不動産売却の「現状渡し」とは何？どんなメリットデメリットがある？

不動産を売却する際、物件に何らかの瑕疵があれば売主がきれいに直して、買主へ引き渡すのが一般的です。
しかし時には、「現状渡し」という方法で不動産を売却するケースもあることをご存知でしょうか？
今回は、不動産売却の現状渡しについてご紹介します。

現状渡しとはどういう不動産売却方法？

現状渡しとは、物件に生じている瑕疵を売主が補修修繕せずに、そのままの状態で買主へ不動産を引き渡す売却方法のことです。
通常の不動産売却の場合、下記のような瑕疵が物件にあれば引き渡しまでに売主が補修修繕を行い、きれいな状態にしておきます。

●壁紙の剥がれ
●壁のヒビ
●給湯器の故障
●雨漏り

他にも該当する瑕疵はありますが、いずれもそのままの状態を放置していると買主からの印象が悪くなり、せっかくの売却のチャンスを逃してしまいかねません。
築年数や間取り価格など、同じエリアで似たような条件の不動産が売りに出されている場合、競合物件の方が瑕疵も少なくきれいな状態であればほとんどの方は競合物件を選ぶでしょう。
しかし現状渡しは、本来買主が敬遠する瑕疵がある状態でも不動産を売却できる点が特徴です。

「瑕疵があっても売れる＝売主の責任が免除される」ではない

現状渡しは瑕疵がある状態で不動産を売却できるとはいっても、それと同時に売主が買主に対して負う責任から免れるわけではありません。
現状渡しでの不動産売却は、その物件にどんな瑕疵があるのかを買主に伝え、買主もそのことを承諾したうえで購入を決めてくれます。
そのため売主としては、買主に対して負う責任がなくなってひと安心…と思うかもしれません。
しかし、現状渡しの対象となる瑕疵はあくまで「目に見えている範囲のもの」であり、それ以外の瑕疵は対象外です。
仮に物件を引き渡し後、買主が承諾していない瑕疵が発覚した場合は、買主は売主へ責任を追及します。

2020年4月に施行された改正後の民法にも要注意
不動産の売却を検討している時、「瑕疵担保責任」という用語を見聞きしたことがある方は多いと思います。
瑕疵担保責任とは、「買主が注意深く確認しても見つけられず、かつ売主も知らなかった瑕疵が発覚した場合、売主が買主に対して負う責任」のことです。
現状渡しの瑕疵は買主が承諾しているため、これまでは瑕疵担保責任の対象には含まれていませんでした。
しかし2020年4月、施行された改正後の民法の中に「契約不適合責任」が登場したことで、売主の責任の重さが増えることになりました。
契約不適合責任とは、「引き渡す物件の内容が売買契約書に書かれている内容と一致していないことが発覚した場合、買主が売主に対して契約内容に適合するよう責任を求める権利が認められること」です。
契約不適合責任が瑕疵担保責任と大きく異なる点は、「買主が瑕疵の事実を知っていたか否かは関係ない点」です。
つまり契約不適合責任は、現状渡しの対象である目に見える瑕疵でも実際の瑕疵の程度が売買契約書の内容と違っていると、売主が責任を果たさなければなりません。
このように、現状渡しは買主が瑕疵のある不動産でもいいと承諾してくれたら売却できるものの、売主が買主に対して果たすべき責任まで免除されるわけではないという点にご注意ください。

不動産売却で現状渡しを選択するメリットとは

続いて、不動産売却で現状渡しを選択すると売主にはどんなメリットがあるのかという点をご紹介します。

現状渡しのメリット①補修修繕費用がかからない

現状渡しによる不動産売却の1つ目のメリットは、補修修繕費用がかからない点です。
通常の不動産売却は瑕疵を補修修繕してから売り出すため、その分の費用がかかります。
また、不動産売却時に補修や修繕にかかった費用を上乗せして売り出す場合、上乗せ後の売り出し価格が相場より高くなってしまうと買い手がつきにくくなる可能性が否めません。
買い手がつかなければいずれ値下げせざるを得ず、補修修繕費用の回収もできなくなってしまいます。
その点、現状渡しでの不動産売却は補修修繕費用がかからないため、余分な経費を上乗せせず売り出すことができて買い手を見つけやすくなります。

現状渡しのメリット②売却スケジュールを短縮しやすい

現状渡しによる不動産売却の2つ目のメリットは、売却スケジュールを短縮しやすい点です。
通常の不動産売却のように瑕疵を補修修繕するとなると、次の工程が発生します。

●工事を請け負ってくれる業者探し
●業者決定後の工事スケジュール調整
●着工～工事完了

一見すると、そこまで大変そうには思えない工程かもしれません。
しかし、業者探しに時間がかかる工事スケジュールがなかなか決まらない着工後に遅れが生じるなどの問題が発生する可能性もあります。
瑕疵の補修や修繕が完了しない限りは売却活動を進められないため、そうなると不動産売却のスケジュールが予定より遅れることになります。
そして工事が完了するまでの間は、購入希望者がいても室内を見てもらえません。
購入希望者は、内覧することでイメージする暮らしに合うかどうかを判断しますが、内覧できないと実際の生活がイメージしづらく購入を見送る可能性があります。
いっぽう、瑕疵の補修や修繕を行わない現状渡しは売却スケジュールに補修修繕工事の期間を組み込む必要がなく、その分早めに売却活動を進められます。
購入希望者の内覧も案内しやすいため、急ぎで不動産を売却したい事情があれば現状渡しを選択するのもいいでしょう。

不動産売却で現状渡しを選択するデメリットとは

先ほどは不動産売却で現状渡しを選択するメリットを挙げましたが、次はデメリットについてご紹介します。

現状渡しのデメリット①相場より売り出し価格が安い

現状渡しによる不動産売却の1つ目のデメリットは、相場より売り出し価格が安い点です。
「現状渡しとはどういう不動産売却方法？」の章で述べたように、購入希望者の立場からすると、同じエリアで似たような条件の競合物件の方が瑕疵も少なくきれいな状態であれば、そちらを購入したいと思うのが自然です。
そのため、現状渡しで売却する不動産が競合物件に勝つためには、相場より安い価格であることをアピールする方法が最も適しているでしょう。

現状渡しのデメリット②家具家電は撤去しなければならない

現状渡しによる不動産売却の2つ目のデメリットは、室内にある家具や家電は撤去しなければいけない点です。
現状渡しの対象となるのはあくまで瑕疵であり、家具や家電もそのまま残して売ることは現状渡しとはいいません。
ただし買主と協議の結果、家具や家電もそのまま残した状態で構わないと同意を得られれば、売主は撤去せずに済みます。

現状渡しの不動産売却でトラブルが起きる可能性を低くするために必要なこと

現状渡しの不動産売却は、瑕疵を残した状態で売る分、跡で買主との間にトラブルが起きる可能性も高い方法です。
そこで不動産売却時は、以下のことを必ず実行しましょう。

●（1）不動産会社には物件の現状を正直に伝える
現状渡しでの不動産売却を考えていることを、必ず不動産会社の担当者に伝えてください。
物件のいい部分だけでなく悪い部分も正直に伝えることで、買主との交渉時も適切にフォローしてもらえます。
むしろ悪い部分を伝えず隠す方が、事実が発覚した時に大問題になりやすいためおすすめできません。

●（2）物件状況報告書に記入する
物件状況報告書（告知書ともいう）とは、売却する物件にどんな瑕疵があるのか、過去のリフォーム履歴の有無耐震診断の有無などを記録する書類です。
物件状況報告書に記載されている事項は、いずれも買主に伝えないまま不動産を売却するとトラブルになりやすい事項です。
買主が承諾している瑕疵はもちろん、売主が忘れている事項がないように確認して記入しましょう。

まとめ

現状渡しは不動産売却の一つの方法ですが、瑕疵を残したまま売り出す分、通常より不利な売却となります。
しかし、不動産会社や買主に瑕疵があることを正直に伝えること、物件状況報告書もきちんと記載することなどの対応をきちんと行えば、トラブルが起きる可能性を下げることが可能です。
瑕疵がある不動産の売却をどうしようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。