最近人気のふるさと納税が不動産売却にも関係する！？上限額や計算方法は？

ここ数年、知名度が上がって注目度も高まっている「ふるさと納税」。
支援者に対する返礼品も魅力的なものばかりで、利用する方が増えています。
そんなふるさと納税が、実は不動産売却の時にも関係するケースがあることをご存知でしょうか？
今回は、不動産売却とふるさと納税がどう関係しているのか、そのことについてご紹介します。

不動産売却でふるさと納税の上限が増える！？

不動産売却とふるさと納税の関係性について紹介する前に、まずはふるさと納税の制度をご紹介しましょう。

ふるさと納税は「好きな自治体へ寄付して応援したら税金が控除される制度」

ふるさと納税とは、自分が現在住んでいる自治体以外で「この街を応援したい」と思った自治体へ寄付を行うと、自己負担分の金額（2,000円）を差し引いた金額が所得税と住民税から控除される制度です。
「ふるさと」と名前がついていますが、寄付先は自分の故郷に限らず全国各地から好きな自治体を選べます。
2008年から始まったこの制度の人気が高まっている大きな理由は、寄付金の額に応じた返礼品がもらえる点でしょう。
ふるさと納税の返礼品は各自治体の名産品などが多く、普段はなかなか買えないご当地グルメなどを実質2,000円で手に入れられる絶好の機会です。
またふるさと納税は、寄付を募る自治体が寄付金の使い道を複数提示している場合、寄付を行う方はその中から「この使い道に自分のお金を使ってほしい」と選択できるケースもあります。
※参考：総務省 ふるさと納税ポータルサイト よくわかる！ふるさと納税

ふるさと納税は上限額が決まっている

先ほど「ふるさと納税は自己負担分の2,000円を差し引いた金額が所得税と住民税から控除される」と説明しましたが、控除額は寄付をする方の年収と家族構成別で上限が設けられています。
たとえば寄付をする方の年収が400万円で、共働き＋高校生の子1人の3人家族だとすると、ふるさと納税の上限額は3万3,000円です。
いっぽう、年収が同じ400万円でも家族構成が共働き夫婦のみの場合は、ふるさと納税の上限額が4万2,000円に変わります。
※中学生以下の子は控除額計算の対象外。
つまりふるさと納税は、年収と寄付をする方の家族構成次第で上限額が変動するものなのです。
※参考：総務省 ふるさと納税ポータルサイト ふるさと納税のしくみ 全額控除されるふるさと納税額（年間上限）の目安

不動産売却でふるさと納税の上限額が増える理由

不動産を売却して利益が出ると、その利益は売却した年の収入の一部とみなされて所得税や住民税の課税対象となります。
しかし、ふるさと納税は寄付をする方の年収と家族構成に応じて控除額の上限額を決めているため、不動産売却で得た利益が年収として加算されるとその分だけ上限額もアップするのです。
これが、不動産売却によってふるさと納税の上限額が増える理由です。

不動産売却前に知っておこう ふるさと納税の上限額の計算方法

次は、不動産売却でどのくらいふるさと納税の上限額がアップするのか計算する方法をご紹介します。
まずは、不動産売却時に出た利益に対して課される税金の計算方法です。

譲渡所得（利益）＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

●譲渡価額…不動産を売却した時の価格
●取得費…不動産を購入した時の価格
●譲渡費用…不動産売却時にかかった諸費用
●特別控除額…自宅を売却した時に適用可能な3,000万円の特別控除など

上記の式を基に利益を計算した結果、利益が0円以下であれば不動産売却時の所得税・住民税は非課税となり、ふるさと納税の上限額も変わりません。
いっぽう利益がある方は、下記のように売却した不動産の所有期間に応じた所得税率と住民税率がかけられます。

所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合…譲渡所得×（所得税（復興特別所得税含む）30.63％＋住民税9％）

所有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合…譲渡所得×（所得税（復興特別所得税含む）15.315％＋住民税5％）

所有期間が10年超の場合かつ譲渡所得が6,000万円以下の場合…譲渡所得×（所得税（復興特別所得税含む）10.21％＋住民税4％）
ここまで計算できたら、次はふるさと納税の上限額の計算です。

（1）不動産売却の利益分にかかる住民税額と給与所得の所得控除後の金額に基づいた住民税所得割額を計算する

不動産売却の利益に課税される住民税率は、先ほどの不動産の所有期間に応じた住民税率が該当します。
たとえば売却した不動産の利益が1,000万円で所有期間が8年だった方は、5年超の長期譲渡所得に該当するため住民税率は5％となります。
よって不動産売却の利益を基にした住民税の金額は、1,000万円×5％＝50万円です（a）。
そして給与所得に課税される住民税所得割額の税率は、一律10％と決まっています。
仮に給与所得の所得控除後の金額が500万円だとすると、この給与所得にかかる住民税所得割額は500万円×10％＝50万円となります（b）。
給与所得の所得控除後の金額は、源泉徴収票に記載されているので、そちらをご確認ください。
なお給与所得以外に配当所得などがある方は、それらも所得に含めて計算します。

（2）所得税率を調べる

続いて、所得税率を調べます。
所得税率は、「給与所得の所得控除後の金額」をベースに課税される割合です。
この金額を基に、国税庁のホームページに掲載されている所得税の速算表から該当する段階の税率を確認しましょう。
たとえば給与所得の所得控除後の金額が500万円だとすると、速算表では330万円～694万9,000円の段階に該当するため、所得税率は20％となります。
※参考：国税庁 No.2260 所得税の税率

（3）不動産売却によるふるさと納税の上限額を計算する

（1）で不動産売却の利益に対する住民税額と給与所得に対する住民税所得割額の計算が、（2）で所得税率が判明したら、下記の式に数字を当てはめてふるさと納税の上限額を計算しましょう。

不動産売却によるふるさと納税の上限額＝｛（a＋b）×20％｝÷（90％－所得税率×復興税率）＋2,000円
※上記の復興税率は1.021％で計算
少し複雑な計算式なので、慎重に計算しましょう。

不動産売却でふるさと納税の上限額が増える可能性があるケースは？

「不動産売却におけるふるさと納税の上限額がアップするのは利益が出た時」と述べましたが、具体的には以下のようなケースが当てはまります。

取得費不明の不動産を売却する場合

不動産売却の利益の有無を計算する際に用いられる取得費ですが、稀にいくらで購入したのか分からないケースがあります。
取得費不明の不動産を売却する時は、取得費は売却価格の5％とみなして計算します。
取得費不明の不動産は、取得費が分かっている不動産の売却と比べると利益が出やすい反面、その分所得税や住民税の課税額も増えるため、ふるさと納税を利用するとお得になる可能性があります。

マイホームを買い替える場合

マイホームを買い替える際は、新たに購入するマイホーム用の住宅ローン控除を受けることが可能です。
しかしその場合、売却する元のマイホームに対する3,000万円の特別控除は併用できません。
そこでマイホームの買い替えでは、売却分の利益が少ない場合は3,000万円の特別控除を利用せず住宅ローン控除を選択する方がお得になるケースがあります。
マイホーム買い替えで住宅ローン控除を利用するのであれば、元のマイホームを売った時の利益が増えて所得税や住民税もアップするため、それに比例してふるさと納税の上限額も増やせる可能性があるのです。

不動産売却の利益に対する税金を安くするためにふるさと納税はいつ行う？

不動産売却で利益が出る場合は、利益が出た年の年末までにふるさと納税を行いましょう。
例：2020年6月に不動産を売却して利益が出たなら、2020年12月31日までにふるさと納税を行う。
そして翌年3月15日までに、前年の不動産売却で得た利益とふるさと納税の寄付金に対する控除を受けるための確定申告を行います。
不動産を売却して利益がなかった方は不動産売却に関する確定申告は不要ですが、ふるさと納税分の寄付金控除を受けるための申告が必須ですのでご注意ください。

まとめ

不動産売却とふるさと納税は、一見すると無関係のように思えるかもしれませんが、意外な関係があります。
売却で得た利益にかかる税金を安くできる可能性があり、さらに寄付した自治体からお得な返礼品をいただけるふるさと納税は、不動産を売却予定の方にとって見逃せない情報ではないでしょうか。
現在不動産の売却を検討している方は、ぜひふるさと納税にも注目してみてください。