住宅ローンの残った不動産を売却する方法は？費用を抑えるポイントもご紹介

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、ローンの残高を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは住宅ローンの返済が不可能になった場合に備え、土地や家を担保にする権利のことをいい、通常はローンを完済して抵当権を抹消してから新たな家を購入します。
しかし「急な転勤が決まった」「理想的な物件を見つけた」などの理由により、住宅ローンを残したまま家を買い替えたい方もいらっしゃるのではないでしょうか？
抵当権の抹消をおこなわないと新たに住宅ローンを組めないので、どのように買い替えをおこなえばよいのか気になるところです。
そこで今回は不動産の売却をご検討中の方へ向けて、住宅ローンのある家を売る方法やポイント、注意点をご紹介いたします！

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法は？

負債が残ったまま家や土地を売る場合、事前におこなうべき準備や売却方法を理解しておき、スムーズに買い替えをおこないましょう。

家を売る前にしておきたい事前準備は？

まずは買い替えをおこなう前に、以下の項目を調べておきましょう。

●現在の住宅ローンの残高
●不動産の売却にかかる費用
●住宅ローンが残ったまま不動産を売る方法

住宅ローンの残高は契約時に受け取るローン残高償還表でも大まかな金額は調べられますが、繰り上げ返済などをしている場合は金額がかわるので、金融機関へ相談したり、年末に届くローン残高証明書を調べたりして確認しましょう。
不動産を手放す場合、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費用などさまざまな費用が必要になり、これらの諸費用と負債の合計を不動産の売却で得た利益でまかなえるのが理想です。
しかしなかには家や土地を売って得た利益が住宅ローンの残高と諸費用の合計に届かず、負債を完済できないこともありますよね。
そのような場合、どのような方法で住宅ローンが残ったまま不動産の買い替えをおこなうのでしょうか？

預貯金で補填する

売却価格が住宅ローンの残高に届かない場合は、預貯金で補って負債を完済する方法があります。
預貯金でも足りない場合は新たに借り入れをしたり、親族や友人などから工面したりする方法もありますが、トラブルも起きかねないので、いったん買い替えを見送ることも検討してみましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは新しい住宅ローンを組む際に旧居の負債もプラスして、ひとつの住宅ローンにする方法です。
住み替えローンを利用すると月々の返済額が高くなるので、返済が家計の負担にならないかをよく検討しましょう。

売却をいったん見送る

上記に挙げた2つの方法はどちらも今後の生活に負担がかかるので、買い替えによって豊かな生活ができなくなると判断した場合は、いったん今ある不動産を手放すのを見送り、住宅ローンの残高を減らしてから再度買い替えを検討するのも一つの手です。
さまざまな買い替え方法があるので、ライフプランやご家庭の状況を考え、あなたの暮らしに合う方法を選びましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際のポイントは？

不動産の売却活動をおこなう際、大切なポイントは「査定」です。
査定により正しい売却価格を設定できれば、住宅ローンを完済できるかどうかの検討もつけられますし、スムーズに売却活動を進められます。
そして正しい売却価格を設定するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社や担当者を見つけることもポイント！
販売価格の設定は不動産会社により差があるので、それぞれの会社に査定結果の理由を聞き、あなたの不動産の売却価格の相場を把握しましょう。
高い販売価格を設定する不動産会社は魅力的ですが、実際にその価格で売れるとは限りません。
査定結果の理由を納得できるように説明してくれるような、信頼できる不動産会社や担当者を見つけることがポイントです。
大切な不動産を手放し、大きなお金が動くので、親身に相談にのってくれる不動産会社を選びましょう。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際の注意点や費用の抑え方は？

住宅ローンが残っている不動産の売却は、さまざまな作業を同時並行でおこなわなければならないので、うっかり作業を忘れて余計な費用がかからないようにしたいところです。
ではどのような注意点があるのでしょうか？

住宅ローンが残っている不動産を売却する際の注意点

住宅ローンが残った不動産を売却する際は、以下の注意点に気をつけましょう。

●金融機関への連絡のタイミング
●マンションの場合管理者への連絡

まずは金融機関への連絡を忘れないようにするのが、注意点として挙げられます。
不動産を売却する際、銀行に必要書類を作成してもらわなければなりませんが、連絡するタイミングが遅くなると、契約締結時に書類が間に合わないことがあるのです。
そのため購入希望者があらわれたら速やかに金融機関に連絡し、必要書類を作成してもらうよう依頼しましょう。
また宣伝活動をはじめる前に金融機関に連絡し、許可を得てから活動をはじめる方法もオススメです。
そして分譲マンションを売却する場合は、金融機関に加えてマンションの管理者にも連絡することも注意点！
管理組合で修繕積立金や管理費などを納めていると思いますが、管理者に連絡しないと管理組合から退会できないので、余計な費用の徴収など金銭トラブルにもつながりかねないのです。
無駄な出費を増やさないためにも事前にどの段階でどこに連絡するのかをリストアップしておき、連絡もれのないようにするのが全体的な注意点だといえますね。
ではほかに住宅ローンが残った状態での不動産の売却において、出費を抑える方法はあるのでしょうか？

負債のある不動産の売却において出費を抑える方法

不動産を売却する際、以下の制度を利用できます。

●損益通算の特例
●3,000万円の特別控除

不動産を売却し、損失が出た場合は「損益通算の特例」が利用できます。
損益通算の特例とは損失分を給与所得から差し引く方法で、所得税などの税金の負担が少なくなる制度です。
通常不動産の売却により損失が出た場合は、翌年の確定申告は必須ではありませんが、損益通算の特例を利用するためには確定申告が必要です。
損失が大きい場合は3年間にわたり繰り越して控除できるので、ぜひ覚えておきましょう。
また反対に不動産を売って利益が出た場合は「3,000万円の特別控除」が利用できます。
3,000万円の特別控除とは、利益に対して課される所得税や住民税が3,000万円まで控除される制度です。
3,000万円の特別控除を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

●現在居住している住宅の売却であること
●家を取り壊した場合は1年以内の売却であること
●空き家の場合家を空けてから3年以内の売却であること
●家族間での売買取引でないこと
●過去2年間に同じ特例を受けていないこと

これらの条件を満たせば、確定申告により納税額が減ったり、非課税になったりするので、こちらも覚えておきましょう。
売却の損益に関わらず、翌年に確定申告をおこなうことがポイントですね！

まとめ

今回は不動産の売却をご検討中の方へ向けて、住宅ローンが残っている家を売る方法やポイント、注意点についてご紹介いたしました。
負債があるまま家を買い替えることはリスクが伴うので、返済プランをよく比較見直して、あなたのご家庭に合う方法を選ぶのがポイントです。
また連絡ミスを防ぎ、費用を抑えるための制度をうまく利用して、出費を減らしながら活動を進めていくのを心掛けることも大切なポイントです。
ぜひ今回ご紹介した返済方法や注意点などを参考にして、理想的な買い替えをおこないましょう！