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「既存不適格」の不動産とは?違法建築物との違いや売却の注意点

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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「既存不適格」の不動産とは?違法建築物との違いや売却の注意点

法改正により、建築したときには適法だったはずの不動産が、「既存不適格」になっているというケースがあります。
不動産売却がしにくいともいわれる「既存不適格」とは、具体的にはどんな不動産で、売却においてはどんな点に注意したらよいのでしょうか。
また、コンプライアンスの意識も高まるなか、「違法建築物」との違いもおさえておきたいポイントです。

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不動産売却の前に知っておきたい「既存不適格」の物件とは?

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「既存不適格」とは?

「既存不適格」は、建築基準法などの法律の改正や新設によって、以前は適法だったけれど、基準に適合しなくなってしまった不動産のことです。
建築基準法以外にも、都市計画法や条例などでも同様です。
日本で「建築基準法」が施行されたのは、昭和25年でした。
以来、時代とともに、法令は度々変更されていますが、建築基準法などを遵守できていないと、住まいを建てる建築許可は下りません。
しかし、建築時点では適法だった不動産を現行の法律にあわせて、その都度、建て替えたりすることはできません。
建築基準法でも、法制定の前からあった不動産に当該規定は適用しないとされ、違法とは区別して「既存不適格」が存在しています。
このような背景もあり、不動産売却を検討している人にとっても、「既存不適格」は知っておきたい情報のひとつとなっています。

「既存不適格」とはこんな物件

売却を考えている人にとって、自分の不動産が該当するか、気になるところですよね。
事例を参考にみていきましょう。
たとえば、容積率が超えてしまっているケースです。
このケースの背景には、1970年ごろに容積率が指定されると周知されていたことがあります。
これにより、当時、駆け込みで着工や申請をした不動産が多くあり、それらが「既存不適格」になっています。
1971年に容積率の規定が施行され、その後も見直しによっても、対象とされる不動産は出ています。
また、1950年に建築基準法が施行されていますが、それより前に建築された不動産のなかにも、該当するケースがあります。
それが、接道義務を満たしていないケースです。
建築基準法により、道路に敷地が2メートル以上接していなければ建築できないという規定をクリアしていない場合も、「既存不適格」です。

売却活動の前に留意しておきたいポイント

「既存不適格」の不動産を売却するときには、売主が留意したいポイントがいくつかあります。
まず、不動産取引では、売買する双方が納得できることが売却につながります。
そのため、仲介する不動産会社を含め、購入する人にも「既存不適格」であることを伝えて、売却しましょう。
売却後のトラブルを回避し、売却活動中に不動産会社からのサポートを十分に受けるためにも、伏せずに伝えておくことが大切です。
また、同じような条件の物件よりも売却価格が安くなる傾向があることや、値引き交渉をされやすい可能性があります。
しかし、「既存不適格」だからと安易に値引きをしてしまうのは注意点で、さらに強く交渉されてしまいかねません。
相場をもとに、少し安い売却価格に値付けしておくことは、売却のための策になり得ますが、値引きはできるだけ避け、どうしても売れないときの最後の手としておきましょう。

不動産売却がしにくい「違法建築物」とは?「既存不適格」との違い

不動産売却がしにくい「違法建築物」とは?「既存不適格」との違い

違いは何?「違法建築物」とは

「既存不適格」は、法に反している「違法建築物」と別物です。
あくまでも、改正などにより法律に適合しなくなったのが「既存不適格」で、建築されたときには法に適合していた点などに違いがあります。
一方、「違法建築物」は、そもそも建築基準法や都市計画法などの規定に違反しているものをさします。
「違法建築物」の不動産は、さまざまな点で影響があり、売却はさらに困難です。
安全性の面でも、法律の基準に反していることで、事故や危険につながる可能性もあります。
都道府県知事や市町村長は、「違法建築物」の所有者や建築主、工事の請負人などに対して、建築物の除却や移転、改築や修繕、使用の禁止や制限などを求めることができます。
「違法建築物」を設計した者や工事監理者らも、業務停止処分や免許の取消しなど、厳しい措置を受けます。
そればかりか、「違法建築物」と知らず、取得してしまった買主も違反についての是正命令を受ける対象となります。
行政代執行の可能性がある不動産は買主の損失も甚大であり、「既存不適格」との違いは大きいですね。
そんな「違法建築物」も、ここ20年ほどで減っています。
金融機関の融資は、法に適合している不動産に対してのみで、「違法建築物」は買主の住宅ローンの借入ができないからです。
このような理由から、売却がより難しいのです。

「違法建築物」の例

違法建築物についても、いくつか具体的なケースをみておきましょう。
たとえば、敷地に対する延べ床面積の割合となる「容積率」については、駐車場をあとから、居室にするケースがあります。
駐車場は、通常の延床面積の1/5以内なら、容積率の床面積にはカウントされません。
そこで、建築確認申請と完了検査合格までの間、駐車場としていたところを居室や店舗にするのです。
また、建築確認申請書にあった内容で建物を建設し、入居してから、用途地域に反する使用をするケースも「違法建築物」の一例です。
ほかにも、道路に2メートル以上接していない敷地の建築物に、大規模な工事をおこなってしまい、結果的に「既存不適格」から「違法建築物」になってしまったケースなどもありますから、故意でなくても注意しておきたいですね。

「既存不適格」の不動産売却に関する注意点

「既存不適格」の不動産売却に関する注意点

売却が難しいという注意点

最後に不動産売却での注意点も確認しておきましょう。
「既存不適格」は、売却が難しい一面をもっています。
その理由はいくつか解説します。
ひとつは、購入後に、買主が増築や建て替えをしたいと考えても、制限が出てくる可能性があるためです。
「既存不適格」を増築やリフォームするときは、現行の法律の基準をクリアしなくてはなりません。
場合によっては、工事の費用が高額になってしまうケースや、土地の利用も制限があって自由にリフォームできないというケースがあります。
中古物件を安く入手して、好みの住まいに変えていきたいと計画している場合などは、魅力が低く感じられてしまい、売れにくくなるのです。
また、築年数を経て、老朽化が進んでいる物件が多いことも、売却の難しさに通じています。
これは該当する法改正が、1960年代など、古い年代におこなわれた背景があるためです。
購買層からすると、築年数を経ていると、劣化している可能性も気になります。
このような理由から、売却においての難しさがあることはふまえておきたい注意点です。

住宅ローンに関する注意点

「違法建築物」のところでもふれたように、住宅ローンは法に適合していることが、審査に影響すると考えられます。
検査済証交付済みであっても、場合によっては金融機関が難しい反応を示すこともあります。
たとえば容積率がオーバーしている場合などです。
多くの買主は、住宅ローンを利用することが予想されるため、これも注意点となります。

まとめ

「既存不適格」の基礎知識や、「違法建築物」との違いなどをご紹介しました。
あくまでも建築当時に法に適合しているところが違法建築物との違いですが、売却の難しさは共通するハードルといえるでしょう。
売却を検討される際は、パートナーである不動産会社にも、ぜひご相談ください。

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