不動産売却における抵当権抹消登記とは何？手続きや注意点も

今回は不動産を所有している方にむけて、売却の際に必要になる「抵当権抹消登記」についてご説明していきます。

 

不動産の売却においては、抵当権抹消登記が必要です。

 

そもそも抵当権とは何か、また手続きの方法や注意点について確認していきましょう。

 

 

まず抵当権とはそもそも何なのかについて、ご説明していきます。

 

抵当権とは住宅ローンを借りるときなどに、金融機関が不動産に設定する権利のことです。

 

抵当権が設定されると、住宅ローンが返済されない場合に、不動産を差し押さえるといった権利を持っています。

 

つまり自身の不動産を担保として提供することを、抵当権というのです。

 

住宅ローンを返しきれば銀行の抵当権はなくなりますが、そのあと何もしないと登記に登録された抵当権は残ってしまいます。

 

そのため住宅ローンを完済したのに、登記上は抵当権が登録されたままになっている不動産もあります。

 

＜抵当権がついたまま不動産売却はできるのか＞

 

抵当権がついたまま不動産を売買することに、法的な問題はありません。

 

しかし、ローンが残っていると思われることに加えて、いつ差し押さえされるか分からない不動産を購入したいという人は少ないため、基本的に売却しにくくなります。

 

ただし抵当権が設定されていても、売却金額が入ったタイミングでローンを完済できるなら問題ありません。

 

その場合は買い手に所有権が渡ったタイミングで、抵当権を抹消できます。

 

しかし抵当権の抹消には時間がかかる可能性が高いため、少しでも不動産を売却する可能性があって、ローンを完済できているのなら、抹消するタイミングは早いほうがよいでしょう。

 

 

それでは次に抵当権の抹消登記の手続きについてご説明していきます。

 

抵当権の抹消登記に必要な作業は、自分でおこなうことも、司法書士に依頼することも可能です。

 

司法書士に依頼する場合の手続きは、司法書士に必要書類を揃えて渡せば、残りの申請書を作成などはおこなってくれます。

 

自分でおこなう場合の流れをみていきましょう。

 

はじめに管轄の法務局を調べます。

 

売却したい不動産を管轄する法務局を調べるには、インターネットで法務局のホームページから閲覧が可能です。

 

また法務局の窓口でも、アドバイスを受けられます。

 

次に抵当権抹消登記申請書の作成です。

 

様式は、法務局のホームページで公開されているものを利用できます。

 

または司法書士にお願いすると、この部分は作成してもらえます。

 

申請書が完成したら、必要な書類の準備をおこないましょう。

 

必要な書類は、抵当権抹消登記申請書・登記原因証明情報・登記識別情報または登記済証・会社法人など番号または資格証明情報・代理権限証明情報（金融機関からの委任状）です。

 

抵当権抹消登記申請書以外は、住宅ローン完済後に金融機関から送られてくる書類です。

 

次に書類が準備できたら、登録免許税を準備します。

 

登録免許税は印紙貼用台紙に必要な分の収入印紙を貼って、登記申請書と一緒に法務局に提出しましょう。

 

ここまで準備ができたら、管轄法務局の窓口で書類を提出します。

 

その後の確認で不備がなければ、補正日に登記が完了です。

 

登記の完了後は補正日以降に法務局に行き、完了後の書類を受け取りましょう。

 

書類の受取には、申請書に押印したのと同じ印鑑が必要になるため、忘れずに持参してください。

 

ここまでで、抵当権抹消登記にかかる手続きは終了です。

 

＜抵当権抹消手続きの費用について＞

 

次に費用について確認していきましょう。

 

1つ目に必要な費用は、登録免許税です。

 

不動産1個につき1,000円の登録免許税が発生します。

 

先ほど説明した、収入印紙を貼り付けた用紙を申請書と一括して提出するもののことです。

 

2つ目に登記情報代です。

 

事前調査の際に登記情報の提供を受ける費用として、1件335円かかります。

 

登記完了後の登記事項証明書の請求費用としては、1件600円です。

 

ただし登記事項証明書をオンラインで請求・送付を受ける場合は1件500円、オンライン請求・窓口交付の場合は1件480円になります。

 

3つ目に郵送料です。

 

法務局へ行かずに郵送で申請をおこなう場合は、こちらから送る際の郵送料と返送用の郵券が別途必要になります。

 

4つ目に、抵当権抹消登記を自分でせずに司法書士に依頼する場合には、司法書士へ支払う費用が必要です。

 

およそ1万5千円を目安と考えておきましょう。

 

 

最後に不動産売却の前におこなう手続きの、注意点を確認しておきましょう。

 

法務局に抵当権抹消を申請するときは、書式に関する注意点があります。

 

申請書の書式が守られていないと、申請を受け付けてもらえない可能性があるため重要です。

 

ポイントは1つ目にA4サイズの紙を使うこと、そして添付書類と一緒に左とじで提出することです。

 

また文字ははっきりと書き、摩擦などで消えるボールペンは使わないようにしましょう。

 

次に郵送対応にする注意点です。

 

法務局とのやりとりは郵送でおこなうこともできます。

 

その際には法務局の人が分かりやすいように、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で郵送するようにしましょう。

 

＜抵当権抹消に関する全体の注意点＞

 

全体的な注意点としてまず1つ目に、ローン完済だけでは抵当権抹消にはならない点です。

 

売主から金融機関に抵当権抹消手続きに関する手続きを申請しないと、金融機関側から促されるようなことはありません。

 

一般的に仲介会社を通じた売却であれば、仲介会社が手続きのスケジュールは促してくれますが、個人間売買の場合には誰も促してくれないので十分注意しましょう。

 

2つ目に、現住所と売却する不動産の住所が違う場合の注意点です。

 

抵当権抹消手続きは、不動産が所在するエリアの法務局でおこなうので、遠方にいる場合は郵送などでやりとりすることは可能になります。

 

しかし郵送のやりとりは時間がかかるため、売却を急いでいるときには支障が出てしまいます。

 

そのような場合には、司法書士に代理人を依頼したり、近くにいる家族を代理人にしたりして対応するのも可能です。

 

とくに売買契約から引き渡しまでの期間が短い物件ほど、注意が必要になります。

 

もし時間がかかりそうなのであれば、代理人を立てることも検討し、迅速に手続きしましょう。

 

3つ目に、金融機関へは事前に手続きが必要である点です。

 

売主が金融機関とやりとりする必要があります。

 

基本的に金融機関の営業日におこなわれるため、平日の日中の手続きになる点に注意しましょう。

 

金融機関によって対面でおこなったり、店舗のブースを利用したテレビ電話で行われたりするパターンがあります。

 

とくに会社員の方は時間をつくるのが難しいため、早めに金融機関へ連絡して、手続き方法を確認するようにしましょう。

 

4つ目に、手続きしないと引き渡しができない点です。

 

金融機関に事前手続きをしないと、不動産の引き渡しはできません。

 

事前に手続きする理由は、金融機関側もさまざまな準備が必要になるためです。

 

引き渡しとローンの完済日は同日になる場合、金融機関も引き渡しに関しては日程などを把握しておく必要があります。

 

万が一金融機関との手続きが遅れて引き渡し日が遅れれば、それは売主の責任になり、トラブルに発展する可能性もありますので、注意が必要です。

 

 

不動産売却における抵当権についてご説明しました。

 

抵当権抹消は後回しにするほど手間と時間が必要になるため、ローン返済が終わったらすぐに抵当権抹消登記をおこなうのがおすすめです。

 

スムーズにおこなえるよう、準備をすすめていきましょう。