不動産売却益には税金がかかる？計算方法や節税のポイントとは？

住んでいる戸建てやマンションを売却すると、その売却益には税金がかけられます。
実際に支払う税金や控除が適用されるのかを計算するには、まずは売却益がどのくらいかを大まかにでもつかんでおくことをおすすめします。
今回は不動産を所有している方に向けて、売却益の計算方法をテーマにご説明していきます。

売却益の計算方法

売却益とは単純にマイホームや戸建てが売れた金額でありません。
売却益は「売却によって得られた利益」であり、購入金額よりも安く売れたときなど手元に残るお金がマイナスであれば利益はありません。
この売却益は専門用語では譲渡所得と呼ばれます。
譲渡所得とは、所有している財産や権利（土地、株、貴金属など）を有償・無償に関わらず他人に譲りわたした際に得られた利益のことです。
譲渡所得は譲渡所得=売却金額-（所得費＋譲渡費用）で計算されます。
利益ですので購入や売却の際の所有者の出費は差し引いて計算するイメージです。
それではこの式の要素についても説明していきましょう。

取得費

取得費とは売却した不動産を購入するのにかかった費用です。
まずは不動産自体の金額、そして購入の諸費用も含まれます。
具体的には仲介手数料や登記費用などで、そのほかには購入後にリフォームをしたコストも含んでも大丈夫です。
さらに土地ではなく建物も売却するのであれば、減価償却も考慮しなければいけません。
減価償却とは住んだ年数によって建物が古くなり価値が減少していくことです。
減価償却の一般的な計算方法は定額法と呼ばれ、建物購入代金×0.9×償却率×経過年数で計算されます。
また取得費が譲渡収入（売れた金額）の5パーセントに満たないのであれば、譲渡収入の5パーセントとして計算されます。
古い不動産などで購入費用が不明なケースでも同様に譲渡収入の5パーセントとします。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産の売却の際に直接かかった費用です。
購入にかかった諸費用と同様に、売却の仲介手数料や登記費用はこちらに分類されます。
売却のために行った測量や印紙税など、売主が負担したものは細かいものも含めて譲渡費用として計算しましょう。
貸家であれば売却のために借家人に支払った立退料も譲渡費用に含まれます。
一方で住んでいる間におこなったメンテナンスやリフォームにかかった費用や固定資産税などは直接売却には関係ないので、譲渡費用には含まれません。

不動産売却益にかかる税金の種類

不動産の売却の際に課税されるのは、先ほど計算方法を紹介した売却益です。
売却益にかかる税金の種類は、所得税と住民税、復興特別所得税などです。
これらは譲渡所得税と呼ばれ、売却をした年の翌年の確定申告期間（2月16日から3月15日）に申告・納税します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は売主の他の所得、たとえば給与所得などとは別に計算されます。
そのため、譲渡所得自体に決められた税率を掛け合わせて算出します。
まず譲渡所得はその不動産の所有年数によって2つに分けられます。
所有年数が5年以下は短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得です。
短期譲渡所得では、所得税30.63パーセント（復興特別所得税を含む）＋住民税9パーセントで合計39.63パーセントの税率になります。
長期譲渡所得では、所得税15.315パーセント（復興特別所得税を含む）＋住民税5パーセントで合計20.315パーセントの税率になります。
つまり譲渡所得に関しては所有年数が短い方が、20パーセント近くも税金が高くなるのです。
税金が安くなる重要なポイントである所有年数ですが、売却した年の元旦時点で計算されるところが注意点です。
所有年数が5年を超えるか超えないかの微妙な年数であれば、支払う額が大きく変わってきますので注意が必要ですね。

不動産売却益にかかる税金の特別控除

売却益にかかる税金の特別控除は、自宅を売却したときと公共事業のために不動産を売却したとき（収用）とで異なります。
まずは自宅を売却したときは3000万円の特別控除が利用できます。
これは、さきほどの売却益の計算式から3000万円を差し引かれ、譲渡所得=売却金額-（所得費＋譲渡費用）-3000万円で算出します。
この特別控除を受けるには、実際に居住していること、近しい親族間での売却ではないことの要件がありますが、普通に自宅を売却するのであればほとんどの方が利用できます。
この特例は購入時期に関わらず利用できる点がメリットです。
一方で、買い替えをして新しい住まいで住宅ローン控除を利用する場合は併用できないので注意しましょう。
公共事業のために売却する場合は、5000万円までの譲渡所得に対して非課税になります。
売却した不動産が固定資産であることや、他の特例と併用していないこと、買取の申し出を最初に受けた人が6ヶ月以内に売却することなどが要件です。

税金を安くするには：不動産売却で損をしたとき

不動産売却は必ずしもプラスになるとは限らず、結果としてマイナスになることも考えられます。
損をしてしまったときは、その他の所得と相殺して税金を減らすことができます。
損失が大きいときは繰り越しも可能で、売却した年を含めて最大4年間税金が安くなります。
この控除を受けるためには所有期間が5年を超えること、敷地面積は500㎡以内、合計所得が3000万円以内などの条件があります。
この控除には買い替えで受けられるタイプと買い替えをしなくても受けられるタイプで条件が異なります。
買い替えの場合は住宅ローン控除と併用可能で、買い替え先の新居にも要件があります。
買い替えをしないのであれば、売却する不動産のローンが完済していないことが要件になります。

税金を安くするには：不動産を相続したとき

不動産を相続して売却した場合に受けられる特例もあります。
譲渡所得＝売却金額-（所得費＋譲渡費用）なので、差し引かれる部分である取得費と譲渡費用の額が大きければ税金は少なくなります。
そして相続であれば、上記を効果的に利用できます。
なぜなら相続したときに支払った相続税は特例として取得費に上乗せできるからです。
要件は相続で受け継ぎ相続税を支払った不動産を3年10ヶ月以内に売却することです。

税金を安くするには：所有年数が長いとき

所有年数が長い不動産を売却すれば税金は安くなります。
10年超所有した自宅を購入した場合、6000万円以下の利益であれば軽減税率が適用されます。
所得税10.21パーセント（復興特別所得税を含む）＋住民税4パーセントで合計14.21パーセントの税率になります。
この軽減税率は先ほどご紹介した3000万円の特別控除とも併用可能です。

税金を安くするには：買い替えをするとき

マイホームを売却して新たに戸建てやマンションを購入する場合、譲渡所得を繰り延べできる特例があります。
繰り延べですので税金が非課税になるわけではないので要注意です。
たとえば売却価格よりも高い住宅を購入した場合は課税されません。
しかし次に売却するときは、過去に繰り延べられた譲渡所得をプラスして税金が計算されます。
要件は自宅を売却すること、売却価格が1億円以下、所有期間が10年超、近しい親族間での売却ではないこと、直近2年間に3000万円の特別控除などを受けていないことが挙げられます。
さらに売却した年を基準にとしてその前後1年の間に買い換える必要があります。

不動産の売却が成功して得られた売却益には税金が課されますが、さまざまな特別控除や減税措置があります。
特別控除は条件を満たせば非常におトクですが、一部併用が不可の制度もあります。
どの制度を利用するべきなのか、実際にシミュレーションして検討するのがおすすめです。