マンションの資産価値はどう下がる？売却に適した築年数の目安は？

マンションを売却するにあたり、築年数はとても重要です。
マンションの築年数と資産価値の関係性や、売却しやすい築年数の目安をご紹介します。
また、築年数が古いマンションを売却する際に注意すべき点もまとめました。

マンション売却における築年数と資産価値の関係性は？

不動産の資産価値は、土地と建物の価値で決まります。
そのうち、マンションの築年数が影響するのは建物だけです。

一般的に分譲マンションの建物の資産価値は、築年数が古くなるほど下がっていきます。
その結果、築年数が経過するほど売却価格も下がるのです。
中古マンションの成約状況における築年数ごとの平均㎡単価の変化推移をみると次のようになります。（新築時を100％とします）

●築年数0～5年（住み始めると同時に）：約90％
●築年数6～10年：約85％
●築年数11～15年：約75％
●築年数16～20年：約65％
●築年数21～25年：約50％
●築年数26～30年：約35～40％
●築年数31年以降：約40％

※出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）
新築マンションは住み始めると同時に約90％まで急落した後、築年数10年目までは約85％程度の価格をキープします。
まだ新築の雰囲気が残っている5年目くらいまでは下げ幅は緩やかですが、使用感がでてくる6年目以降にがくっと下がります。
その後、築年数11～20年目の間に約75～65％程度、築年数21～30年の間に約35～50％程度で推移します。
築年数20年目を超えると、水回りなどの設備が耐用年数を迎えて故障が増えてきます。
見た目も劣化するため、リフォームが必要なケースもあるでしょう。
この時点で、売却価格は購入価格の約半分まで落ち込んでしまうのです。
26年目以降は内装や設備の価値がほぼゼロとなり、以降はマンション専有部分の価格差もなくなると想定されます。
築年数31年以降には建物としての資産価値が緩やかに下がっていくのみとなるため、約40％程度で落ち着きます。

マンションを売却するときの築年数の目安は？

マンションの資産価値は、築年数が経てば経つほど下がっていくとお話しました。
マンションは、築年数が浅いほどキレイで設備も充実しており、住みやすいと考えることが一般的です。
住居として中古マンションを買う際、販売価格や周辺環境や設備などが同等であれば、多くの人が少しでも築浅のマンションを希望するでしょう。

マンションを売却する際は、築年数を考慮した価格設定がとても大切なのです。
これを踏まえた上で、マンションを売却しやすいタイミングの目安は次の3つです。

●築年数5年以内
●築年数6～10年
●築年数16～20年

築年数5年以内に売却する場合

新築から5年以内であれば、まだ新品の雰囲気も残っており、比較的キレイな状態です。

設備も比較的新しいものが導入されており、耐用年数も十分残っています。
通常の暮らしをしていれば、居室内の壁紙や床の傷などの損傷も少ないと判断されるでしょう。
そのため、資産価値が下がることによる販売価格下落の影響が最小限で済みます。
中古マンション市場においても築5年以内の物件は希少価値が高いため、売却価格を高めに設定できるのがメリットです。
立地さえよければ、「新築のマンションが欲しかったけどタイミングが合わなくて購入できなかった…」という買い手からの購入も一定数期待できます。
景気状況によっては、新築時より高く売却できる可能性もあるでしょう。

築年数6～10年に売却する場合

マンション全体や居室内の設備にも使用感が出てくる頃です。
しかし、きちんとメンテナンスがされていれば、まだまだ問題なく住める状態でもあります。
加えて築年数12年を超えると、買い手が35年ローンを組めなくなってしまうのです。
ローンを組む際、銀行は物件の法定耐用年数（47年）で担保価値を算出します。
そのため、買い手が35年ローンを組む際には、法定耐用年数が35年以上残っている物件しか購入できません。
この条件を満たすのが、築年数12年目までのマンションなのです。
そうした事情から、築年数10年目くらいまでは築浅物件とよばれ、中古マンション市場でも買い手がつきやすくなります。。
不動産情報サイトでも「築年数10年以内」「築浅マンション」で検索する買い手が多く、内見申込数もある程度見込めるでしょう。
ただし、その分売却を希望するライバルも多いため、価格競争は激しくなります。
築年数16～20年に売却する場合
水回りなどの設備が耐用年数を迎えるギリギリのタイミングです。
キレイに使っていれば、売却の際に居室内の大幅なリフォームをせずに売却できる可能性があります。
マンション全体の大幅修繕工事やメンテナンスがきちんと行われていれば、建物としても問題ないと判断されるため、新築には手が出せないけどマイホームでマンション購入を希望している買い手からの需要は十分に見込めます。
築25年を超えると住宅ローン控除の適用外となることもあり、築年数21年目に差し掛かるタイミングで売却価格ががくっと下がる傾向にあります。
ライフスタイルの変化や将来を見越しての売却や住み替えを検討するなら、このタイミングが1つの目安となるでしょう。

築年数が古いマンションを売却する際の注意点は？

一般的に、築年数が20年以上のマンションは「築古マンション」と呼ばれます。
「古くなれば資産価値が下がって売れないのでは…」と考える方もいるでしょうが、そんなことはありません。
ただし、築年数が古いマンションを売却するするにあたり、注意する点が2つあります。

売主は売却後1年間は買主に対して瑕疵担保責任を負う

中古マンションを売却後に重大な欠陥が見つかった場合、売主は欠陥を修復する義務があると法律で定められています。
ただし、目に見える欠陥を明確に買主に伝え、双方合意の上で成約に至った場合はこの限りではありません。
事前に判明している欠陥はきちんと説明し、修繕が発生した場合の責任について書面で残しておくことをおすすめします。

リフォームしたからといって売却できるとは限らない

築古マンション購入希望者は、駅近で利便性の高い立地を重視する傾向が強いです。
新築マンションを購入できるほどの資金はなくても、中古マンションなら購入できそうだと考えているケースが多いのです。
また、立地重視で築古マンションを購入し、自分の好きなようにリフォームしたいと考えるケースも増えています。
こうした買い手は、内装のキレイさよりも、良い立地の物件を少しでも安く手に入れることを重視します。
むしろリフォームによって販売価格が上がれば、こうした買い手の購入機会を逃す原因にもなるのです。
しかも、リフォームの費用分だけ物件の担保評価額が上がるわけではありません。
たとえ300万かけリフォームしたとしても、担保評価格が100万しか上がらなければ、せっかく見つかった購入希望者が住宅ローンの審査で落ちてしまうケースもあるのです。
このように、費用と時間をかけてリフォームをおこなったからといって高値で売れる保障はありません。
築古マンションを売却する際は周辺相場を入念にリサーチし、相場よりも値引きして購入しやすい価格で売却するか、リフォームして見た目を良くするか判断しましょう。

まとめ

新築マンションを購入しても、住み始めた瞬間から資産価値は下落します。
将来マンションの売却が発生する可能性がある方は、早い段階から売却のタイミングを想定しておくことをおすすめします。