相続した不動産はどう分ける?覚えておきたい「共有」と「換価分割」

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

201511日に相続税が改正されて以降、世間では相続税についての関心が高まっています。

 

相続人が複数いる場合の遺産の分け方などが話題になり、特に不動産の場合は単純に分けられないケースが多いです。

 

今回は、不動産を対象とした相続の「共有」と「換価分割」についてご紹介します。


※不動産を対象とした相続「現物分割」と「代償分割」についての記事はこちら


共有と換価分割

不動産相続における共有とは?


共有とは、ひとつの土地を兄弟など複数人が共同で所有している状態をいいます。

 

相続人が兄弟2人の場合でも持ち分割合は必ずしも半分ずつというものではなく、長男が8割、次男が2割といったように、持ち分割合が均等でなかったとしても共有となります。

 

そして相続した不動産を共有すると、名義人となっている全員に所有権があるため、全員が賛同しない限り一方的な売却や担保に入れてお金を借りるなどの行為はできません。

 

なお、共有の土地に自宅を建てている相続人はそのまま住み続けることができますが、家を取り壊さない限りその他の方は土地を利用できません。

不動産相続における共有


そのため、共有の土地に自宅を建てている方以外は、名義人全員が賛同して売却するかご自分の土地の持分を買い取ってもらうまで、実質的な財産を取得できません。

 

さらに、共同名義人の誰かが亡くなるとその方の夫または妻、あるいは子どもが共有持分の土地を相続するため、関係者が増えてより複雑化するケースも珍しくありません。

 

相続した不動産を共有する場合は、そうした点をよく考えて決めましょう。

 


不動産相続における換価分割とは?


不動産を売却して得た代金を名義人同士で分けることを、換価分割と言います。

 

自宅を売却してお金で分ける方法は、1円単位まで分割しやすく一番分かりやすいですが、親の名義のままでは不動産を売却することができないため注意が必要です。

 

そして換価分割のメリットは、相続人同士で遺産を公平に分けられるだけでなく、売却代金を相続税の納税に充てることも挙げられます。

 

一方で換価分割のデメリットは、相続した不動産を手放さなければならないことと、売却によって譲渡所得税の納税や手数料などが発生することです。

 

また売却に際して処分の手間や、必ずしも希望通りの金額で売却ができない可能性がある点も、デメリットとして挙げられます。



まとめ

今回は、相続した不動産における共有と換価分割についてご紹介しましたが、どちらを選んでも少なからずデメリットが生じます。

 

円満な相続のためには、相続人同士が互いを尊重した上で話し合い、時には譲り合うことが大切なポイントとなります。

 

今後不動産を相続する予定がある方は、ぜひ覚えておいてくださいね。

 

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