契約不適合責任とは？不動産売却を行う際に注意したいこと

昨今では、日本の情勢として少子高齢化に伴い、老人ホームなどの入居と共に住宅を手放すケースが増えています。
その他にも空き家問題などによって住宅を手放す人が増え、売却依頼は増加傾向にあります。
売却をする側としては、自身の住宅がどの程度高く売れるのかが気になるところでしょう。
売却の際の重要なポイントは、不動産屋選びと不動産売却の契約不適合責任などの不動産会社との契約について知識をもつことです。
売買契約を結ぶ際には、どんな契約の流れになるのかを理解し、担当営業マンと打ち合わせを重ねていかなければなりません。
不動産売却の知識を持つことで、売却を担当する不動産会社の営業マンとのやりとりがスムーズになるなどのメリットがあります。
この記事では、不動産売却においての契約不適合責任、ルールや注意点などを解説していきます。

契約不適合責任の請求と解除

2020年4月1日に民法が改正民法改正でこれから不動産を売買する人が損しないような内容に変わりました。
「瑕疵担保責任」という法律が「契約不適合責任」と改正されたのです。
改正されたのは名前だけでなく内容も大きく変更されました。
なぜ民法が改正されたのか？
また、改正されたことによって不動産取引でどこを確認すれば良いのか？
確認しないとどんなリスクがあるのか？
以上3つの点を中心に、売買契約書のチェックポイント順に解説していきます。
今年4月の改正は、120年ぶりに民法が改正になります。
120年間大きく変わらなかった民法が、なぜ改正されたかと言うと主に3つの理由があります。
1つ目は、120年間の経済変化に対応を図るために改正は行われましたという点です。
2つ目は、現在の裁判や取引の実務で使用している基本的なルールを読み取りやすくすること。
そして3つ目は、裁判などをしてきてトラブルになったところを明確にするということです。
今回の民法改正で変更された、「契約不適合」というのは読んで字の通り契約に適合しているか適合していないかということを明確にするものです。
これは名称が変わったという単純な話でありません。
買主が、契約に適合していない内容を発見した際、売主に対して請求しやすくなりました。
改正前は物件に隠れた瑕疵。
つまり、契約時に気づかなかった大きな不具合であれば、買主は売主責任追及することができました。
しかし、その瑕疵が隠れていたかどうかを買主側が立証しなければなりませんでした。
瑕疵が隠れていたかは立証が難しく、泣き寝入りすることも多かったでしょう。
民法改正後は、契約の内容に適合しないものであれば買主は売主に契約不適合責任を追及できるようになりました。
買主が売主に請求できる事柄は、以下の5つです。

●追完請求
●代金減額請求
●催告解除
●無催告解除
●損害賠償

1つずつ解説いたします。

追完請求

これは、住宅に不具合がある場合に、修理を行う追加補修請求のことです。
不具合に関する記載が、契約書になかったのにも関わらず不具合があった場合に行う事が出来ます。
逆に、契約書に書いてあれば請求することは出来ません。

代金減額請求

これは、売買代金を減額する請求です。
民法改正前は、損害賠償請求は契約解除しかありませんでした。
買主側としては、不具合があった時の請求できる手段が増えたということです。
高額の費用負担がかかる場合、売買代金をもっと安くしてくださいということが言えるようになりました。

催告解除

契約違反などあった場合、契約解除ができます。
追完請求などの請求を行ったのにも関わらず、売主が実行しなかった場合に行うことが可能です。

無催告解除

●契約に違反
●催告済み
●催告から相当期間の経過

この３つがそろうと無催告解除が可能です。
「催告解除」との違いは、契約の目的が達成できなかった場合に出来る契約解除という点です。

損害賠償

契約違反があった場合に、返金を請求するやり方です。

ただし、この賠償請求が行えるのは売主側に落ち度がある場合のみに限られます。
この改正によって、買主側は請求が行いやすくなり、売主側は落ち度がない限りは賠償請求をされないようになりました。
しかし、売主側は注意しなければならないことが増えたのも事実です。
では、どうすれば良いのかと言うと契約内容を明確にするということが重要です。
売買契約書の内容や状況を把握することで、売買契約書に追加する特別の取り決め事項などの打ち合わせを行うことも重要です。

瑕疵担保責任との違いについて

前章でも名前を出している「瑕疵担保責任」について説明いたします。
瑕疵とは対象物件で生活する上での品質や性能が充分ではない状態のことを言います。
そして、「瑕疵担保責任」とは、物件を引き渡し後、瑕疵が発見されたときに売主が負う責任のことを指します。
買主は、瑕疵発見後1年間は契約解除や損害賠償を売主に請求する権利があります。

重要なのは、「瑕疵担保責任」が適用されるのは隠れた瑕疵だけという点です。
隠れた瑕疵という文言は、購入前に注意して確認したのにも関わらず発見できなかった瑕疵のことです。
購入前に発見出来ず、購入後に確認できたら隠れた瑕疵に該当します。
しかし、隠れた瑕疵の立証は難しく、「瑕疵担保責任」で損害賠償を起こしても、実際裁判で立証できるケースは少ないのです。
その為、住宅購入者を守る為、民法改正で「契約不適合責任」という新たな法が作られたのです。
「契約不適合責任」では、「瑕疵担保責任」とは違い、売買契約書に記載されているかが論点となります。

売主から見た契約不適合責任の注意点

契約不適合責任について注意すべきポイントを解説いたします。

●不動産売買契約書、重要事項説明書
●住宅性能評価書、建築性能評価書
●適合証明書

不動産売買契約書、重要事項説明書

売主側は、この２つの契約書、説明書を完全な状況で買主へ提供しなければなりません。
中でも特約条項の把握をすることが重要です。
中古住宅の場合は、物件設備一覧表などを作成し不具合の有無だけではなく、リスクを把握し提供することが重要です。
契約内容が曖昧のままで契約を行うと、契約後にトラブルになりやすくなるからです。
特記事項に物件履歴どんな使われ方をしていたのかなどを記載することにより、引き渡し後のクレームを防ぐことが出来ます。

住宅性能評価書・建築性能評価書

この評価書があることにより、一定の評価基準を超えていることになります。
取得をしておくことで、価値の証明にもなるのでおすすめです。

適合証明書

一定の基準を満たすことにより適合証明書も取得できます。
これがあると住宅金融公庫より住宅ローンの融資がしやすい住宅と認定されます。
特に不動産を売る人にとっては建物の状態を知ることや証明書をそろえることにより、買主から契約不適合責任の請求を受けるリスクを回避することができます。
中古住宅については、インプレッションという建物検査を建築士依頼すると売主側としては安心できるかと思います。
しっかりと確認と対策を行い、多くのリスクを回避して不動産売却を成功させましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？
リスクを回避するための方法や民法改正の内容などを解説いたしました。
知識をつける事で、買主側から賠償請求をされるリスクが可能です。
しっかりと対策と対応を取っていれば、問題なく不動産売却の取引が行えますので、ご紹介した注意点に気を付けていきましょう。