不動産売却で買い先行ができるつなぎ融資とは？メリットと注意点をチェック

今の家を売却して住み替える際、資金があれば新居を購入しスムーズな引っ越しが可能ですが、不動産売却が完了していないとそうはいきません。
自宅に住みながら余裕をもって物件を探したり、何もない状態の家を内覧してもらうには「つなぎ融資」による買い先行が有効です。
つなぎ融資とは先に資金を融資してもらい、お気に入りの物件を逃さず購入できるメリットの多い方法ですが、利用にはいくつかの注意点があります。

不動産売却で有効なつなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンで融資を受ける前に、新居の代金を支払うためのまとまった金額の融資を指します。
住宅ローンは基本的に家の引き渡しと同時に融資が行われるため、本来まとまった金額が口座に振り込まれるのは注文住宅が完成したり、中古物件の引き渡しが済んだときです。
注文住宅だけでなく住み替え時にも、住宅ローンから「つなぎ」として先に必要な資金を振り込んでもらうことをつなぎ融資といいます。

つなぎ融資の簡単な流れと条件

不動産売却が前提になるつなぎ融資は、新居の売買契約を済ませ代金を支払うときに利用します。
新居の契約をしてそのままローンを申し込む点では通常の住宅ローンと同じ流れです。
売却準備前に決めて申し込んでも、売却活動中によい物件を見つけ申し込んでもよく、特に決まった順番はありません。
無事売却できて資金が入ってくるまでは、利息のみを支払うのが特徴です。
つなぎ融資の条件でよくあるものは、売却予定の不動産に第一順位の抵当権が設定されることで、連帯保証人は必要ないという銀行もあります。
注文住宅と違って不動産売却でのつなぎ融資は抵当権がつけられるため、特別審査が厳しいということもありません。

つなぎ融資の必要書類

注文住宅で借りるよりは少ないですが、不動産売却予定でのつなぎ融資でも多くの書類が必要です。

●登記事項証明書
●公図や建物図面
●新居の売買契約書
●世帯全員の住民票の写し
●源泉徴収票や確定申告書類

必要なものは多いですが、どれも法務局や役場で入手できる書類です。
売買契約書や源泉徴収票などは失くさず保管しておきましょう。

銀行や融資内容によって必要書類は変わるため、必ず利用する銀行で確認してください。

不動産売却におけるつなぎ融資のメリット

つなぎ融資には住宅ローンにはない二つの大きなメリットがあります。

①新築で家を建てる際の初期費用を賄える
②買い先行で新しい物件に住み替えられる

つなぎ融資とは、この二つのシーンのためにあるといっても過言ではありません。
今回は②を重点的にチェックしていきましょう。

家の住み替えを買い先行でできる

不動産売却よりも先に新しい家の購入ができること（買い先行）が、つなぎ融資の大きなメリットです。
買い先行とは、住み替え予定時に新居を購入してから自宅を売却することを指します。
反対に、不動産売却が済んでから新居を購入することを売り先行といい、つなぎ融資を利用しなければ多くの場合が資金の問題で売り先行になります。
つなぎ融資を使った買い先行の場合は、住んでいる不動産売却の予定額を前借りして新居を購入。
そして実際に売却できたら返済します。
仮住まいする必要もなくスムーズな転居ができますが、つなぎ融資は通常のローンよりも金利が高くローンの期間が短いのが注意点の一つです。

早くに売れるであろう物件をもっている人ならば、つなぎ融資での買い先行はとても有効な手段です。

つなぎ融資を利用し買い先行するメリット

新居選びで大事なポイントは物件との相性です。
家族構成や好みにあう物件を見つけても、売り先行の場合は自宅が売却できなければ、購入を確定できません。
よい物件を逃さないためにどうしても売却を焦ってしまいますが、買い先行なら自宅にいながら本格的な物件探しができ、引っ越しがすんだら内覧も楽でとても売りやすい物件として管理できます。
また売り先行ならば、めでたく不動産売却が決まっても肝心の新居が決まっていないと仮住まいの場所を確保する必要も。
このように買い先行はメリットの多い方法ですが、以前の住宅ローンが残っていると二重のローンや住み替えローンに移行するなど、資金がかかることが大きなデメリットになります。

不動産売却の目処が立たなかった場合

つなぎ融資を使った際は、早くに不動産売却が実現してまとまった資金が入ってこなければ、短い返済期間と高額な金利が重い負担になります。
しかしつなぎ融資は、多くの場合不動産会社の買い取り保証がついており、一定期間売れなかった場合は不動産会社が物件を買い取ってくれるのです。
その価格は市場価格と比べると2割～3割減となるため、つなぎ融資の金額を返すのに精一杯になってしまう可能性があります。

不動産売却に便利なつなぎ融資の注意点

つなぎ融資とはとても便利なシステムで、多くの人の新生活を支えてくれる融資の一つです。
メリットは多いですが、その分デメリットや注意点があります。

●通常のローンよりも金利が倍以上
●手数料や遅延損害金も高額
●返済期間が半年～1年間など短い
●取扱銀行が少ない
●住宅ローン控除の対象ではない
●審査期間をチェックする

つなぎ融資を利用するならば、実行前に注意点をしっかりおさえておきましょう。

金利や手数料・遅延損害金などが高額

つなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高く、およそ2.5%～5%かかると思ってもよいでしょう。
融資の際は事務手数料も必要で、銀行によっては融資金額の1%程度や10万円以上かかるため、諸々合わせてつなぎ融資はお金がかかります。

返済期間と遅延損害金は要注意

つなぎ融資は短期間での一括返済が基本です。

不動産売却を買い先行する場合は、実際に売れて入金されてから返済となります。
返済期間を過ぎてしまった場合は、年率15%～20%程度の遅延損害金を支払わなくてはならない場合も。

つなぎ融資は取扱銀行が少ない

地方の銀行ではつなぎ融資を取り扱っていないこともあるため、通常の住宅ローンのように普段使っている銀行から借り入れられないかもしれません。
現在は店舗をかまえないネット銀行もあるため、オンラインで申し込む場合は金利と手数料と口コミを見ながら銀行を決めましょう。

つなぎ融資の審査期間

ネット銀行の利用で特に注意するべきことは、審査期間の長さです。
場合によっては2ヶ月以上かかることもあるため、その点は事前に口コミを見たり担当者に相談しておきましょう。
よい物件が見つかり購入を決めたはいいものの、審査が長く期間までに代金が用意できない場合は延滞金や利息がつくことも。

住宅ローン控除の対象にならない

新築や中古物件の購入やリフォーム・増築をすることによって、条件を満たせば所得税から支払い金額が控除されることを「住宅ローン控除」といいます。
つなぎ融資は実質的に住宅ローンの前借りに近いですが別の契約なので、残念ながら住宅ローン控除の対象には含まれません。
注文住宅の場合は住宅ローンとセットにして控除対象になることもありますが、不動産売却が前提のつなぎ融資は売却した資金で一括返済し契約満了なので、性質が異なります。

まとめ

つなぎ融資は使いどころによってはとても有効で、諦めていた買い先行で新生活を始めることもできるローンです。
しかし高い利息や不動産売却ができなかったときの不安など、その便利さと同じくらいのデメリットもあります。
メリットやデメリットを把握して、家族や銀行と相談しながら慎重に決めましょう。