マイホームの買い替えにともなう不動産売却のタイミングとは？

マイホームを買い替えるタイミングには、売り先行と買い先行の2パターンがあります。

不動産の売却と購入はどちらも時間がかかるため、どのようなタイミングで取引をするべきか知っておくことが大切です。

そこでマイホームを売却するタイミングや、買い替えを成功させるポイントを解説します。

マイホームの買い替えにおいて、売却と購入を同じタイミングで進めるのは困難です。

そのためどちらかを先に進めるのが一般的で、取引する不動産の条件によってベストなタイミングは異なります。

まず売り先行とは、現在住んでいるマイホームを先に売って買い替える方法です。

不動産の取引相場が下落しているなら、高いうちに売り抜けられるのでオススメです。

また個人が売主の中古物件へ買い替える場合も、売却が先のタイミングになることが多いでしょう。

そんな売り先行には、以下のメリット・デメリットがあります。

＜メリット＞

新居の購入資金にマイホームの売却金をあてたい場合、事前に資金を確保できる売り先行のほうが資金計画を立てやすくなります。

そして二重ローンを避けられるので、新居を住宅ローンで購入予定の方は売り先行がオススメです。

新居購入のための借入額を少なくおさえられるため、将来的な住宅ローンの総支払額も少なくなります。

さらにマイホームが思った金額で売却できなかったときも、資金計画を見直しやすい点がメリットです。

無理のない範囲で新居を購入できるので、返済期間が長期にわたる多額のローンを組みたくない方にもメリットの多い方法です。

＜デメリット＞

売り先行で売却を進める場合、居住中でも購入希望者の内見対応をしなければなりません。

キッチンなどの水回りや、寝室・クローゼットといったプライベートスペースを他人に見られる点に注意してください。

さらに売り先行でマイホームを手放してからすぐに新居が見つからない場合、仮住まいを用意しなければなりません。

また当初は買い先行になるタイミングで取引を進めていても、未完成の物件や注文住宅のように入居までに時間がかかる場合も同様です。

仮住まいへの引っ越し代金やその間の家賃の分だけ、コストがかかる点に注意してください。

＜住宅ローンの残債がある場合＞

住宅ローンの残債があっても、マイホームの売却は可能です。

まずはマイホームの価格査定を不動産会社へ依頼し、売れる見込みの金額を調べましょう。

予定売却価格が住宅ローンの残債を上回っていれば、アンダーローンの状態なのでスムーズに買い替えを進められます。

一方で不動産の価値が住宅ローンの残債を下回っている状態は、オーバーローンと呼ばれます。

この状態では差額分を預貯金か、ほかの借入金でまかなわなければなりません。

あるいは新居購入時の住宅ローンに不足分を合算できる、住み替えローンの利用を検討してください。

ただしローンの借入額が大きくなるため、将来的な返済額も高額になりがちな点に注意しましょう。

買い先行とは、新居を先に購入してからマイホームを売却する方法です。

不動産の取引相場が上昇基調にあるなら、安いうちに買い、高くなってから売却できる買い先行がオススメです。

新築物件などの不動産会社が取り扱う不動産を買い替える予定なら、買い先行でもタイミングを合わせやすいでしょう。

そんな買い先行には、以下のメリット・デメリットがあります。

＜メリット＞

買い先行のメリットは、納得のいくまで物件を探せる点です。

たとえば注文住宅の場合、土地探しから始めなければなりません。

希望する条件に合った土地はなかなか見つからないので、買い先行で進めるのがオススメです。

また仮住まいを用意する必要がなく、新居への引っ越しが済めばマイホームは空き家状態になります。

そのため購入希望者への内見対応も、空き家状態ですることが可能です。

一般的に荷物のある居住中だと売りづらく、空き家状態でマイホームを売り出せるほうが有利です。

また築年数がたっているなどの理由でリフォームが必要な物件も、空き家になっていれば工事をしやすいでしょう。

＜デメリット＞

買い先行のデメリットは、資金計画が難しくなる点です。

もしマイホームの住宅ローンをしている最中なら、二重ローンの状態になります。

二重ローンは審査が通りづらかったり、融資額が減らされたりするリスクがあります。

さらにマイホームが予定の金額で売却できなかったときも、その後の資金計画に大きな影響を与えてしまいます。

そのため、手持ちの資金にある程度の余裕がある方にオススメの方法です。

マイホームの買い替えはどのタイミングで行っても、何らかのリスクが付き物です。

そのため売却や買い替えのタイミングは、入念に検討する必要があります。

そこでどのようなリスクがあるのかを理解した上で、対策をしましょう。

取引相手によって利用できる特約もあるため、リスク回避に役立ちます。

＜住宅ローン特約を付ける＞

マイホームの購入にあたっては、住宅ローン特約を付けるのが一般的です。

新居購入のタイミングが先だと、二重ローンになるケースが少なくありません。

すると新居の住宅ローン審査が通りにくくなるため、購入資金を確保できないリスクがあります。

このようなケースでは住宅ローン特約を付加しておけば、ローンの審査が通らなかったときに新居の売買契約を白紙撤回できます。

なおマイホームを手放すタイミングが売り先行で、その売買取引で得られた代金や預貯金だけで新居を購入できる場合には住宅ローン特約は不要です。

＜買い取り特約を付ける＞

不動産会社によっては、マイホームの売却にあたり買い取り特約を利用できる場合があります。

一定の期日までに購入希望者が現れなかったとき、不動産会社が買い取ってくれる特約です。

市場価格で取引できる通常の売買より買い取り価格は低くなるものの、確実に現金化できる点がメリットです。

そのため売り先行で進めるなら、買い取り特約による価格を前提に資金計画を立てましょう。

またなるべく早くマイホームを売却処分したい場合にも、買い取り特約は有効です。

＜買い替え特約を付ける＞

マイホームが売れなかったら買い替えをやめたりタイミングを見直したりしたい場合、買い替え特約を利用しましょう。

指定の期日までにマイホームの売買取引が成立しなかったら、新居の売買契約を白紙撤回できる特約です。

新居が新築物件や不動産会社が取り扱う中古物件なら、買い替え特約を利用できるかもしれません。

ただし買い替え特約は、売主が個人相手の場合は付帯できないケースが少なくありません。

個人である売主にとってはリスクの大きい取引になるため、長期間売れ残っているような物件でもない限り特約の付加は認めてもらえないでしょう。

また不動産会社が売主であっても、ほかに即決で取引できる購入希望者が現れたら不利になる可能性があります。

買い替え特約については、あくまでも条件の1つとして要望してみてください。

マイホームを買い替えるときの、売却のタイミングについて解説しました。

売りと買いのどちらを先にするべきなのかは、市場動向や物件の条件により異なります。

そのためリスクを正しく理解した上で、自分に合ったタイミングで売買を進めるのが大切です。

売り先行と買い先行のどちらにするか迷ったら、まずは不動産会社に相談してタイミングを決めてみてください。