空き家を売却するべき理由と主な売買方法とは？

近年、日本中で空き家は増加傾向にあります。
住んでいてもいなくても維持費や保険・税金などのコストがかかるため、なるべく早めに対処するのが望ましいです。
相続などで空き家を取得するケースもありますから、所有のリスクや売却までの流れ・方法を知っておきましょう。

空き家の売却方法：空き家を放置するリスクとは？

自分で住んだり賃貸運営したりする予定のない住宅は、空き家として扱われます。
誰も住んでいないこと自体は、法律上の問題はありません。
しかし売却せずに無人のままで放置すると、さまざまなリスクの温床になります。
そこで覚えておきたいリスクや対処方法について、確認していきましょう。

税金が高くなる

土地や建物を所有していると、固定資産税や都市計画税が発生します。
ただしマイホームの建っている土地の場合は、「住宅用地の特例」により最大で6分の1まで減免措置を受けられる制度があります。
空き家についても同様に、「住宅用地の特例」の対象です。

●敷地面積200平方メートルまで：課税標準額の1/6（固定資産税）、課税標準額の1/3（都市計画税）
●敷地面積200平方メートル以上：課税標準額 × 1/3（固定資産税・都市計画税）
●更地：減免措置なし

しかし所有する家屋が倒壊の恐れ・衛生上の問題があると判断されると、「空き家対策特別措置法」により行政指導の対象になります。
建物の修繕・撤去の勧告に違反すると、50万円の過料に課せられる可能性があります。
さらに「住宅用地の特例」を受けることもできなくなるため、土地部分の税金が高くなる点に注意してください。

事故や事件に巻き込まれやすくなる

管理が行き届いていない建物は、事故や事件に巻き込まれやすくなります。
たとえば近年多発している自然災害では、建物の損壊リスクが高まるでしょう。
もし倒壊や火災が発生すれば、近隣や通行人に被害が及ぶかもしれません。
また放火や不法侵入、住み着きといった犯罪に巻き込まれる可能性もあります。
家屋を放置しているとこれらのトラブルへの対応が遅れますので、空き家であっても定期的な管理が欠かせません。

空き家の管理方法

所有する空き家が遠方にある場合、自分で管理するのは困難な場合が少なくありません。
そんなときにおすすめの方法が、留守宅の管理サービスをしている専門業者への委託です。
郵便物の回収や、建物の換気・簡易清掃などが主なプランです。
また建物外部の点検や、庭木の確認（隣家の敷地へ越境していないか）などのサービスもあるため、自分での管理が難しい場合は利用してみてください。
なお業者へ委託する場合の費用相場は、一戸建てで月額5千円から1万円前後です。
なお近隣住民との関係ができていれば、郵便物の回収程度なら頼める場合もあります。

空き家の売却方法：空き家を売買する流れとは？

空き家の売却には、いくつかの方法があります。
それぞれメリット・デメリットが異なるため、物件の状況に合わせた方法を選びましょう。
そこで主な3つの方法をご紹介します。

更地にして売却する

更地にして売却すると、買主が見つかりやすくなります。
買主にとっては土地を取得してすぐに建築を進められますから、老朽化が進んでいる建物がある場合は更地にするのがおすすめです。
事前に家屋は解体してしまいますから、空き家にまつわるトラブルのリスクもおさえられます。
ただし更地にすると、「住宅用地の特例」は受けられません。
固定資産税が最大で6倍になる点と、建物の解体費用がかかる点に注意してください。

古家つき土地として売却する

建物を解体せず、古家つき土地として売却する方法があります。
近年、リフォームやリノベーションを前提に、中古物件を探している買主は増えています。
新築物件よりも安価に取得できるのが人気の理由なので、建物の状態や立地によっては更地にしなくても買い手が見つかるでしょう。
リノベーション済みの中古物件として売却する方法もありますが、工事費の分だけ販売価格は高くなります。
現況のままで売るか、リフォーム工事などをしてから売るかは、取引を仲介する不動産会社へ相談するのがおすすめです。

不動産会社に買い取ってもらう

中古物件の取引先は個人が多いですが、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
通常の売却は少なくとも3カ月から6カ月の時間を要しますが、買取なら1カ月から2カ月程度で売却可能です。
ただし不動産会社による買取価格は、市場相場よりも安くなる傾向にあります。
そのためできるだけ高く売るよりも、早期の売却を重視する方におすすめの方法です。
また個人への取引を目指すとともに、一定の期間内に買主が見つからなければ不動産会社が買い取る「買取保証」といった方法も検討してみてください。

空き家の売却方法：空き家を早期に売却すべき理由とは？

空き家を手放すと決めたら、なるべく早期に売却するのがおすすめです。
時間がたつほど、リスクやデメリットは大きくなります。
なぜ早期に手放すべきなのか、またどんな対応方法があるのかご紹介します。

3,000万円の特別控除を受けられなくなる

マイホームを売却したとき、一定の条件を満たしていれば3,000万円の特別控除を受けられます。
一般的なマイホームであれば売却益は控除額内に収まるケースがほとんどなので、課税額を限りなくゼロに近づけることも可能です。
なお特別控除の適用条件は以下の通りです。

●住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している
●売却した前年および前々年にこの特例の適用を受けていない

なお親子や夫婦など、親族間の売買は適用の対象外です。
そして相続によって取得した建物についても、以下に該当すれば空き家の3,000万円特別控除を受けられます。

●相続発生日より3年後の12月31日まで、かつ、2016年4月1日から2023年12月31日までに売却している
●相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していた（老人ホームの入居も含む）
●1981年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物である
●相続発生から売却まで、事業・貸付・居住に利用されていない

維持コストがかかる

不動産は所持しているだけで維持コストがかかります。
具体的には以下のコストがかかります。

●維持管理費
●各種税金
●火災保険

維持管理費や各種税金は、必ず発生するコストです。
所有期間が長期におよぶほど総額も大きくなるため、注意が必要な費目です。
また空き家であっても、最低限のリスク対策として火災保険の加入が欠かせません。
たとえば何らかの理由で出火元になった場合、近隣の建物へ被害がおよぶ可能性が少なくありません。
過失のない火災であれば他家の賠償責任は負いませんが、空き家の場合は過失責任を問われるケースがあります。
また焼失した場合、残骸を撤去しなければなりません。
しかし通常の解体よりも、焼失による残骸撤去のほうが工事費は高い傾向にあります。
これらの賠償金や残骸の撤去費用を工面する目的でも、火災保険の加入は欠かせません。

築年数がたつと売れにくくなる

一般的に建物は築年数がたつほど、売れにくくなります。
そのためいずれは手放すつもりの物件であれば、なるべく早期の売却を目指しましょう。
不動産会社の買取保証も利用するなど、物件に合った方法での売却活動がおすすめです。

まとめ

空き家を所有し続けるリスクや、対処方法について解説しました。
売却方法は主に3つありますが、それぞれメリット・デメリットが異なるため、空き家の状況に合わせて選択してください。