不動産を売却したときに確定申告は必要？申告の流れと必要書類

不動産を売却したときに、確定申告は必要なのでしょうか？

ケースによって必要なときと不要なときがあるようですが、具体的にどんなときに必要になるのか売却前に知っておくと安心です。

この記事では、不動産を売却したときに確定申告が必要になるのはどんなときなのか、また実際に確定申告するときの流れや必要な書類についてご紹介します。

不動産を売却したときには、確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。

確定申告が必要になるのかどうかを、どう判断すればよいのか確認しましょう。

＜そもそも確定申告とは＞

確定申告とは、1年間の所得を計算したうえで、所得に対してかかる税金を算出して国に納める税額を申告することを指します。

一般的に会社員の場合は、会社が毎月給与から源泉徴収という形であらかじめ税金を徴収し、年末調整で所得税の過不足精算をするため、自身で確定申告をすることはあまりありません。

しかし、不動産を売却した場合に利益が発生した場合には、会社員であっても確定申告が必要になります。

これは不動産売却による利益などは、給与所得とは別に分離課税されると定められているためです。

一方自営業やフリーランスの方の場合は、そもそも源泉徴収されていないため2月16日から3月15日の間に、前年1月1日から12月31日までの不動産売却を含むすべての所得を税務署に報告して納税する流れになります。

＜確定申告が必要なケース＞

不動産を売却したときには、課税対象となる譲渡所得を算出しますが、確定申告が必要になるのは課税所得が発生した、つまり利益が出たときです。

ただし特例を利用したことによって利益が発生しない場合には、確定申告を行う必要があります。

課税譲渡所得の計算方法については、次章で詳しく説明します。

＜確定申告が不要なケース＞

不動産の売却によって利益が発生していない、あるいは損失が出ている場合で、特例を利用していなければ、基本的には確定申告は不要です。

しかしほかの所得と損益通算して、節税が可能になる場合もあるため、確定申告をしたほうがよいケースもあります。

不動産を売却して、確定申告するときの流れを紹介していきます。

＜譲渡所得税額を算出する＞

まずは譲渡所得税の算出根拠となる、「譲渡所得」を計算する流れを紹介します。

譲渡所得は、譲渡した価格から取得費と譲渡費用、対象である場合には特別控除額を差し引いて算出します。

課税譲渡所得金額＝譲渡した価格−（①取得費＋②譲渡費用）ー③特別控除額

①取得費

取得費は、売った不動産を購入したときに支払った費用のことです。

注意点として、土地の代金は、購入したときの価格をそのまま差し引いて問題ありませんが、建物については減価償却に相当する金額しか差し引けません。

これは建物は年を経るにつれ劣化し、価値が落ちていくと考えられているためです。

減価償却費は、以下の計算式で算出します。

減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

このうち償却率については、建物の耐用年数に応じて決まっているため、以下の計算式で耐用年数を算出してから、国税庁のホームページで償却率を調べる必要があります。

残存耐用年数＝(A)法定耐用年数ー （(B)経過年数×0.8）

法定耐用年数は、建物の構造ごとに決まっており、以下の年数を用います。

木造や合成樹脂造のもの･･･22年

木骨モルタル造のもの･･･20年

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造･･･47年

一方(B)経過年数は、純粋に購入してから経過した年数のことです。

たとえば築年数20年の鉄筋コンクリート物件で考えた場合、

(A)47−（2０×0.8）＝31　となり、残存耐用年数は31年になります。

国税庁のホームページで耐用年数31年の建物の償却率を調べると、0.033％となっているため、償却率は0.033%を当てはめて計算します。

上記をふまえ、例に当てはめて考えてみましょう。

・建物の購入価格･･･3,000万円

・経過年数･･･20年

・建物の構造･･･鉄骨鉄筋コンクリート

減価償却費＝購入代金3,000万円×0.9×0.033×経過年数20年＝1,782万円

よって最終的な建物取得費は、3,000万円から1,782万円を差し引いた1,218万円になります。

なお購入したときの契約書がないなど、購入代金やその当時かかった経費が分からなくなっている場合には、売却価格の5%を「概算取得費」として差し引いてよいとされています。

②譲渡費用

譲渡費用は、仲介手数料や土地を測量したときに支払った代金など、不動産を売却するときに支払った諸経費のことです。

確定申告をする際には、領収書のコピーなどが必要になるため、紛失に気をつけて保管しておくようにしましょう。

③特別控除額

マイホームを売却したときには、最高3,000万円の特別控除を受けて譲渡所得から差し引けるとされています。

また売却が収用によるものだった場合には、最高5,000万円が控除されます。

実際に課税譲渡所得を求めるときには、上記の①〜③を、

課税譲渡所得金額＝譲渡した価格−（①取得費＋②譲渡費用）―　③特別控除額

の計算式に当てはめ、最終的に課税譲渡所得金額がプラスになった、つまり利益が出た場合には確定申告が必要になります。

また利益が出なかった場合でも特別控除を適用させる場合には、確定申告が必要になることには注意しましょう。

＜書類に書き込み提出する＞

実際に確定申告をするときには、確定申告書や譲渡所得の内訳を記入する用紙を用意して書き込んで提出する流れになります。

確定申告で必要な書類については、次の章で詳しく説明していきます。

不動産を売却して確定申告をするときには、以下の書類が必要になります。

＜確定申告書＞

不動産の売却で必要な申告書は、「B様式」と呼ばれる書類です。

税務署のほか、国税庁のホームページからもダウンロード可能で、カラーでなくても問題ありません。

＜分離課税用の申告書＞

不動産売却で発生した所得は、分離課税されるため分離課税用の確定申告書第三表が必要です。こちらも国税庁のホームページからダウンロードできます。

＜譲渡所得の内訳書＞

「譲渡所得の内訳書」は、不動産を売却したときの譲渡所得金額を計算するための書類で、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

＜不動産売買時の契約書＞

該当不動産を購入したときと売却したときの、それぞれの契約書をコピーして準備します。

＜登記事項証明書＞

売却した不動産の登記事項証明書を、管轄の法務局などで入手します。

＜諸経費の領収書＞

仲介手数料や、収入印紙代など、発生した経費の領収書のコピーを用意します。

不動産を売却して確定申告が必要な場合の、手続きの流れと必要書類を見てきました。

不動産を売却したときに利益が発生した、もしくは「マイホームを売却した場合の3,000万円控除の特例」などを利用した場合には確定申告が必要になります。

また利益が発生しなかったときでも、確定申告をすることで損益が通算されて節税につながる可能性もあるでしょう。

譲渡所得の計算については、いろいろな条件によって異なること、また節税対策としてさまざまな特例があることから、実際に売却するときには税理士などの専門家に相談するようにしてください。