不動産の任意売却とはどんな制度？メリットや注意点を知ろう

不動産を購入後、なんらかの理由でローンの支払いが難しくなることがあります。
返済が厳しい状況が続き、不動産の売却を検討する方もいるでしょう。
ローンの残債がまだ残っていると基本的に売却はできませんが、そのようなときに検討したいのが「任意売却」という仕組みです。
ここでは不動産を所有している方にむけて、任意売却とはそもそもなにか、手続きの具体的な仕組みやメリット、注意点を含めて詳しく解説します。
売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

そもそも不動産の任意売却とはどのような仕組みを持っているのでしょうか？
土地や建物の一般的な売却は、住宅ローンを完済後におこなうケースが多く、抵当権も抹消されているのが一般的です。
住宅ローンがないので、売却したいときに手続きができ、場合によっては買い取りという方法も利用できるでしょう。
しかし住宅ローンが残っていて、抵当権がついている場合、基本的に売却ができません。
では「会社の倒産やリストラなどで支払いが不可能になった」という場合も、どうにかしてローンを返済しなければならないのかと思いますよね。
入ってくるお金がなければ、当然支払いなんてできないでしょう。
そのようなときにも利用できるのが任意売却という仕組みです。
オーバーローンの際にも利用される売却方法で、金融機関と話し合い、折り合いがついた時点で売却が可能になります。
また任意売却とは、ローンの支払いが難しいときだけでなく、離婚による財産分与時にも利用が可能です。
任意売却とは、一般的な売却では売れないと思っていた不動産でも、売却することが可能になる仕組みといえるでしょう。
また任意売却とは別名「任売」ともよばれます。
任意売却に必要な法律的知識を持った任意売却取り扱い主任者を、任売り主任者と省略すこともあるのでぜひ覚えておいてください。

競売とはなにが違う？

住宅ローンを支払えなくなって土地や建物を手放すと聞くと、「競売と似ているな」と思う方も多いでしょう。
よく間違えやすいのですが、両者の仕組みには大きな違いがあります。
住宅ローンを滞納してしまうと、ローンの支払い義務がある債務者は、毎月分割で返済できる権利を失うのが一般的です。
そうなると金融機関などの債権者は、「残っている住宅ローンを一括で返済してください」と求めてきます。
一括での返済が難しい場合は、債権者は担保となっている土地や建物を強制的に売却し、売却金額を返済に充て、ローンの未回収を阻止するのが競売の仕組みです。
競売とは債務者の同意がなくても勝手に売却ができてしまうため、ローンの返済が厳しいと思ったら早めに売却を検討するとよいでしょう。

では土地や建物を任意売却するメリットとは、どのようなものなのかを見ていきましょう。

ローンの残債が残る不動産でも売却が可能

先述しましたが、大きなメリットとはローンが残っている状態でも土地や建物の売却が可能というところです。
土地や建物の購入時には予測ができなかったことが起こり、支払いが不能になる可能性は、誰にでも起こりうることだと思います。
金融機関の合意が必須ですが、ローンが残っていても売れるというのが最大のメリットでしょう。

一般的な不動産売却を同じように手続きができる

一般的な売却と大きな違いや差はありません。
売却方法も変わらないので、「近所の人にバレてしまうのでは…」「会社の人には内緒にしておきたい」という心配もないでしょう。
不動産の売却と聞くと、マイナスなイメージを持つ方も多く、売ることを公にしたくない方もいますよね。
そのような方でも安心して手続きできるのが、任意売却のメリットです。
また任意売却でも相場に近い価格で売りに出せます。
思っていた金額より高く売れる可能性があるのもメリットでしょう。

ローンの残りを分割で返済できる

売却してもローンが残ってしまう場合、分割での返済が可能です。
多くの場合、毎月1万円から2万円ほどの負担で返済していくことになります。
残債の返済は一括が基本ですが、負担の少ない分割返済が可能というところも大きなメリットではないでしょうか。

売却利益のなかから売却にかかる費用を捻出できる

不動産の売却には、税金や仲介手数料といったさまざまなコストがかかります。
取引する金額も大きいので、その分たくさんの費用がかかるでしょう。
もし競売の場合は、そのようなコストも自己負担ですが、売却利益のなかから出すことが可能です。
預貯金がなく、費用の支払いができないという場合でも安心ですね。

不動産における任意売却とは、実はいくつかの注意点やデメリットも存在します。
注意点とは、どのような内容が挙げられるのでしょうか？

金融機関の承諾に時間がかかる可能性がある

任意売却をおこなう際は、所有者の判断だけでなく金融機関の同意が必要です。
ただし申し込みをおこなっても、すぐに認めてくれるとは限りません。
金融機関は何十年という長い返済期間のなかから、利子というかたちで利益を得るので、当初の約束通りに支払ってほしいと思っています。
しかし残債が残ってしまった場合、担保がなにもない状態になり、金融機関側からしてみると、リスクと隣り合わせとなるでしょう。
特別な理由がない限り、任意売却を認めてくれないこともあるので、合意を得るまでに時間がかかるのが注意点です。
また債務者と債権者が出した金額に差がありすぎると、金融機関との折り合いがつかず、合意を得られないことがあります。

連帯保証人からも承諾が必要

注意点として、連帯保証人の承諾が必要というところも挙げられます。
連帯保証人と連絡がつかなかったり、同意が得られなかったりする場合は、手続きをおこなえません。
住宅ローンを組むときに、連帯保証人を立てている場合は注意が必要です。

売却利益は手元に残らないことが多い

一般的に土地や建物を売却して利益が出たら、そのお金は自由に使えます。
住み替え時の引っ越し資金にする方も多いでしょう。
しかし任意売却で得た売却利益は、住宅ローンの返済に使用されるので、手元にはほとんど残りません。
ローンを完済して残った分だけ手元に残ります。

契約不成立で競売にかけられてしまうことも

売れない場合、任意売却が成立せず、競売に移行する恐れがあるのも注意点の1つです。
なかなか買い主が決まらず、その間もローンの督促がされているなら、競売になる可能性も視野に入れておきましょう。
しかしこうなってしまっては任意売却の意味がありません。
手続きをしているからといって、安心できないのも注意点といえます。

専門知識が必要

任意売却は一般的な不動産取引と異なり、法律的な知識が必要です。
知識がない不動産会社でも、「うちで任売できますよ！」と言えるので、なかには円滑に手続きができないこともあります。
競売にならないよう時間との勝負なので、専門知識のあるところに依頼しなければなりません。
お金だけ取ってなにもしてくれない、悪い会社もなかにはあるということを覚えておきましょう。

いかがでしたか？
任意売却は住宅ローンが残っていても不動産の売却が可能な制度です。
一般的な売却と同じように売却が可能な反面、金融機関からの合意が得られにくいという注意点もあります。
メリットと注意点をおさえ、スムーズかつ満足できる任意売却をおこなってください。