不動産売却における競売と任意売却の違いとメリットデメリット

住宅ローンの返済が滞ったり難しくなったりしたとき、不動産を売却して返済に充てることが可能です。
方法としては任意売却のほかに競売という選択肢がありますが、具体的にどのような流れでおこなうのでしょうか？
この記事では不動産売却における競売と任意売却の違いや、手続きの流れ、デメリットなどを詳しくお伝えしていきます。

不動産売却の方法である競売と任意売却の違い

まずは不動産売却における競売と任意売却の違いを見ていきましょう。
どちらも住宅ローンが残っている状態で売却する手続きで、返済が難しくなったときに利用されます。
同じような売却方法と思われがちですが、両者には大きな違いがあるため、ぜひおさえておきましょう。

任意売却は仲介に近い売却方法

任意売却は競売と違い、一般的な仲介のように手続きができます。
所有者の意思で売却を進められるので、近所の方に知られたくない場合や、売却を公にしたくないときでも安心でしょう。
任意売却は住宅ローンの返済が厳しいだけでなく、オーバーローンになった場合に利用する手続きで、所有者の意思で決定できます。
オーバーローンとはローン残高が売却金額を上回ってしまうことで、不動産の資産価値が下がってしまい、売っても住宅ローンが完済できない状態のことです。
足りないぶんを自己資金から出せば完済できますが、「任意売却をおこなっている＝お金がない」ということなので、不足分を捻出するのは難しいですよね。
そのためオーバーローンによる任意売却の場合、売ったあとも金融機関への返済が続くことになるのです。
売却完了後も返済し続けられるかどうか、よく考えてから決定する必要があるでしょう。
また住宅ローンを完済するまでは、銀行など金融機関に抵当権（返済が滞った場合は売却利益からお金を回収できる権利）が設定されるのが一般的です。
そのためローン完済済みの不動産と違い、売却には金融機関の許可を得る必要があります。
なにも連絡しないで売ってしまうと金融機関に迷惑をかけることになるほか、金融機関から許可を得てはじめて手続きが開始できるので、連絡は必ずおこなってください。

任意売却のメリットは？

●市場価格に近い金額で売れることが多い
●一見すると一般的な不動産売却と変わらないのでプライバシーが守られる
●20万円から30万円程度の引っ越し費用が出る
●リースバックという方法で住み続けることも可能

売るための活動をしたり売却期限があったりと、任意売却にはデメリットもありますが、上記のようなメリットも生じます。
そのため返済が難しくなったら速やかに手続きするのが得策でしょう。

競売は債権者主導で強制的に売却されてしまうもの

一方競売とは銀行などの債権者が主導になり、強制的に売却されてしまう手続きです。
所有者の意思で手続きを進める任意売却と違い、所有者の言いぶんや気持ち関係なく手続きが開始されます。
返済が滞った状態（6カ月ほど）のまま任意売却をおこなわなければ、競売へと進んでいくのが一般的です。
先ほどもお話ししましたが、住宅ローンの返済中は銀行などの金融機関に抵当権が設定されています。
金融機関はこの抵当権をもとに裁判所へ申し立てをおこない、競売にかけるのです。
競売にかけられた不動産は一般的な市場には出回らず、競売物件として特殊な方法で売却されます。

競売のメリットは？

●所有者側に手間がかからず、面倒な手続きが不要
●自己破産の予定がある場合は返済義務がなくなる

競売は任意売却と違い、金融機関と裁判所がそれぞれ手続きを踏んでくれるため、所有者でおこなうことはほとんどありません。
自己破産を視野に入れている場合、借金の返済義務もなくなります。
生活に必要な費用や家電などは残るので、その後の生活も安心です。

不動産売却を競売でおこなう流れ

次に不動産売却を競売でおこなう流れを見ていきます。

分割で支払う権利がなくなる

滞納を続けると、まずは住宅ローンを分割で支払う権利を失います。

保証会社が代弁返済をおこなう

分割で支払う権利がなくなっても一括返済ができない場合は、保証会社が銀行などの金融機関に対し、債務者に代わって一括で返済します。

申し立てと現況調査

保証会社からは一括返済が求められますが、できない場合は競売の申し立てが開始されます。
申し立てがされると裁判所から競売開始決定通知という書面が届き、現況調査（どのような物件なのかを裁判所の関係者がチェックし、外観や内装の写真撮影もおこないます。
申し立てから現況調査までは1カ月から3カ月ほどかかるのが一般的な流れです。

物件情報の公開

入札の期日が決定次第、物件情報が新聞やインターネット、裁判所で公開され、不動産会社や裁判所の関係者がチェックし入札するか否かを決めます。

入札と開札

物件情報が公開されると購入希望者が入札できるようになり、1番高い金額で入札した方が落札できます。
ただし入札者は保証金（最低売却価額の2割程度）を支払わなくてはなりません。
保証金の金額は裁判所によって異なるので、あらかじめチェックしておくといいでしょう。
入札できる期間は1週間が一般的で、入札書を直接提出するか、郵送で送る方法があります。
そして落札者が決まったあとは開札をおこない、金額のチェックなどをチェックしていきます。
開札のタイミングより前に任意売却の手続きを済ませるのが、一般的な流れです。

売却許可

売却が許可されると落札者から代金が支払われ、引き渡しが実行されます。
代金を支払わないと落札者としての資格を失うほか、預けた保証金も返還されないので注意してください。
落札できなかった方には不許可決定がされ、保証金は返還されます。

所有権移転登記

引き渡しと同時に所有権の移転登記がおこなわれ、手続きが完了です。
申し立てから引き渡しまでは6カ月から1年ほどかかるのが一般的で、場合によってはもっと長くなることもあります。

競売で不動産を売却するデメリット

では競売で不動産を売却すると、具体的にどのようなデメリットが生じるのでしょうか？

相場の60％から70％ほどの価格で取引される

競売のデメリットとして、任意売却と違い相場より安い価格で取引される点が挙げられます。
安い価格での売却だと住宅ローンを完済できず、その後の返済や生活を考えなくてはなりません。
「返済を待ってほしい」「分割で支払いたい」といった希望は通じず、給料が差し押さえられる可能性もあります。

強制的に立ち退きを迫られることも

落札が決まったあとも住み続けると、不法占拠となり強制的に立ち退きを迫られることもあります。
競売は任意売却と違い引っ越し費用も出ないので、自分で準備しなければなりません。
競売の手続きが開始されてしまうと、「売りたくない」「引っ越し先がない」といった要望も受け入れてもらえないので注意しましょう。

周辺の住民や知人に知られてしまう

競売は新聞やインターネット、裁判所で物件の写真が公開されます。
また裁判所の関係者や不動産会社が見学に来るため、不審に思う近所の方もいるでしょう。
周辺の住民や知人に知られてしまう可能性が高いのも、競売のデメリットですね。

まとめ

この記事では競売での不動産売却をテーマに、任意売却との違いや手続きの流れ、メリットとデメリットをお伝えしました。
競売にはデメリットが多いため、申し立てがおこなわれる前に任意売却を選ぶのも1つの方法です。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、納得のいくかたちで売却してください。