中古不動産のリフォームは不要？売却を成功させる修繕のポイント

不動産を売却するとき、「近所の競合物件と差をつけたい」「早く売却したいから内装をきれいにしよう」など、リフォームを検討されるケースがあります。

しかし、中古の不動産においては、売却前のリフォームが不利になってしまうこともあります。

今回は、不動産売却時に不要な理由や、工事をせずに内覧の印象をあげる方法などもご紹介します。

＜実はリフォームを視野にいれて購入する買主が多い！？＞

中古の不動産を購入する買主のなかには、リフォームを前提として検討している人が多くいます。

自分でリフォームすることによって、理想の住まいにしたいため、事前の修繕は不要と考えているからです。

費用をかけて大がかりな工事に取り組んでも、買主には効果的に映らない場合もあります。

そればかりか、内装は個人のこだわりや好みがはっきりと出る部分なので、きれいに修繕されていても、自分の好みに合わないと判断された内装は、購入候補からはずされてしまう原因にもなってしまいます。

また、コストを重視している購買層も、物件を検討している時点で中古の不動産と理解しているため、内装への期待度は高くないという人が少なくありません。

不動産を売却するときは、うつくしく見た目を整えたほうが有利な売却につながりそうと感じるのですが、実は現状のままで、その分安くした方が買主に歓迎される場合もあるのです。

＜リフォームした費用を回収できない！？＞

ニーズに合わないリフォームが不利になることがわかりました。

しかし、リフォームをすると資産価値があがり、価格アップを見込めそうな気もします。

実はその可能性も間違ってはいないのですが、それ以上に費用の回収が難しくなってしまうのが一般的です。

中古の不動産は、築年数がもっとも重視され、そのほかアクセスや面積などを条件に価格が決まります。

築年数が価格の判断基準として重視されるのは、築浅であれば構造体まで新しく、その分、長期間にわたって安心して住める物件と考えられるためです。

大規模な修繕で内装をうつくしくしても、築年数のほうが重視され、かかった分の費用まで回収できないのです。

たとえば、内装をフルリフォームすると1,000万円以上かかることがあります。

実際の売却価格に上乗せできるのは数百万円ほどに収まることが多く、リフォームした1,000万円分を上乗せ、あるいはそれ以上の価格にして回収できる可能性は低いでしょう。

中古の不動産売却は大規模な修繕よりも、隠れた欠陥がない安心感や魅力的な価格に、価値を感じる買主が多くいます。

不要なリフォームで、相場よりも高い価格になってしまうことは、売却活動にとっても不利です。

これらの理由により、売却時のリフォームは不要な場合が一般的といえます。

＜売却前のリフォームが有効な場合＞

売却前の修繕は基本的に不要ですが、リフォームが「内覧」で有効に働くケースもあります。

たとえば築浅の不動産の場合です。

築浅物件に関しては、きれいな状態を期待して内覧にくる見学者が多いです。

リフォームしておくことで、内覧に来た人のイメージにあう不動産として魅力的に感じさせられます。

また、築浅でない場合も、生活感が見えやすい場所や目立つ場所は手を加えておいたほうがよいケースもあります。

フローリングや壁紙の大きな傷、ひび割れたガラス、開閉しにくいドアなどは、内覧時の影響も大きいです。

わずかな費用で、内覧時の印象が大きくアップできるなら、売却前のリフォームの費用対効果も高まります。

しかし、どこまで手を加えるかなど自己判断は難しいところ。

売却前のリフォームに関しては、物件や売り出しの状況によって必要性も変わります。

自己判断ではおこなわず、信頼できる不動産会社に相談してから取り組むと、安心ですね。

＜「リフォーム」と「リノベーション」の違い＞

近年では、リフォームも、リノベーションもよく聞かれる言葉となり、どちらも家をうつくしく蘇らせるイメージはありますが、違いについてはあいまいになっている場合も多いようです。

「リフォーム」は、一般的に老朽化した部分や、欠陥となってしまった部分に手を加えるケースを指します。

経年などで不動産のマイナスになった部分を修繕し、マイナスから新築同然に戻すというイメージです。

最近人気の「リノベーション」とは、不動産を大きく変えて、より現代的なデザインや機能性を高める工事です。

たとえば、昭和の雰囲気が残る住まいに手を加え、機能面も、デザイン面においても現代的な魅力を高めるなどです。

新たに付加価値をプラスするための工事であるところが、リフォームとの違いです。

リノベーションも、自分好みの住空間にできるところがメリット。

しかし、新たに付加価値としてプラスするところが買い手のニーズにマッチするとは限らないので、リノベーションも自己判断でおこなうのは避けましょう。

一方、リフォームは室内に全面的に手を加えるフルリフォームのほか、部分的な修繕だけをおこなうケースもあります。

全面的におこなうと、数百万円から1,000万円を超えることもありますが、部分的な修繕はコストがおさえられます。

とくに水まわりは、購入時に気にする買い手も多い部分です。

新しい設備も多く出るので魅力度のアップや、競合物件との差にもつながります。

ちなみに、キッチンの修繕は30万円ほどが目安で、ファミリー向けにシステムキッチンに交換すると70万円ほどかかるケースもあります。

しかし、キッチンも狙う購買層によっては、大がかりな工事は不要です。

トイレの相場は15万円ほどですが、もしも和式の場合は需要の高い洋式にするため30万円ほど見ておきましょう。

＜「ハウスクリーニング」とは？＞

「ハウスクリーニング」も不動産をうつくしく蘇らせる方法のひとつです。

ハウスクリーニングは掃除の専門業者によるサービスで、専用の機材や洗剤を使い、プロの知識と技術によって、素人ではできない清掃をおこないます。

とくに水まわりは見違えるようなうつくしさになることも珍しくありません。

専門業者によるサービスのため費用は必要ですが、工事不要で利用できるのが、ほかの方法との違いといえるでしょう。

＜内覧の印象アップするための「簡易なリフォーム」＞

大規模な工事とは違い、少ない費用で内覧時の印象を上げる「簡易なリフォーム」には取り組んだほうがよいケースもあります。

とくに目立った損傷がある箇所をそのまま放置しておくと、内覧にきた見学者に「ほかにも欠陥があったら…」と不安を抱かせてしまいます。

前述した壁紙やドアのほかにも、生活感がでやすい畳なども目立つので、必要に応じて手を加えましょう。

買い手の好みに影響されない場所で、コストも少額で済む場合が、簡易な修繕に取り組む目安です。

＜工事せずに手軽にうつくしくする「ハウスクリーニング」＞

内覧時に印象をあげるには、「清潔感」がポイントです。

日頃の掃除や換気は、内覧で好印象を与えるコツともいえるでしょう。

しかし、修繕をするほどではないけれど、自分で掃除するには難しい場合、ハウスクリーニングが有効です。

内覧時に、見学者がよくチェックするポイントがあります。

風呂やキッチンなどの水まわりの使用状況、網戸の状態、クロスの汚れなどです。

ポイントをおさえてハウスクリーニングを活用すれば、効率よく見学者の印象アップができ、早期売却にもつながるでしょう。

大規模な修繕が不要な理由や、わかりにくいリノベーションとの違いなどについて解説しました。

ハウスクリーニングは手軽で取り組みやすい方法ですが、物件によっては工事によってうつくしくしたほうがよい場合もあります。

判断にまよったら、ぜひ不動産会社にご相談いただき、効率のよい修繕で有利な売却を実現してください。