不動産を売却すると扶養から外れるの？扶養から外れたときの家計への影響

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得が発生します。
普段配偶者の扶養となっている場合には、譲渡所得が発生することで扶養から外れてしまうのかは気になるところです。
そこで今回は、不動産を売却すると扶養から外れてしまうのか、外れない方法はあるのか、また外れた場合は家計にどのような影響があるのかを解説します。

不動産を売却すると扶養から外れる可能性がある

不動産を売却すると扶養から外れる可能性があります。
しかしひと言で「扶養」といっても種類があり、すべての扶養から外れてしまうわけではありません。
まずは、どのような場合に扶養から外れてしまうのかを確認しておきましょう。

扶養の種類

扶養とは、自分の力で生活することが難しい家族などを経済的に援助することをいいます。
「妻（夫）が扶養に入る」といった使い方をするのが一般的です。
基本的に「扶養」は、以下の2つが関係してきます。
1. 税法上の扶養
2. 社会保険上の扶養（健康保険・厚生年金）
順番に見ていきましょう。

税法上の扶養

税法では、「配偶者特別控除」というものが設定されていて、配偶者の年間合計所得が38万円以下であれば扶養の範囲とされて、非課税になります。
つまり不動産の売却によって、譲渡所得を含んで38万円以上の所得が発生した場合には税法上の扶養から外れるということです。
しかし譲渡所得は一時的なものなので、翌年所得がまた38万円を下回るようになれば、扶養に戻ります。

社会保険上の扶養（健康保険・厚生年金 ）

社会保険のうち、健康保険については、加入している保険組合によって扱いが異なります。
多くの企業が加入している「協会けんぽ」では、「年間収入が130万円未満」で、さらに「被保険者の年間収入の2分の1未満」である人が扶養の対象です。
それなら不動産売却による譲渡所得が130万円を超えたら扶養から外れるように思いますが、実はそうではありません。
協会けんぽでは、継続する収入から判断することにしているので、一時的な譲渡所得は年間収入に含めないのです。
厚生年金についても同様で、一時的な所得は収入として加味しません。
そのため譲渡所得が発生しても、厚生年金には影響がないことになります。
なお協会けんぽ以外の多くの健康保険組合でも同様の扱いをしていますが、なかには譲渡所得を収入に含めるとするところがないとは限りません。
加入している保険組合に、必ず確認するようにしてください。

譲渡所得の計算方法

税法上の扶養に関係ある譲渡所得は、以下のように計算します。
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）ー（取得費　＋　譲渡費用）
取得費は不動産を購入したときの価格、譲渡費用は売却にかかった仲介手数料や諸経費のことです。
なお建物に関しては、購入代金などから減価償却費を差し引いた額が適用されます。
この計算式で算出した譲渡所得とその他の所得の合計が、38万円を上回った場合には、税法上の扶養から外れることになり、配偶者控除は受けられなくなります。

不動産の売却で扶養から外れなくて済む方法はある？

不動産の売却で扶養から外れないためには、所得制限を超えないようにする以外に方法はありません。
譲渡所得を計算してみて年間所得が38万円（社会保険なら130万円）を超えるのであれば、不動産を配偶者の名義にしてしまってから売却すれば、所得が増えるのは配偶者になり問題はなくなります。
しかし贈与税は非常に税率が高く、たとえば1,500万円の不動産を贈与した場合の税率は45%です。
控除を差し引いても450万円ほどを支払うことになり、1年間税制上の扶養から外れないためだけにとる方法としては現実的ではありません。
ただし婚姻期間が20年以上の夫婦であれば、2,000万円まで配偶者控除 の特例を受けられるので、基礎控除とあわせて2,110万円までは非課税になるので検討してもいいでしょう。
なお実際に名義変更を行うには、登録免許税の支払いや、手続きを司法書士に依頼した場合はその報酬も発生します。
すべてトータルで考えたうえで、そこまでする価値がある方法なのかを考えるようにしてください。

不動産の売却で扶養からはずれたときの家計への影響

不動産の売却で扶養から外れたときに、実際にどの程度家計に影響するのかを見てみましょう。

本人と配偶者の税負担が増える

不動産売却で扶養から外れたときには、本人と配偶者双方の税金に影響があります。
まず、売却による譲渡所得が発生した本人に関しては、不動産売却によって発生した譲渡所得に対しての所得税が発生します。
しかし売却したのがマイホームであれば、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を受けられるので、譲渡所得が3,000万円を超えない限りは所得が発生しません。
対して配偶者については、配偶者特別控除として38万円を差し引けなくなってしまいます。
ただし配偶者の収入が1千万円以下で、本人の所得が76万円を下回っている場合には、配偶者特別控除が適用されます。
なお本人に対しては、3,000万円の特別控除が適用されるので所得税は発生しませんが、配偶者控除は譲渡所得をもとに適用の可否を判断します。
そのため譲渡所得が100万円だった場合、本人は非課税になりますが、配偶者は配偶者特別控除が適用されません。
つまり譲渡所得が発生し、他の収入とあわせて76万円を超えた場合には、配偶者は税金が増えて手取り額が減ることになるのです。

健康保険は基本影響を受けない

一般的に協会けんぽなどの健康保険は、譲渡所得などの一時所得は収入として考えないため、基本的に健康保険料が影響を受けることはありません。
ただし加入している保険組合が「譲渡所得も扶養判定の材料とする」としている場合には、譲渡所得の額によっては扶養から外れ、国民健康保険に加入することになります。
国民健康保険料は一般的に保険組合などの保険料より高額なので、扶養から外れることでどれくらい家計負担が増えるかは、あらかじめ問い合わせて確認しておくようにしましょう。

会社の配偶者手当の要件にも注意

企業によっては、社員に配偶者がいる場合、配偶者手当を出しているところもあるでしょう。
手当は企業独自のものであるため法的な決まりはなく、その条件もさまざまです。
配偶者手当の条件に、配偶者の所得が関係している場合には、不動産売却で譲渡所得が発生することによって手当がなくなる可能性はあります。
不動産売却が手当に影響するかどうかは、会社の総務などに確認するようにしてください。

翌年からは影響はない

もし不動産売却によって扶養から外れることになってしまったとしても、影響があるのはその1年のみです。
翌年からまた所得などの条件を満たすようになれば、再度扶養に入ることは可能です。
ただし所得は不動産の譲渡所得だけではなく、パートなどのほかの所得との合算となることは留意しましょう。
ほかの所得が増えれば、結局は扶養から外れることになることは、覚えておくようにしてください。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、額によっては扶養から外れることになって配偶者控除を受けられなくなる可能性があります。
健康保険については、基本的に影響はないとされていますが、加入している保険組合の規約がどうなっているのかはしっかり確認しておくようにしましょう。
扶養から外れないために事前に名義変更する方法は、婚姻期間が20年を超える夫婦間の贈与であれば、2,110万円未満なら有効です。
ただし登録免許税などが発生するため、どちらが結果的に得になるのかはよく考えるようにしましょう。
なお譲渡所得が発生し、3,000万円の特別控除を受ける場合には、必ず確定申告をする必要があるため、忘れず申告するようにしてください。