不動産売却時に知っておきたい「名義変更」の必要書類や注意点

不動産の売却の際など、忘れずにおこなっておきたいのが「名義変更」です。
名義変更について必要な用意するものや注意点、誰が手続きをおこなうのがよいかなど、わかりやすくご紹介します。
変更に必要な費用の目安もご紹介しますので、準備や検討される際の参考にぜひご覧ください。

不動産売却などに必要な「名義変更」とは？手続きは誰がおこなうのがベスト？

売却するために必要な「名義変更」とは？

不動産の売却する際にも、注意が必要になるのが「名義変更」です。
名義変更とは、建物や土地の所有者が変わったときなど、変更に応じておこなう手続きです。
誰が所有するものかという所有権をさして、名義とされているのが一般的です。
所有者をはじめ、所在地や面積など不動産に関することは、法務省が管轄する「登記事項証明書（登記簿謄本）」で管理されています。
名義変更は、この登記簿謄本を変更する手続きです。
変更手続きをすることで、はじめてその不動産の所有者として、正式に所有権をもつことができるのです。
変更には期限の規定や、実行しないことでの罰則もありません。
しかし、不動産は名義変更しておかなければ、所有権の証明や主張もできず、売却することもできないので忘れずに手続きしたいですね。

名義変更をするのは誰がどんなときに？

つぎに、一般的に名義変更とは、誰にとって必要な手続きかを見ていきましょう。
まず、不動産の「売却時および購入時」におこないます。
売却した売主と買主が共同して名義を変えますが、法務局への申請は決済日におこなうのが通常です。
また高齢の親に代わって子が売却活動をしていたようなケースでも、親本人による手続きが必要なので注意しましょう。
売却時以外に、不動産を「相続」した人にとっても名義の変更は必要な手続きです。
被相続人が亡くなっている相続の場合、手続きするのは相続人です。
相続人が多いときは、遺言書を確認したり、遺産分割協議をしたり煩雑になる可能性もあります。
また、被相続人が名義変更をしていないままだったというケースも、まれにあるので注意したいですね。
このような場合は、自分以外の相続権利がある人からも同意を得てからの変更手続きとなるでしょう。
一方、生前に不動産を譲っておきたいという所有者などから、「贈与」された場合も手続きします。
手続きは、譲る側と受け取る側が共同でおこないます。
注意点として、110万円を超える財産を無償で譲り受けると、贈与税の課税対象となることも覚えておきたいですね。
最後に、離婚による「財産分与」をおこなう場合にも名義変更が必要です。
たとえば、夫の名義である不動産を妻に変更したり、共有名義にしていた不動産について、妻の持ち分を夫の名義にしたりなどです。
名義を変えることで、勝手に売却されることを防ぐことにもつながります。
財産分与の場合も、手続きは共同でおこないます。

名義変更の手続きは誰がおこなう？

実際の手続きはどうしたらよいでしょうか？
自分でおこなうことも可能ですが、登記や売却にも専門知識は必須で、手続きの難易度は高いものです。
書類なども不備なくそろえる必要があり、平日にしか取得できないものなど、時間がかかってしまう場合もあります。
実際に、不動産の名義変更に取り組む際には、無理をせず司法書士などの専門家に依頼したほうが時間的にもスムーズにおこなえるでしょう。
プロに依頼すれば費用はかかりますが、間違いや不安がなく進められるので、安心ですね。

不動産売却の名義変更では何を用意する？ケース別に必要書類をチェック

不動産売却時の流れと必要書類

名義変更では、売却や相続などでそろえる書類が変わってきます。
不動産売却では決済日に手続きするのが通常ですが、それ以前に、書類をそろえるタイミングなども確認しておきましょう。
売却時の手続きの一般的な流れとしては、まず売買契約後に頭金を支払います。
つぎに、引き渡しの間までに、通常は1カ月ほど時間があるので、このときに必要書類を準備。
登記申請書も作成し、登記簿謄本を用意します。
売却する不動産の引き渡しと決済をおこなったら、場所を法務局に変えて、登記申請書を提出すると、1週間から2週間ほどで名義変更は完了です。
不動産売却時には、売主と買主がそれぞれ必要書類をそろえます。

売却する売主は

●不動産の登記識別情報通知（または登記済権利証）
●固定資産評価証明書
●3カ月以内に発行された印鑑証明書
●本人確認書類（免許証など）

このほか、登記住所と現住所が違う場合は住民票や、売主が買主に委任する際には委任状も必要です。
買主の場合は、マイナンバーの記載がない住民票にくわえて、印鑑証明書や本人確認書類を用意します。
また、売却する不動産の契約書は双方で準備しておきましょう。

そのほかのケースと用意するもの

「相続時」には、次のものを用意します。

●登記原因証明情報
●登記識別情報
●固定資産評価証明書
●マイナンバーの記載がない住民票
●3カ月以内に発行された印鑑証明書

また、委任状も必要に応じて準備しましょう。
相続にまつわる名義変更手続きは、トラブルになるケースもあるので、事前によく相続人同士で話し合いや確認をしておくことも大切です。
「生前贈与」では、譲る側と譲り受ける側がそれぞれ次のものを用意します。

譲る側

●贈与契約書
●贈与証書
●登記識別情報
●固定資産評価証明書
●3カ月以内に発行された印鑑証明書

譲り受ける側

●贈与契約書
●贈与証書
●マイナンバーの記載がない住民票

生前贈与もトラブル回避のためには、相続同様、事前に親族で十分に話し合ってから手続きに入るのが望ましいでしょう。
「財産分与」では、元の名義人と新名義人の2者で、それぞれ次のものを用意します。

元の名義人

●財産分与契約書
●離婚協議書
●登記識別情報
●固定資産評価証明書
●戸籍謄本
●3カ月以内に発行された印鑑証明書

新名義人

●財産分与契約書
●離婚協議書
●戸籍謄本
●マイナンバーの記載がない住民票

不動産売却などで名義変更をおこなう際の注意点

名義変更にかかる費用

ここでは、名義変更にかかる一般的な費用の目安を解説します。
まず、法務局で手続きをする際に「登録免許税」が必要です。
登録免許税は収入印紙によって納税します。
固定資産評価額に対して、一定の税率がかかります。
税率は手続きの理由によっても変わり、不動産売買の場合は2％で、土地は1.5％の税率です。
相続または新築の購入は0.4％で、贈与や離婚による変更の場合はいずれも2％かかります。
令和4年3月末までは、減税措置もあるので、詳しくは国税庁のホームページなどでご確認ください。
つぎに、「司法書士の報酬」も依頼する際には必要な費用です。
一般的には、実費と一緒に報酬額が請求されます。
書類の発行や登録免許税が実費にあたります。
報酬については、事務所や不動産の売却価格によっても変動しますが、名義変更だけの場合の目安は4万円から7万円ほど。
もし書類を集める時点からお願いすると、10万円以上必要になってきます。
また「必要書類の取得費用」も必要ですが、印鑑証明や住民票など、数千円程度を見ておけばよいでしょう。

遠方の申請になる場合

名義変更に用意する書類が、居住地ではそろえられず、実家のある遠方の役所に申請するケースもあります。
とくに、戸籍謄本は本籍地の役所で取得しなければなりませんが、現地までいけないときは郵送を使って入手もできます。
多くの役所では、書類取得費に別途500円ほどの費用を支払うことで、郵送にも対応してくれるので、事前に確認してみましょう。
また、名義変更を申請する法務局も、その不動産がある地域の管轄でおこないます。
もしも、不備があっても、窓口なら解決することもあるので、申請に関してはできるだけ現地に赴くのが望ましいでしょう。

まとめ

名義変更について、誰にとって必要な手続きか、また注意点なども見てきました。
書類についても、それぞれのケースで不備のないよう準備が必要ですが、売却の場合には不動産会社のアドバイス通りにそろえるとよいですよ。