不動産売却における接道義務とは？売却時の注意点を知ろう！

不動産売却をおこなう場合、家の状態だけでなく道路にも目を向けなければなりません。
建築基準法のなかに「接道義務」というルールがあるため、条件を満たさない不動産は売却が難しくなります。
では、そもそも接道義務とはどのようなものなのでしょうか？
この記事では不動産売却時に注意しておきたい、接道義務の注意点などをお伝えしていくので、ぜひご覧ください。

不動産売却では接道にも着目を！接道義務とはどんなもの？

不動産売却で知っておきたい接道義務とは、「幅4メートル以上の道路に、土地の間口が2メートル以上接する必要がある」というものです。
この接道義務とは、災害時に救急車や消防車がスムーズに通行できるようにしたり、避難経路の確保をしたりする目的を持っています。
もし接道義務がなく、好きな道路幅で家を建てられたら、万が一のときに大変なことになってしまいますよね。
接道義務とは消火や救命活動をスムーズにし、人の命を守るための決まりという風に覚えておくといいでしょう。
また道路幅に余裕があれば、自然に車や人の往来も増えていきます。
人の命を守るだけでなく、周辺エリアの活性化にもつながるのも接道義務の持つ特徴です。
また、接道義務とは都市計画区域と準都市計画区域内のみに存在します。
そのため都市計画区域と準都市計画区域内で新築を建てる場合は、注意が必要です。

不動産売却で接道義務を満たすための道路

では不動産売却時にポイントとなる、接道義務を満たす道路とはどのような道路を指すのでしょうか？
原則幅員は4メートル以上、特定行政庁が指定した区域内の場合は6メートル以上が必要です。
接道義務を満たす道路にはさまざまな種類があるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

道路法によってできた道路（第42条第1項第1号）

道路法によってできた道路とは、幅員が4メートル以上の一般的な道路です。
一般国道や都道府県道、市町村道といった、一般的に公道と呼ばれる道路を指します。
普段車で走ったりする道路が、道路法によってできた道路だと思っていただいてOKです。

2号道路（第42条第1項第2号）

都市計画法や土地区画整理法などによってできた道路です。
開発道路とも呼ばれ、宅地造成など一定規模以上の開発をおこなう場合につくられます。
2号道路とは土地のなかに通された道路のため、開発許可を受けなければつくれません。
また幅員は6メートル以上ないと認められませんが、通行上支障がなければ4メートル以上でもOKをもらえる場合があります。
さらに市道に接する2号道路であれば、開発後は市道（市が管理する）となるのが一般的です。
森や畑だった場所が開発され、複数の分譲住宅が建てられる場合などが2号道路に該当するでしょう。

既存道路（第42条第1項第3号）

建築基準法が施行された1950年11月23日より前から存在する道路を、既存道路と呼びます。
幅員が4メートル以上あればスムーズな不動産売却が可能です。
ただし既存道路の多くは公道ではなく私道のため、新築する場合は接道の持ち主が誰なのかを調べなくてはなりません。
ガス管や水道管の引き込みは可能なのかも、チェックしておく必要があるでしょう。
私道の所有者を調べるためには、その土地を所轄する自治体（区役所や市役所、町役場など）の道路所管課に足を運んでください。
物件地図や地積測量図、現地写真などを持っていけば、回答してもらえます。
ただし土地によっては道路所管課の現地調査が必要です。
その日のうちに回答がもらえないケースもあるので、注意点として覚えておきましょう。

計画道路（第42条第1項第4号）

計画道路とは道路法や都市計画法などにより、2年以内の開発が計画されている道路です。
利便性の向上や住みやすい街作りのための道路で、将来的にその道路が拡張したり、延長したりする計画があります。
計画道路の場合、今はまだ道路としての機能がなくても、そこに道路があるとみなされるのが特徴です。

位置指定道路（第42条第1項第5号）

特定行政庁が位置を指定した私道を、位置指定道路と呼びます。
たとえば大きな敷地を分筆し、複数の一戸建てを建てたとします。
道路に面した家なら接道義務を果たせますが、敷地の奥にある家は「幅4メートル以上の道路に、土地の間口が2メートル以上接する必要がある」という条件を果たせなくなります。
そのため本来であれば敷地の奥に建物は建てられません。
しかし敷地内に私道を設けることで、建築が可能になるのです。
敷地内に設けられた私道が位置指定道路となるのですが、「敷地延長」や「敷延」など、さまざまな呼び方があります。
敷地延長の土地に建っている建物を売る場合、位置指定道路として認められていれば円滑な不動産売却が可能になるでしょう。

2項道路（第42条第2項）

2項道路とは接道義務を満たす道路として例外的に認められたものです。
みなし道路とも呼ばれ、一定の条件を満たすことでスムーズな不動産売却をおこなえます。
たとえば幅員3メートルの道路の場合、敷地を1メートル後退させることで合計4メートルになりますよね。
後退させることをセットバックと呼ぶのですが、セットバックをおこなえば、不動産売却や再建築が可能になるのです。

接道義務を満たさない不動産売却時の注意点

不動産売却をおこなう際、なかには接道を満たしていない土地もあるでしょう。
そのような不動産を売却する際は、以下のような注意点に気をつけてください。

売却価格が低くなる

売却価格が低くなるのがまず1つめの注意点です。
活用の幅が狭くなるのが理由で、売却しても買い手が見つかりにくく、多くの需要は見込めないかもしれません。
なかには周辺の相場より3割ほど安くなることもあります。
接道義務を満たしていない不動産の場合、売却時は価格が安くなるのを覚悟しておきましょう。

新しい建物が建てられない

接道義務を満たさない土地の多くは再建築不可のため、解体後新しい建物を建てられません。
一度壊してしまうと、現行の建築基準法で建てる必要があるからです。
一戸建てなどの一般的な住宅だけでなく、アパートやマンション、事務所やお店なども建築不可となります。
そのため畑として使ったり、資材置き場として活用したり、不動産売却後は建物以外の活用法を考える必要がありますね。

スムーズな売却したいときは？

接道義務を満たさない不動産をどうしても売却したいときは、先述したセットバックを検討してみましょう。
足りない分だけ敷地を後退させ、条件を満たすことでスムーズな売却が見込めます。
ただしセットバックが可能なのは、敷延部分が2メートルの接道幅を取れる場合です。
もし取れない場合はセットバックが難しくなります。
そのような場合はまず隣接する土地を購入し、条件を満たしてから売却するというのも1つの方法です。
合筆後に再度分筆することで、活用の幅が広がり早期の売却につながるかもしれません。
また、隣地に住んでいる人に買い取ってもらうのも1つの方法です。
その土地を欲しがっている人が近隣にいるかもしれないので、ご近所さんに聞いてみるといいでしょう。

まとめ

この記事では不動産売却をする際に注意したい、接道義務とはどのようなものなのか、満たすための道路の特徴や売却時の注意点とともにお伝えしました。
土地の道路状況によっては売却時に注意点やデメリットが生じます。
そのため接道条件や再建築時の条件などを、あらかじめ調べてから不動産売却の手続きをおこないましょう。