不動産売却の前に知っておきたい借地権とは一体何か

今回は不動産の売却を検討している方向けに、借地権についてご説明していきます。
借地権とは何なのか、また相続した場合の対応方法や、売却は可能かなどを確認していきましょう。
あとからトラブルなどにならないよう、ポイントをおさえておくのが大切です。

不動産売却における借地権とは？

まずは不動産売買における借地権とは、そもそも何なのかについてご説明していきます。
借地権とは簡単にいうと「土地を借りる権利」のことです。
土地を借りて、自分が建物を建てられる権利になっています。
別の言い方をすると、「地上権」または「土地賃借権」のことで、地上権は他人の土地で不動産を所有するための権利のことです。
土地賃借権も同じく他人の土地で不動産を所有する権利ですが、債権的な側面に違いがあります。
経済的な権利を定めたものが、土地賃借権です。
土地を借りる人のことを「借地権者」、貸す人を「借地権設定者」や「底地人」と呼びます。

不動産売却前に知る借地権付き建物のメリットとデメリット

借地権を使って土地を借りることに、どのようなメリットが考えられるのでしょうか。
まず1つめは土地に対する税金がかからない点です。
土地の税金として代表的な固定資産税や都市計画税は、借地権者の場合支払い義務はありません
契約期間中でも土地の所有権は地主にあるので、土地に対する税金はすべて地主が支払う義務をもっているのです。
そのため建物を運営するコストが安くなるでしょう。
2つ目に、土地が比較的安価である点です。
一般的な土地を購入する費用の、6から8割程度で販売されていることが多いので、安くおさえられるでしょう。
3つ目に、借地権は期限があるものの、更新さえできれば半永久的に借りられる点です。
普通に使っていれば更新拒否をされることは基本的にありません。
更新の拒否には正当な理由が必要なためです。
もし正当な理由なく地主が更新拒否をする場合には、借地権者に多額の立ち退き料を支払う必要があります。
このように更新の拒否は難しいため、半永久的に借りられるのです。
次にデメリットの1つ目は、毎月地主に地代を納めなければならない点です。
2つ目は建物をリフォームする際に、地主の許可が必要な点です。
リフォームなどで土地に影響を及ぼす場合には、地主に対する支払いも発生する場合があります。
3つ目は、銀行の融資を受けられない可能性です。
担保評価が弱くなり、万が一返済できない際の保険がないと思われる場合もあります。
もちろん仕事や年収、貯金額によっては融資が受けられる場合もあるでしょう。

不動産売却において借地権を相続した場合の対応方法とは？

次に不動産に関連して、借地権を相続した場合の対応方法などを、ご説明していきます。
実家は借地に建っている場合、その親から相続が発生すると、借地権も相続財産となります。
土地は基本的に地主のものですが、配偶者や子供などが借地権を相続する場合は、とくに地主に承諾を得る必要はありません。
ただし遺言による相続人以外への譲渡の場合は、地主の承諾が必要になってきます。
通常の相続であれば、借地権を相続したことを地主に報告して、借地契約や建物の名義を相続人に変更すれば、手続きは終了です。

不動産売却前に知る借地権の相続財産としての価値とは

借地権の相続財産としての価値は、「借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合」で計算できます。
自用地評価額とは、その土地の更地における評価額です。
土地の相続税評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式があります。
路線価方式は、その土地に面している道路につけられた値段を元に計算する方法で、倍率方式はその土地の固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて計算する方法です。
また借地権割合は、その土地の借地権の評価額を算出する際にかける割合のことです。
もし借地権の売却や家屋の処分を検討しているなら、地主の承諾が必要です。
また不動産の増改築や建て替えの場合も、同じく承諾が必要になってきます。
地主の承諾を得る前に、勝手に売却や建て替えなどをするとトラブルになりますので、注意しましょう。

不動産売却において借地権の売却は可能なのか？

最後に不動産売却において借地権の売却は可能なのか、その方法についてもご説明していきます。
基本的に地主の承諾さえあれば、売却は可能です。
まず借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つの種類があります。
「旧借地権」は、借地期間が終了しても、正当な理由がなければ借地権が更新されるものです。
「普通借地権」は最初の借地期間が30年、1度目の更新は20年、2度目以降は10年になるものをいいます。
「定期借地権」はあらかじめ期間が定められているもので、満了時には土地を更地に戻して返還しなくてはいけないものです。
定期借地の場合には法定更新が定められておらず、契約終了が決まっているため、従来あった更新にまつわるトラブルも少なくなりました。
地主側の財産管理がしやすくなる、メリットもあります。
普通借地権の場合には地上権と賃借権の2種類があり、地上権は地主の承諾なしに売れますが、賃借権は地主の承諾が必要になります。
現在、借地権として利用されるのは後者の賃借権がほとんどです。

不動産売却において借地権を売却する方法

地主の許可をもらったうえで、借地権を売却するには、売却する相手によって方法が異なります。
まず第三者への売却では、地主に対して譲渡の承諾や、建物の建て替えの承諾などを申請しましょう。
それが承諾され、地主に対して承諾料の支払いが済めば、売却可能になります。
承諾料は借地権価格の10％が相場です。
次に借地権を地主に売却する場合です。
基本的に地主に買い取ってもらう場合には、仲介者に入ってもらうのがおすすめです。
3つ目に等価交換後に売却する方法です。
等価交換とは、借地権の一部と地主のもつ底地の一部を交換することです。
これによってそれぞれが土地の所有者となり、所有権をもった土地を売却できます。
繰り返しになりますが、基本的に借地権の売却には地主の許可が必要です。
勝手におこなうと契約違反になり、返還請求を受ける可能性もあります。
契約内容などを事前に確認するのも大切です。
万が一借地権の売却を認めてくれないときには、裁判により許可を得る必要があります。
しかしこのような場合、買取価格が低くなる可能性があるので、理解しておきましょう。
また借地非訟裁判は個人でおこなうのは難しく、期間もそれなりにかかるでしょう。
それでは借地権をスムーズに売却するには、どうすればよいのでしょうか。
ポイントの1つ目は、地主と良い関係を構築しておくことです。
借地権に関する約束を守るのはもちろん、人間関係も重要になってきます。
2つ目は、地主が納得できる新しい借り手を探すことです。
3つ目に、売却を検討されている場合には、専門家など第三者を介入したほうが交渉もまとまりやすくなります。
また借地権と底地は、借地権だけや底地だけで売却しようとすると、それぞれの価値が下がってしまいます。
そのため借地権と底地を一緒に売却ができれば、高く売却できるでしょう。

まとめ

不動産売却の前に知っておきたい、借地権についてご説明しました。
不動産売却でのトラブルを防ぐためにも、しっかりと手順を踏むことが大切です。
よく理解しておくためにも、参考にしてみてくださいね。