不動産売却における減価償却とは？定額法と定率法の計算方法を知ろう

不動産売却をおこなう際、所得の計算で減価償却という言葉を耳にしませんか？
不動産の売却は日常的におこなうものではないので、難しい用語に感じるでしょう。
しかし減価償却とは手続きに欠かせないものなので、正しく理解しておくことが大切です。
この記事では不動産を売却する際に重要になってくる減価償却について詳しく見ていきます。

不動産売却で大切な減価償却！そもそも減価償却とはなに？

不動産売却で大切な減価償却ですが、そもそも減価償却とはどのようなものなのでしょうか？
簡単にいうと、減価償却とは建物の劣化具合を表すものです。
不動産を売るときに、かかった費用は全額経費として計上させるのですが、不動産などの高額なものは何十年と使用していくものになりますよね。
一度に計上してしまった場合、その年だけが大きな赤字になってしまい、損益を正しく算出するのが難しくなってしまいます。
また建物は使っていくうちに経年劣化し、資産価値が減っていく財産です。
住める期間を想定し、取得費用をその年数に分けて経費にしていくことを減価償却と呼びます。
減価償却とは減った価値と、残存する価値を正しく算出するためのものという風に覚えておくといいでしょう。
ちなみに不動産売却の減価償却とは、固定資産に該当するものに対して利用されます。
国税庁が定めているものは、以下のものです。

●不動産（建物のみ）
●運搬具や車などの車両
●機械類
●パソコンなどの電子機器類
●生物類
●工具類
●建物に付属する設備
●器具類
●構築物

不動産売却で利用するのは、上記のなかにある「建物」と「建物に付属する設備」です。
土地に関しては時間が経っても資産価値が減りにくい財産とみなされるため、減価償却はおこないません。

なぜ不動産売却で減価償却をおこなう必要があるのか

ではなぜ不動産を売るときには、減価償却をおこなわなくてはならないのでしょうか？
それは売却後に確定申告を実施する必要があるからです。
確定申告と聞くと利益が発生したときに手続きするものと思いがちですが、不動産売却で利益が出ず、マイナスになったときは税金の還付が受けられる場合があります。
そのため利益が出なかったときにも、確定申告をおこなうようにしましょう。
また売却で出た利益のことを譲渡所得と呼ぶのですが、この譲渡所得に対し税金が発生します。
減価償却とは譲渡所得をできるだけおさえるために必要なものなのです。
減価償却とは主に2つの計算方法がありますが、詳しくは次のセクションでお伝えしていきます。

不動産売却における減価償却の計算方法：定額法

不動産売却における減価償却の計算方法として、まず定額法から見ていきましょう。
定額法は物件の購入価格を耐用年数で割って減価償却費を均等に算出する方法です。

建物の購入費用×0.9×償却率×経過年数
定額法でなぜ0.9％をかけるのかというと、減価償却とは物件の取得費から残存価格である10％をマイナスする必要があるからです。
10％をマイナスすると残りが90％になるため、0.9％を取得費にかけていきます。
定額法で計算する際に必要なのが、まずは「購入費用」です。
購入費とは売買契約書に記載のある金額ですが、土地とセットで購入した場合、土地の金額をマイナスする必要があります。
あくまでも建物の金額だけが必要です。

購入代金がわからない場合
不動産の購入時期が昔で、売買契約書などを紛失してしまった場合もあるかと思います。
売買契約書があったとしても、具体的な建物の金額が記載されていないケースもあるでしょう。
そのようなときは、以下の計算式で購入代金を求めていきます。

契約書を紛失した場合

物件の金額や消費税などがなにもわからない場合、標準建築単価から建物の金額を推測していきます。
国土交通省が毎年出している、1平方メートル辺りの工事費の平均を標準建築単価と呼び、ホームページ上でチェックすることが可能です。

建築年の標準建築単価×面積＝建物価格

消費税がわかる場合

消費税がわかる場合は、以下の計算式で建物の価格と土地の価格を算出していきます。

土地の価格＝土地と建物の合計－建物の価格

建物の価格＝消費税÷購入時の消費税率＋消費税
消費税率は、購入したときの税率を当てはめます。

●平成元年4月1日から平成9年3月31日まで：3％
●平成9年4月1日から平成26年3月31日まで：5％
●平成26年4月1日から：8％
●令和元年10月1日から：10％

そして「償却率」ですが、これは建物の価値が1年間でどの程度減るかを表した数字です。
耐用年数によって異なるため、売却したい不動産の構造などを調べておきましょう。

●木造：耐用年数33年、償却率0.031
●鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造：耐用年数70年、償却率0.015
●軽量鉄骨：耐用年数40年、償却率0.025％

耐用年数ってなに？
何度か登場する耐用年数ですが、これは不動産としての価値を、どのくらい保てるのかを表した期間のことです。
不動産を取得したとき、新築だったか中古だったかによって異なります。

●新築の場合：2007年に改定された減価償却率に合わせて耐用年数をチェック
●中古の場合：築年数が耐用年数を経過していない場合に限り、（耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2で算出

不動産売却における減価償却の計算方法：定率法

不動産売却における減価償却とは、定額法とは別に定率法という計算方法もあります。
定率法は購入金額に毎年同じ金額（残存価格を一定割合にして）の償却率をかけて減価償却費を計上していく計算方法です。
計上済みの減価償却費を購入金額から差し引いていくため、償却率は定額法の2倍になります。
基本的な計算方法は、以下の通りです。

期首残存価額×定率法の償却率
定率法ははじめて償却した年の金額が1番高くなり、その後は年度ごとに償却金額が減少していくといった仕組みです。
今までは定額法も定率法も、最終的な償却率は変わらないためどちらを選ぶかは手続きする本人の自由でした。
しかし2016年4月1日以降に購入した不動産に関しては、定率法ではなく定額法で算出することが決まっています。

減価償却費を算出する際の注意点

減価償却をおこなう際は、いくつかの注意点があります。

取得費は必ず調べておく

先述した通り、取得費は売買契約書を紛失しても、消費税などがわかっていれば計算することが可能です。
もしわからないからといって調べないまま確定申告をおこなうと、概算取得費というものが適用されます。
概算取得費とは取得費をだいたいの金額で算出したもので、売却金額の5％が計上されてしまいます。

不動産売却で利益が出なかった場合も確定申告をおこなおう

先ほども少しお話しましたが、不動産売却で利益が出ずマイナス（譲渡損失）になってしまったときも、確定申告をおこないましょう。
「利益が出なかったからなにもしなくていいのでは？」と思う方も多いですが、サラリーマンで会社から給与所得を受けている方なら、支払い済みの住民税や所得税が還付され、マイナスをカバーできるかもしれません。
譲渡損失に限り給与所得と合算して計上できるという特性を持っているので、利益が出なかった場合もぜひ確定申告をおこなってください。

まとめ

いかがでしたか？
この記事では不動産売却をおこなう際に大切な、減価償却とはどのようなものなのか、定額法と定率法それぞれの計算方法とともにお伝えしました。
減価償却とはどのような意味を持つのか、正しく理解することで大幅な節税効果を期待できるでしょう。
上記の内容を参考に、スムーズな不動産売却の手続きをおこなってください。