実家を売却したい！相続時の注意点とは？
将来的に相続する事が予想される実家。
しかし売却をお考えの場合、売ってから現金を相続する方法がいいのか、相続が発生してから売った方がいいのか悩みますよね。
また平均寿命が延びると共に、被相続人の方が介護施設に入院する事も考えられます。
今回は、実家の売却をお考えの方に相続時の注意点についてお話しします。
実家の売却①：売ってから現金を相続する場合
被相続人が健康なうちに実家を売り、現金化してから相続する場合は、売上益がでると譲渡所得が発生します。
被相続人が自分で対象の不動産を売却すると、所得税と住民税で最低でも14.21%の税率がかけられ、その額は決して小さいものではありません。
しかし介護施設などに入院して自宅に住んでいない場合は、住まなくなってから3年目の年末までに売却すると、譲渡所得から3000万円を控除できる特例が利用可能です。
また、所有期間が10年を超える実家を売却して、それよりも価格の高い物件に買い替える場合は、買い替え特例が適用され譲渡所得への課税が繰り延べられます。
実家の売却②：相続が発生してから売る場合
相続が発生してから売る場合は、被相続人と相続人が同居していたか否かがポイントとなります。
通常の特別控除の特例は自宅の売却が対象なので、相続人が実家で同居している事が条件となります。
しかし被相続人に配偶者や同居している親族が居ない場合は、一定の条件を満たせば「空き家の3000万円特別控除」が利用できる可能性もあります。
また相続税の評価額が80％減額される小規模宅地等の特例などもあり、要件をクリアすると大きな節税効果があります。
実家の売却③：介護施設に入院した場合
先程、被相続人が介護施設などに入院して自宅に住んでいない場合、物件を売却する際に特例が利用できるとご紹介しましたが、その際最も注意したいのが認知症です。
認知症が進行すると売却に関する意思確認が難しくなる恐れがあり、場合によっては成年後見制度を利用しなくてはならなくなります。
その場合、裁判所の許可が下りなければ実家を売却する事が出来ないので、早めに行動する必要があります。
また実家の住宅ローンの支払いが終わっている場合は、各種保険の期限をチェックしておく事をおすすめします。
介護施設に入院して空き家状態になっていると、いつの間にか火災保険や地震保険が切れているケースがあるので、しっかりと確認しておきましょう。
まとめ
いかがでしたか？
実家を売却してから相続する場合も、相続が発生してから売却する場合も、それぞれ特例が適用される期限や要件を理解しておく必要があります。
相続が発生してからでは最善の選択が難しい場合があるので、事前に相続について確認しておきましょう。
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