共有名義の不動産を売却したい！売却方法や注意点

不動産の売却を考えたときに、共有名義である場合どうすればよいのか分からずに戸惑う方が多いようです。

 

単独名義になっているときと異なる点があるのか、また気をつけたほうがいいことはあるのか気になります。

 

この記事では、共有名義となっている不動産を売却する方法や、注意点について紹介していきますので、参考にしてください。

 

 

まずは共有名義になっている不動産を売るときに、知っておきたい基礎知識を解説します。

 

＜そもそも共有名義とは＞

 

「不動産が共有されている」という状態は、土地や建物などに1人ではなく2人以上の名義人がいることを意味します。

 

不動産が共有状態になるのには、さまざまな理由が考えられます。

 

たとえばマイホームを購入したときに、名義を夫と妻の2人にした、あるいは2世帯住宅の場合には親子で共有名義にした、などがあります。

 

ほかにも相続が発生したときに、相続人が複数いた場合にも共有名義になることがあります。

 

名義人は、それぞれ個別に自分の持ち分の登記を行うことが一般的です。

 

＜「持ち分割合」とは＞

 

共有状態にある不動産では、名義人それぞれに「持ち分割合」が割り当てられています。

 

3人で共有しているからといって、持ち分が3分の1ずつであるとは限らず、1人が3分の2、残りの2人が6分の1ずつというケースもあるでしょう。

 

共有持ち分の割合は、そのまま不動産に対する権利の割合を示し、たとえば「売却には過半数の賛成が必要」とされたときには、名義人の人数を基準にせず、持ち分の割合で考えます。

 

上の例でいえば、3分の2を所有している所有者1人が賛成すれば、ほかの2人が反対したとしても「過半数が賛成した」とされるので、持ち分割合は非常に重要です。

 

＜共有名義になっている不動産を売却しにくい理由＞

 

一般的に、共有状態にある不動産は売りにくいと言われていますが、その理由は名義人全員が同意しなければ売却できないとされているためです。

 

たとえば夫婦の名義になっている不動産を売りたいときには、どちらかが拒否した場合には売れなくなります。

 

これは持ち分割合に関係なく、たとえ妻の持ち分が10分の1しかなかったとしても、妻が同意しなければその不動産は売れません。

 

相続などで共有名義になっているときには、名義人の数が膨れ上がっていることがあり、なかには居場所が分からず連絡が取れない人がいるケースもあります。

 

そういった場合には、売却がかなり困難になるでしょう。

 

 

ここからは、共有名義になっている不動産を売却する方法を説明します。

 

＜名義人全員の合意を取り付ける＞

 

共有名義の不動産を売る最もシンプルな方法は、名義人全員の同意を取り付けることです。

 

名義人の数が少なく、またトラブルがない場合には、スムーズに売却できる可能性が高いでしょう。

 

しかし、名義人の数が多かったり、もめ事の末に不動産を売ることになったりしたときには、全員の合意を取り付けることはそう簡単ではありません。

 

名義人が10人いた場合、1人でも反対したら売却は認められないところが難しいところです。

 

＜自分の持ち分のみを売却する＞

 

共有名義となっていても、自分の持ち分は好きに処分できるので、売っても問題はありません。

 

しかし、自分の持ち分を明確に定める必要があり、土地であれば可能ですが建物となると現実的な方法ではないでしょう。

 

また実際に売ろうとしたとしても、共有名義の不動産の、共有持ち分だけがほしいという買主を見つけることは困難です。

 

＜名義人を1人にする＞

 

名義人の1人が、ほかの名義人の持ち分をすべて買い取ってしまえば売却は容易です。

 

名義人が1人になるとその不動産は「単独名義」となり、自分の意思だけで売却できます。

 

＜分筆してから売却する＞

 

共有しているのが土地である場合には、「分筆」してから売るのもひとつの方法です。

 

共有状態にある土地を所有割合に応じて分割し、それぞれに登記を行えば、それぞれ独立した「単独所有」となるため自分の持ち分の売却が容易になります。

 

ただし、どのように土地を分け、誰がどの部分を所有するのかでもめる可能性があるため、しっかりと話をして決めておくようにしましょう。

 

分筆するためには測量や所有権移転登記などの手続きが必要なため、手間と費用が発生します。

 

 

それでは最後に、共有名義となっている不動産を売る際の注意点を紹介します。

 

＜最低売却価格を決めておく＞

 

共有状態にある不動産を売る際の最初の注意点は、売却がスムーズに進むように名義人全員で「これ以上の価格なら売る」といった最低売却価格を決めておくことです。

 

前述した通り、共有状態にある不動産を売るときには、名義人全員が同意しなければなりません。

 

もし最低売却価格を決めてないと、購入希望があったときに「この価格では高い」「これより高くしたら売れない」などと、共有者の中で意見が分かれて結局売れなくなってしまう可能性が高いでしょう。

 

また購入希望が来たときに、毎回全員が集まってどうするか相談することも、とくに名義人の人数が多い場合には現実的ではありません。

 

最低価格を決めておき、その価格に到達した時点で売ると決めておくとトラブルが発生する可能性は減るでしょう。

 

＜費用配分の割合を決めておく＞

 

2つめの注意点は、売却に際して発生する諸費用の配分割合を決めておくことです。

 

不動産を売るときには、仲介手数料や測量の費用、その他税金などさまざまな費用が発生します。

 

誰がどれだけ負担するかをあらかじめきめておかないと、トラブルになる可能性が高くなるでしょう。

 

費用配分の割合については、人数割りにすると持ち分の少ない人から不満が出るので、持ち分の割合に応じるのが合理的です。

 

＜ローンが残っている場合には一括返済が必要＞

 

3つめの注意点は、ローンが残っている場合の取り扱いです。

 

基本的には住宅ローンが残っている場合には、一括返済しなければなりません。

 

不動産を売却する金額がローンの残債を上回っていた場合には問題ありませんが、もしローンの残債のほうが多く「オーバーローン」となってしまったときには困ったことになるかもしれません。

 

たとえば夫婦でペアローンを組んでいる場合には、夫と妻のそれぞれが債務者となり、残債を返済することになりますが、妻が専業主婦であったような場合には、返済できない可能性があります。

 

ローンが残っている場合には、可能な限りオーバーローンにならないように売却金額を設定するようにしましょう。

 

＜代理人を依頼するときには代理権を明確にしておく＞

 

最後の注意点は、代理人を依頼するときの代理権についてです。

 

たとえば売買契約時になんらかの理由で立ち会えない場合など、別の名義人に代理人を依頼するケースがあります。

 

代理人は、本人の代わりに法律行為を行えるので、どこまでの権利を与えるかはあらかじめ委任状の中で明確にしておかないと大きなトラブルに発展する可能性が考えられます。

 

「売却に関する一切のことを一任する」などとしてしまうと、代理人の判断が法的効果を持ってしまうので、避けるようにしてください。

 

 

共有名義の不動産を売るときには、名義人全員の同意がいるなどさまざまな注意点があります。

 

名義人の人数が多ければ多いほど売却は難しくなることにも留意して、売却を検討するときには共有名義の不動産売却に詳しい不動産会社などに相談するようにしてください。