個人の不動産売却でも利用できる圧縮記帳とは？メリット・デメリットは？

不動産を売却する際はふだん聞き慣れない用語が多く出てきて、「これってどういう意味？」と迷う方は少なくありません。
あまりにも難しい用語だとだんだん意味を調べることが面倒になってしまいますが、きちんと理解した方が安心して不動産売却の手続きを進めることができます。
そこで今回は、不動産売却に関する用語の中から「圧縮記帳」についてご紹介します。

不動産売却に関する用語「圧縮記帳」とは何？

圧縮記帳とは、固定資産の買い換えや交換などを行った際、一定の要件に当てはまれば新しく購入した固定資産の簿価を減額し、売却後の譲渡益から減額分を相殺することができる仕組みです。
圧縮記帳は、もともと企業が機械や不動産など事業に関連する固定資産を購入・売却・買い換えなどを行った際に行われる会計処理の一種ですが、個人が土地の売買を行う際にも利用できることがあります。
圧縮記帳について理解を深めるために、まずは圧縮記帳に関する用語と意味を覚えておきましょう。

簿価
簿価とは「帳簿価額」の略称で、不動産売却でいう簿価は「不動産を購入した時の価格」を意味します。

時価
時価とは現在の価値で、不動産売却でいう時価は「売った時の価格」を意味します。

「価格」と「価額」の違い
先ほど挙げた帳簿価額という言葉を「"帳簿価格"ではないの？」と思った方もいるかもしれません。
「価格」と「価額」は字だけを見ると似ていますが、意味は次のように異なります。

●価格
●売る側が希望する値段のこと。
●例：他の方が8,000円だと評価した商品でも、売主が1万円で売り出せば、この1万円が商品の価格となる。
●価額
●売る側が希望する値段ではなく、その物が持つ本来の価値のこと。
●例：売主が1万円で売っている商品でも、実際は8,000円の価値しかないと判断されると、この8,000円が商品の価額となる。

つまり、「価格＝売る側が主観的に判断した価値」「価額＝売る側以外の第三者が客観的に判断した価値」です。

圧縮記帳の目的

固定資産を売却する時に簿価より時価が高くなっていると、その差額が大きいほど利益（譲渡益）も多くなります。
利益が多いことは嬉しいことですが、その分課される税金の額も多くなってしまいます。
そうなれば、せっかく得た利益を元手に新しい固定資産を購入しようとしても、税金の分を差し引くと資金不足になって購入できないかもしれません。
個人でいえば、土地を売って得た利益に多額の税金がかけられてしまい、新しい土地や家などを購入できないケースです。
そこで個人が土地を売却する場合は、利益に本来かかるはずの税金分の金額を計上して税金の発生を実質0にすることが、圧縮記帳の目的なのです。

不動産売却で圧縮記帳を利用するメリット

不動産を売却した時に圧縮記帳を利用するメリットは、売却後に得た利益にかかる税金の支払いを先延ばしにできることです。
たとえば簿価が1,500万円の土地を時価3,000万円で売却すると、簿価－時価＝1,500万円の利益が生まれます。
その後1,500万円の別の土地を新たに購入した場合、先に土地を売ってできた利益を購入代金に充てているため、手元に利益は残っていません。
しかし手元に利益がなくなっても、一度は利益が生まれた事実は変わらないため、通常はそこに税金が課されます。
そこで圧縮記帳を利用すると、利益と同額の損益が発生したことになり、利益－損益＝0円となって儲けがないとみなされ、一時的に税金がかからずに済むのです。
このメリットを理解するには、不動産売却時の利益の計算方法と税金の計算方法も知っておくといいでしょう。

不動産売却時の利益の計算と税金の計算

不動産売却時の利益とは、単純に不動産の売却価格そのものではありません。
正確には利益のことを譲渡所得といい、下記の計算式で求められます。

・売却価格－（不動産の購入価格＋購入時にかかった諸費用＋売却時にかかった諸費用）＝譲渡所得
たとえば売った土地の売却価格が2,000万円、その土地を買った時の購入価格が1,100万円、購入時にかかった諸費用と売却時にかかった諸費用がそれぞれ200万円ずつだと仮定すると、譲渡所得は次のように計算されます。

・2,000万円－（1,100万円＋200万円＋200万円）＝500万円
上記の計算では、2,000万円で売却した土地の譲渡所得は500万円ということです。
そして不動産売却時にかかる税金は、この譲渡所得金額を用いて計算されるのですが、その時にかけられる税率は売却した不動産の所有期間で以下のように変わります。

●所有期間が5年以下（短期譲渡所得）…所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％（計39.63％）
●例：500万円×39.63％＝198万1,500円
●所有期間が5年超（長期譲渡所得）…所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％（計20.315％）
●例：500万円×20.315％＝101万5,750円

上記のように、購入してから売却するまでの所有期間が5年以下なのか5年を超えていたかによって、課税率も税額も大きく違います。
せっかく利益を元手に新しい不動産を購入しても、後にこれだけ多額の税金を支払わなければならないと考えると、決して負担は小さくありません。
そう考えると、圧縮記帳を利用して一時的に税金がかからない方法を選べば、土地を売却する時の負担を軽減できるメリットが生まれます。

不動産売却で圧縮記帳を利用するデメリット

圧縮記帳の利用は不動産売却におけるお得な制度ではありますが、デメリットも忘れてはいけません。
それは、圧縮記帳は「税金を永久に免除してもらう」のではなく、「支払うタイミングを先延ばしにできるだけで、いずれ支払わなければならない」ということです。
土地を売却後、利益を元手に新しい不動産を購入する場合は、購入価格に加えて購入にかかる諸費用なども必要です。
新しい不動産を購入すると同時に引っ越しが必要であれば、引っ越し費用や新生活に必要な物を購入するための資金などもかかり、予想以上に出費がかさむかもしれません。
そこに売却した土地の利益に対する税金の納付通知書が届いても、期日までに払う余裕がない可能性だってあります。
いくら事前に売却後の資金計画を入念に練っていても、100％そのとおりに事が進むとは限らないため、できる限り手元に利益が残っている方が安心です。
そんな時に圧縮記帳を利用すると、少なくとも税金分だけは支払うタイミングをずらすことができるため、資金計画や気持ちに多少のゆとりが生まれます。

圧縮記帳を利用して先延ばしになった税金を支払うタイミングはいつ？

では、圧縮記帳を利用して先延ばしにした税金は、いったいいつ支払うのでしょうか？
答えは、「買い換え後の不動産を再び売却した時」です。
土地を売却した時の利益で購入した不動産を再び売る時は、「土地売却分の利益にかかっていた税金」と「買い換えた不動産の売却分の利益にかかる税金」が合算されます。
たとえば土地売却分の利益にかかっていた税金が150万円、買い換えた不動産の売却分の利益にかかる税金が200万円だとすると、合計350万円もの税金を支払わなければなりません。
買い換え後の不動産を売却する前に資金計画を立てる際、土地売却時に本来支払うはずだった税金のことを忘れていると、計画に大きな狂いが生じてしまいます。
この点は圧縮記帳における大きなデメリットですので、忘れないようにご注意ください。

まとめ

圧縮記帳は、土地売却後の利益にかかる税金を実質0円にして支払いを先延ばしできる点がメリットですが、その分後から支払う税金が増えるデメリットもあります。
土地を売却する時は、圧縮記帳のメリットばかりに気を取られず、デメリットも考慮したうえで圧縮記帳を利用することが本当にお得なのかどうか、慎重に検討しましょう。