不動産売却の買取保証とは？メリット・デメリットまとめ

建物や土地などの不動産を売却する際、「仲介」か「買取」のどちらかを選ぶことになります。
仲介とは、不動産会社に仲介手数料を払って、「物件を買いたい」と言ってくれる人を見つけてマッチングし、売買契約を結ぶ方法。
買取とは、物件を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
買取の場合は「即時買取」と「買取保証」の2つの選択肢があり、どちらか選ぶことになります。
今回は、不動産売却における「買取保証」とはどんな特徴があるのか、メリット・デメリットとともにご紹介します。
土地や建物の売却を検討されている方は、ぜひ頭にいれておいてください。

買取保証とは、まず不動産会社と期間限定の媒介契約を結んで「仲介」で物件の売却を試み、期間内に売れなかった場合は、最初に取り決めておいた金額で不動産会社が買い取ってくれる約束です。

いわば「仲介」と「買取」の良いとこ取りの売却方法といえるでしょう。

買取保証の全体の流れとは？

●不動産会社に問い合わせ、売却を検討している物件に査定を依頼
●査定額に納得できたら、一定期間の媒介契約を締結
●不動産会社による物件の売却活動
●売却できなかった場合は、不動産会社が買い取り

まずは、不動産会社に売却したい土地や建物を査定してもらい、買取金額を算出します。
提示された金額に納得できたら、一定期間、仲介売買をしてもらうための媒介契約を結びます。
媒介契約の期間は不動産会社によって異なりますが、3～6か月のケースが多いですね。
注意すべき点は、買取金額や条件は、このときに定めた内容から変更できません。
不明点や疑問がある場合は、この時点で必ずクリアにしておきましょう。
媒介契約の期間中は、不動産会社が広告やチラシなどで売却活動を実施します。
物件見学を希望する人からの問い合わせがあれば、必要に応じて内覧日を設定しましょう。
もし物件を気に入ってもらえたら、続けて売買契約の条件をすり合わせます。
無事に売買契約が成立したら、買主から売却価格の手付金を徴収し、契約で定めた内容に沿って決済、物件を買主に引き渡します。
売主は成功報酬を不動産会社に支払って、不動産売却は完了です。
（売却活動に別途費用がかった場合、不動産会社から実費請求される場合があります）
一方、物件が売れずに期間満了となったら、媒介契約締結時の条件で不動産会社が買い取って、売却完了となります。

不動産の売買保証を利用する条件とは？

買取保証する場合、次の条件を満たす必要があります。

●不動産会社と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結すること
●買い手需要を見込める不動産であること

不動産売却における媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

●一般媒介契約：個人で買主を探して契約でき、複数の不動産と媒介契約を結べます。もっとも自由度の高い媒介契約です。
●専任媒介契約：個人で買主を探して契約できますが、媒介契約を結べる不動産は1社だけです。
●専属専任媒介契約：個人で買主を探すことができず、媒介契約を結べる不動産も1社だけです。

いったん専任媒介契約を締結したら、他の不動産会社とは契約できません。
不動産会社の選定は慎重におこないましょう。
また、買い手がつかなそうな物件は、買取保証の対象外です。
買い手がつかない物件とは、次のような不動産です。

●専有面40㎡以下の物件
●人口が極端に少ないエリアの不物件
●1981年以前に建てられた建物（新耐震基準を満たしていない物件）

買取保証の対象物件の条件は不動産会社ごとに設定されていますので、詳細は問い合わせてください。

不動産売却で買取保証がおすすめなのはどんなケース？

買取保証が向いているのは、次の条件に該当するケースです。

●転勤や住み替えが決まっているので、引っ越しまでに今の家を売って資金にしたい
●離婚することになり、財産分与の関係で一定期間内にマイホームを売却して現金化したい

このように「〇〇日までに家を売って現金化したい」という人には、買取保証がおすすめです。

不動産売却における買取保証のメリットは、次の4つです。

●買取価格と売却期限が明確
●仲介手数料が無料
●内覧対応やリフォーム・改修工事が不要
●物件の瑕疵担保責任が免除になる

買取価格と売却期限が明確

住み替えのときは、なにかとまとまったお金が必要ですよね。
いつ頃どれくらいの資金が手に入るかという算段が立てやすいのは嬉しいですね。
もし買手が見つからなくても、最終的には不動産会社が買い取ってくれるため、「売れなかったらどうしよう…」といった精神的負担もないのは大きなメリットです。

仲介手数料が無料

個人間売買の場合、不動産への仲介手数料として売却金額の3％＋6万円が発生します。
仮に3000万の売却額だった場合、96万円の仲介手数料がかかるというわけです。
しかし不動産会社が買い上げた場合、仲介手数料は発生しないのです。

内覧対応やリフォーム・改修工事が不要

仲介で売却する場合、購入希望者への内覧対応が頻発すると大きな負担になります。
少しでも物件を良く見せるため、物件によってはリフォームなどの改修が必要なケースもあり、費用的にも負担になるでしょう。
しかし買取保証の場合は不動産会社が買い取るので、無理に内覧対応したりリフォームしたりする必要はありません。

物件の瑕疵担保責任が免除になる

仲介で売却した場合、売却後3か月は物件の重大な欠陥に対する責任を持たねばなりません。
しかし、不動産会社が買い取る際は事前に入念な調査を実施して、欠陥などもきちんと確認します。
買取保証で算出された金額は、事前調査で発見した欠陥を踏まえた上での金額。
よって売却後に欠陥が見つかったとしても、売主ではなく不動産会社の責任となるのです。

メリットが多い買取保証ですが、次のデメリットもきちんと把握しておきましょう。

●買取価格は相場よりも低く設定される
●不動産会社がきちんと売却活動をおこなわない可能性がある

買取価格は相場よりも低く設定される

買取保証は確実に資金化できる安心感はあるものの、買取価格は相場の70～80％程度に定されるデメリットがあります。
不動産会社が買い取った後のリフォーム費用などが差し引かれていると考えましょう。

不動産会社がきちんと売却活動をおこなわない可能性がある

仲介期間中に物件の売買が成功した場合、不動産会社の利益は成功報酬です。
つまり、売れないと利益にならず、せっかく売却活動をおこなっても徒労に終わる可能性があります。
「それなら売却活動に力を入れるより、相場より安い金額で物件を買い取って仕入れたほうが、トータルでは利益になるのでは？」という考えから、このようなデメリットが発生するのです。
専任売買契約を結んでいる場合、不動産会社を途中で変更できません。

媒介契約を結ぶ最初の段階で、信頼できる不動産会社を慎重に選びましょう。

不動産売却における「買取保証」とはどんな特徴があるのか、メリット・デメリットとともにご紹介しました。
ご自分に向いている売却方法を検討する際の参考にしてください。
買取保証を選ぶ場合は、査定の段階で複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
買取条件や金額だけでなく、不動産会社の得意分野やエリア、買取実績をしっかり比較して、信頼できる不動産会社を見つけましょう。