査定時に知っておきたい路線価とは？不動産売却に路線価が影響する理由

不動産売却をおこなう際、気になるのが評価額や査定額です。
「この土地や建物にはどの程度の価値があるのだろう？」と思う方も多いでしょう。
不動産の価値は、築年数や仕様など建物自体の評価はもちろん、立地や路線価にも左右されます。
では路線価とは一体どのようなものなのでしょうか？
この記事では不動産売却を検討している方に向けて、路線価が売却の査定額に及ぼす影響についご紹介していきます。
売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却に影響を及ぼすといわれる路線価とは、そもそもどのようなものなのでしょうか？
不動産は動かすことのできない資産です。
反対に不動産以外の財産のことを動産と呼び、現金や家具、宝石など動かせる資産のことを指します。
動産の場合、同じものがたくさん存在するため価値や価格も決めやすいですが、不動産は全く同じもの（形状など）が存在しないため、容易に価格設定ができません。
しかし土地や建物といった不動産も、実際に価格が決められ取引されています。
それはどのようにして価格が決められているのでしょうか？
不動産というのは、簡単に価格が決められないため、1つの不動産に対して一物四価や一物五価、一物六価というかたちで4つから6つの価値がつけられています。
価値を算出するための指標が多いですが、路線価は税金の算定に必要なとても重要なもの。
動かせない資産である不動産は、築年数や仕様など建物の価値そのものだけが評価されるのではなく、立地などを含め多角的に見て判断するのです。
これを「公的土地評価」と呼ぶのですが、公的土地評価のなかにもいくつか種類があり、不動産売却に影響を及ぼす路線価はそのなかに含まれています。

路線価は不特定多数の人が利用する道路につけられた価格

路線価はその地域の住民だけでなく、不特定多数が利用する公道に対してつけられている価格です。
宅地1平方メートルあたりの価格を表していて、過去の売買実績をもとに算出されています。
ただし実際の価格とは異なるため、「路線価で算出した不動産の価値イコール取引される価格」というわけではありません。
路線価が3,000万円だったから、3,000万円で売れるとは限らないので注意しましょう。
不動産売却をおこなう際、「まずは路線価をチェックする」というほど、路線価は売却時に影響を与え、価格算出の大きなカギを握っています。

路線価の算出方法と発表時期は？

不動産売却における路線価の計算方法は、「土地が接している道路の路線価×土地の面積」です。
また路線価は土地の価格で変動されるため、毎年元旦を基準に、不動産鑑定士たちが一斉に調査を開始します。
その調査結果をもとに、7月頃にはその年の価格が決定するという流れです。

では路線価が不動産売却にする影響として、どのようなことが挙げられるのでしょうか？

路線価は毎年変動する

路線価が不動産売却に影響する理由の1つに、路線価は毎年変動するということが挙げられます。
なぜ変動するかというと、売却したい不動産の周辺環境の変化や、そのときの経済状況に影響されるからです。
路線価は道路に対してつけられている価格のため、最寄り駅で大規模な開発がおこなわれたり、隣にお店やマンションが建ったりすると、路線価にも影響が出てしまいます。
たとえば今まで使い道のない森や畑、山だったところが宅地になり、たくさんの住宅が建つことになった場合、その場所の路線価も大きく変動します。
このように路線価は低くなったり高くなったりを毎年繰り返すので、不動産売却の影響が出るということになるのです。
そのため、路線価をもとに算出した価格が、「次の年には変わっていて査定価格に影響が出た」ケースも珍しくありません。
路線価が高くなった場合、不動産の価値も上がりますが、それと同時に固定資産税などの税金も高くなります。
反対に路線価が低くなれば、不動産の価格が安くなり、税金も少なくなるでしょう。

土地の価格は自由に決められる

路線価によって土地の価格が算出されますが、あくまでも適正な価格を知るためにあります。
路線価で出た金額で必ず取引をしてくださいという規定ではないので、実際、土地の価格は自由に決定できるでしょう。
売り主と買い主がお互い納得した価格で取引ができるため、税金負担を回避するために、売り出し価格を安く設定することも可能です。
ただし公示価格とかけ離れている場合は、みなし贈与などとみなされることがあるので注意しましょう。

相続税路線価と異なる点

相続税路線価は相続税に影響するもので、相続時の税金を算出する指標です。
国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に公表する公示地価をもとに、80％の価格を目安に決められます。
固定資産税路線価は70％なので、相続税路線価より低く評価されるのが特徴です。
固定資産税路線価は管轄する自治体が決めるのに対し、相続税路線価は国税庁が決定するというところも違います。

不動産売却をおこなう際、路線価以外にも着目すべき点があります。
以下のことをおさえ、不動産売却を成功させましょう。

実際に土地や建物を調査してもらう

査定方法は机上査定と訪問査定というものがあり、より確実性を求めるなら訪問査定がおすすめです。
机上査定の場合、売り主からもらった情報（築年数や間取り、仕様など）のみで査定結果を算出していくため、周辺環境や実際の物件の状態をチェックできず、目安の査定結果しか出せません。
訪問査定なら、不動産売却のプロによる正しい査定結果を出すことができ、路線価といったデータ上の情報より確実な結果を出せるでしょう。
対象となる不動産の欠点や利点を、専門家の目線で見て判断してくれるので、査定を依頼するならぜひ訪問査定を選んでみてください。

なぜその金額になったのかを聞く

査定結果が出たら、なぜその金額なのかを聞いてみてください。
根拠を具体的に知っておくことで、その後の売り出し価格も変わらないでしょう。
間取りや周辺相場などを、多角的に根拠を聞くのがおすすめです。

サポート体制を聞く

依頼する不動産会社に対し、どのような販売戦略やサポート体制があるのかを聞いてみてください。
不動産の売却は不動産会社と二人三脚でおこなうため、よきパートナーになってもらう必要があるのです。
そのため不動産会社の対応や実力が、売却成立に大きく影響するということを念頭に置いておきましょう。
売却成立までにどのようなサポートをしてくれるのか、なかなか売れない場合はどのような方法をとるのかを、戦略方法を納得いくまで質問してみてください。
また不動産売却には路線価が影響するとお伝えしましたが、お住まいのエリアについて、不動産売却をする際の相場を知っておくことも大切です。
相場を知っておけば、査定結果が出たときに、高いか安いかを判断する材料となるでしょう。

今回は不動産売却を検討している方に向けて、路線価が売却の査定額に及ぼす影響をテーマに、売却を成功させるためのコツや相続税路線価との違いをご紹介しました。
適正価格で売るために大切な路線価ですが、それ以外にも売却成功のコツはたくさんあります。
上記の内容を参考にしていただき、満足のいく不動産売却をおこなっていきましょう。