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不動産売却で扶養から外れるのはどんなとき?家計への影響は?

不動産のこと

不動産売却で扶養から外れるのはどんなとき?家計への影響は?

相続などで思いがけず不動産を手に入れた場合、売却を検討する方も多いでしょう。
しかし夫の扶養に入っている妻が不動産売却をした場合、「扶養から外れるの?」「家計への影響は?」と心配になりますよね。
実際に配偶者が不動産売却をして利益が出た場合、扶養から抜けることも検討しなければなりません。
そこで今回は、配偶者の扶養に入っており不動産の売却を検討している方に向け、扶養は外れるのかというところや外れずに売却する方法、外れた際の家計への影響を見ていきます。

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不動産売却で扶養から外れる?

不動産売却で扶養から外れる?

不動産売却をおこなうと、扶養から外れる場合があります。
そのため扶養に入っているなかで不動産売却をおこなう際は注意が必要です。
そもそも扶養に入っているメリットとして、どのようなことが挙げられるのでしょうか?

健康保険料がかからない

妻もしくは夫が会社員の場合、一般的に健康保険は社会保険に加入するかと思います。
扶養に入ることで社会保険料の負担なしで保険に加入することが可能です。
扶養に入るまでは、妻も自分名義で健康保険料や年金を支払ってきたかと思いますが、扶養に入れば扶養親族となり、保険料などの支払いがなくなります。

所得税や住民税が安くなる

妻が扶養に入っていると、夫の税金が安くなります。
所得税や住民税には「配偶者控除」が適用されるため、配偶者がいるだけで税金の負担が軽減されるのです。
税金面での優遇が受けられるのが、扶養に入る大きなメリットでしょう。
このように扶養に入っていると、保険料や税金面でメリットがあります。
しかし上記の優遇を受けるためには、妻の所得が一定以下であることが条件です。
パートなどで一定以上の収入がある場合は、扶養から外れるので注意しましょう。
では扶養から外れるのは、どのような場合でしょうか?

譲渡所得が発生した場合

不動産売却で扶養から外れるのは、売却によって「譲渡所得」が発生した場合です。
譲渡所得は収入とみなされます。
譲渡所得が出たからといってすべてのケースが扶養から外れるわけでなく、先述した通り一定の金額を超えた場合です。
また、譲渡所得イコール売却金額ではなく、不動産の取得費や売却のためにかかったコストをマイナスして算出された金額になります。
売却で出た利益が大きくても、物件の取得費や売却にかかった費用が高ければ、譲渡所得は発生せず、扶養から外れる可能性は低いでしょう。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

売却金額-不動産の取得費-売却するためにかかった費用
不動産の取得費とは、売却する予定の不動産の購入金額、購入時の印紙代や登記費用、測量費などが挙げられます。
売却するためにかかった費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代、解体費用やクリーニング費用、売却のための広告宣伝費などです。
この譲渡所得の影響により、扶養から外れるリスクのあるものは以下のものです。

●配偶者特別控除(国):不動産売却の譲渡所得により、1年間の所得が38万円を超えると適用外になる
●配偶者控除(国):妻の1年間の所得額が48万円以下の場合は扶養に入れる反面、譲渡所得が38万円を超えると扶養から外れる
●配偶者手当:譲渡所得が38万円、又は76万円を超えると、手当が無くなる場合がある(会社によって制度が異なるので注意)
●健康保険(会社員の場合):扶養から外れると、国民健康保険への加入が必要
●共済保険(公務員の場合):保険の適用外となり、国民健康保険への加入になる


上記の通り譲渡所得が発生した場合、その金額によっては扶養を外れることになります。
夫の勤務先によっては配偶者手当などもカットされるので、不動産売却をおこなう際は勤務先に確認しておきましょう。

不動産売却を扶養から外れることなくおこなう方法

不動産売却を扶養から外れることなくおこなう方法

不動産売却を扶養から外れることなくおこなう方法として、以下の方法があります。

夫名義にしてから売却する

不動産売却によって扶養から外れてしまうのは、収入の少なかった妻が売却によって大きな収入を得てしまうためです。
そのため妻名義の不動産を、夫名義にしてしまえば扶養から外れる心配はないでしょう。
ただし実際に不動産を相続、売却するのは妻なのでまずは「夫に贈与」することがポイントです。
妻が手に入れた不動産を夫に贈与すれば、夫の収入になります。
妻の所得に加算されずに済むので、扶養から外れずに済むということです。
しかし夫の年収と譲渡所得を合算し、1,000万円を超えると扶養控除を受けられないので注意してください。
また贈与には贈与税や登録免許税が発生します。
金額によって税率が異なりますが、贈与税には110万円の基礎控除があるので、不動産の売却金額から110万円をマイナスし税率を決定します。
基礎控除を引いた後の不動産価格別の税率は、以下の通りです。

●200万円以下:10%
●300万円以下:15%控除額10万円
●400万円以下:20%控除額25万円
●600万円以下:30%控除額65万円
●1,000万円以下:40%控除額125万円
●1,500万円以下:45%控除額175万円
●3,000万円以下:50%控除額250万円
●3,000万円越:55%控除額400万円


また登録免許税は、不動産価格を2倍にして算出します。
夫に贈与し、売却すれば妻が扶養から外れる心配はありませんが、夫に贈与税や登録免許税が課税されます。
登録免許税は不動産の名義を妻から夫に変える際に必要な費用です。
またこの方法は税金の負担だけでなく、贈与することで手続きの負担も増えてしまいます。
扶養から外れた場合と夫に贈与した場合の負担、手続きにかかる時間や労力を天秤にかけ、どちらがお得かを計算して決めましょう。

不動産売却で扶養から外れた場合の家計への影響

不動産売却で扶養から外れた場合の家計への影響

不動産売却をおこない扶養から外れた場合、家計にはどのような影響があるのでしょうか?
家計への主な影響として、以下のことが挙げられます。

手取り額が減る

不動産売却で譲渡所得が発生し、扶養から外れると、収入の手取り額が減ってしまいます。
扶養から外れると住民税や所得税の支払い義務が発生するからです。
年間で約5万円から10万円ほど減るため、家計への影響は大きいと言えるでしょう。
また先述した通り、夫の勤務先の福利厚生で配偶者手当を支給している場合があります。
扶養から外れると配偶者手当も受けられなくなる可能性が高いでしょう。
月に1万円、2万円といったわずかな金額でも、年間にするとまとまった金額になり、家計に影響がありますよね。

健康保険料と年金の支払い義務が発生する

これまで夫の社会保険に加入していた妻が扶養から外れると、国民健康保険と国民年金に切り替わるので、妻名義で保険料と年金を支払わなくてはなりません。
ここで注意したいのが、国民健康保険は加入している家族の人数と総所得で保険料が計算される点です。
不動産売却で大きな収入を得た場合、上限である96万円に達してしまうこともあるので、注意が必要してください。
このように、扶養から外れると家計や毎月の収入に大きな影響が出てしまいます。
影響をなるべくおさえるために、外れないための方法を実践してみてください。

まとめ

この記事では配偶者の扶養に入っていて不動産の売却を検討中の方向けに、扶養から外れずに売却する方法や家計への影響などを詳しく見ていきました。
扶養から外れると家計への影響が出るケースがあります。
売却によって譲渡所得がどのくらいになるのかなどをよく計算し、外れないための方法を検討しながら慎重に売却手続きをおこなってください。

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