仕組みを知って納得！不動産売却におけるレインズの役割とは？

不動産売却を検討したり不動産業者を訪れたりすると、レインズという名称を耳にする機会があります。
不動産業界では常識となっているレインズですが、通常、一般の人の目に触れるものではないため「いざ不動産売却！」というときに戸惑ってしまうことも。
そこで今回は不動産売却前に知っておきたいレインズの仕組みや役割、注意点などをご紹介。
これから不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却前に知っておきたい！レインズの仕組み

レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営し、不動産業者間のみで閲覧できるコンピューターネットワークシステムのこと。
不動産流通標準情報システム（Real Estate Information Network System）の頭文字からREINS（レインズ）と呼ばれ、不動産取引の適正化・円滑化をめざした不動産取引のインフラとして機能しています。
会員となっている不動産会社はレインズのシステムにより、売主の依頼に基づいて不動産情報を登録。
不動産業界全体が一丸となって買主を探したり、登録された情報のなかから求められる不動産を探して、不動産の購入希望者に紹介したりするために活用されています。
レインズは以下の全国4つの組織から成り、これにより全国の情報を網羅し、広範囲な連係プレーが可能となっています。

●（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
●（公財）中部圏不動産流通機構（中部レインズ）
●（公財）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
●（公財）西日本不動産流通機構（西日本レインズ）

1990年にスタートしたレインズですが、今やほぼ100％の不動産業者が加入する不動産業者のためのポータルサイトとして定着しています。
そうした不動産業者のもつ物件情報を一元化し、全国の不動産業者と共有することで円滑な不動産売買をサポートしているのがレインズというわけですね。

不動産売却の前に知っておきたい！レインズの役割

続いて不動産を売却する側にとってのレインズの役割について見てみましょう。
不動産を売却する場合、まず不動産業者と媒介契約を結びます。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、このうち専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結した場合、不動産業者はレインズに売却希望者の物件情報を登録することが義務付けられています。
もちろん一般媒介契約であっても、登録義務がないだけで登録することは可能。
不動産業者はレインズに登録した物件が成約した場合、その成約価格を登録する義務もあります。
このデータの蓄積によって、売買の目安となる相場価格や相場の変動などが形成されていくことになり、不動産業者が査定価格を算定するための資料となるわけです。
不動産を売却する場合、レインズへの登録は以下のような流れで行われます。

不動産売却におけるレインズ物件登録の流れ

●売主から不動産業者に売却相談
●不動産業者がレインズの登録情報を参考に周辺相場などを調査
●不動産業者から売主へ査定額を提示
●売主が査定額を確認して媒介契約を締結
●不動産業者が売却希望の物件をレインズに登録
●不動業者から売主へレインズの登録証明書を交付
●売買契約締結後に不動産業者が成約価格を登録

全国の不動産業者が、上記のような登録を繰り返すことで形成されるネットワークは査定価格算出の参考にされるだけでなく、見込み客を抱える不動産会社に物件情報が伝えられることも売主にとって有利なポイントです。
レインズに売却したい不動産を登録することで、購入希望者から依頼されて物件を探している不動産業者の目に留まることも。
レインズに掲載される物件情報が、不動産を探している不動産業者や買主の希望とうまくマッチングすれば、不動産の売却もスムーズに進むというわけです。

不動産売却前に知っておきたい！レインズの登録項目と注意点

レインズは上記のとおり不動産業者のみが閲覧できるシステムですが、売主専用の確認画面にログインすることで登録情報の確認ができます。
契約している不動産業者からレインズへの登録証明書が交付されたら、記載されているIDとパスワードを使用してログインし、以下の重要項目などに記入漏れや間違いがないかチェックしましょう。

①必須項目以外の詳細情報が登録されているか？
必須項目とは価格、専有面積、住所、間取り、取引形態などの基本的な項目のこと。
これらの項目以外の詳細な物件情報がきちんと登録されているかどうかは、購入希望者に与える印象やマッチングの幅に影響を与えるため、以下のような登録項目もきちんと記入されているかしっかり確認しておきましょう。

●マンション名
●駅からの距離
●現況（空室かどうか）
●引き渡し時期

②販売図面は登録されているか？
レインズには物件情報の登録項目のほか、販売用の図面を登録する画面があります。
販売用図面の登録は任意とされていますが、物件を検索する側にとって図面があるとないとでは印象が大きく違ってきます。
レインズ経由でも売却の機会をより多く得ようとするならば、販売用図面はぜひ登録しておきたいもの。
販売用図面は不動産業者が作成するものなので、どのような形式で表示されるのか、過去に作成した図面があれば事前に見せてもらうと安心です。
さらに販売用図面には物件の写真を載せることも可能なため、見栄えよくカラーで掲載されているか、魅力的に見えているかも要チェック！
またレインズに登録することで不動産売却時の「囲い込み」や「売り止め」が防げるのもポイントです。
囲い込みとは売主と買主の両方から仲介手数料を受け取るため、物件情報をほかの不動産業者に公開しない手法。
売り止めとは実際にはまだ売り出し中の物件にもかかわらず、ほかの不動産業者から問い合わせがあったときに売却済みだと偽る手法。
いずれもたいへん悪質な手法ですが、全国の不動産業者が集うレインズに登録しておけば「取引状況管理機能」によって、そうした被害が防げます。
取引状況管理機能では以下の3つのステイタスによって物件の取引状況がわかるので、売主として随時チェックすることをおすすめします。

●①公開中
●②書面による購入申込あり
●③売主都合で一時紹介停止中

とくに①公開中を表示している物件は、買主を見つける不動産業者への紹介を拒否できないというレインズの強制力があるため、レインズ掲載後の囲い込み対策として有効です。
売却を依頼した状態であれば①公開中となっているのを確認し、万が一、売主である自分に心当たりがないのに②書面による購入申し込み、③売主都合で一時紹介停止中となっていたら囲い込みの可能性あり！
すぐに不動産業者へ問い合わせて対処しましょう。
またとりあえずレインズがどんなものか見てみたいという方は、おもに成約価格をもとにした情報を公開しているレインズの一般向けサイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」を閲覧してみるのもいいかもしれません。

まとめ

不動産業者のための物件情報ポータルサイト、レインズの大まかな仕組みと役割、登録項目の注意点などはおわかりいただけましたか？
レインズは不動産売却のための物件情報を広く業界内に知らせるためだけでなく、不動産業界で問題となっている囲い込みや売り止めといった手法を防ぐためにも有効のようですね。
不動産を売却する際には、ぜひ多くのメリットがあるレインズを上手に活用してみてください。