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狭小地はなぜ売りにくい?不動産売却するためのポイントを知ろう

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

狭小地はなぜ売りにくい?不動産売却するためのポイントを知ろう

都心部などに多い狭小地は、一般的に不動産売却が難しいと言われています。
土地や建物といった不動産は所有しているだけでコストがかかるので、すぐに売却したいという方もいるでしょう。
この記事では不動産売却で狭小地を所有している方に向け、狭小地とはどのような土地なのか、売れにくい理由や売るためのポイントをお伝えします。

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狭小地の不動産売却!狭小地とはどのような土地?

狭小地の不動産売却!狭小地とはどのような土地?

狭小地を不動産売却する前に、狭小地とはどのような土地なのか知っておきましょう。
狭小地とはその名の通り、狭くて小さい土地を指します。
一般的に15坪から20坪以下の土地を狭小地と呼びますが、法律上で決まっているわけではありません。
また狭小地とはただ小さくて狭いだけでなく、三角形や台形、五角形などさまざまな形をしています。

狭小地が生まれる理由

ではなぜこのような土地が生まれてしまうのでしょうか?

●たくさんの宅地をつくるため
都心部など人口の多いエリアでは、そのぶん家をたくさん建てる必要があります。
たとえば1つの広い土地をそのまま分譲することも可能ですが、あまりにも広いと買い手がなかなかつきません。
そのため不動産会社が購入後、売れやすい広さに分筆し、販売することがあります。
その際に中途半端な広さの土地ができてしまい、狭小地が生まれるのです。

●不整形地を売りやすくするため
日本にはさまざまな土地がありますが、そのどれもが整形地とは限りません。
不整形地といって四角形以外の土地も多く、整形地に比べると売れにくいのがデメリットです。
そのため不整形地を分筆し、整形地をつくることで売れやすい土地をつくっていきます。
すべてキレイに分筆できればいいのですが、不整形地内をすべて整形地にわけるのは困難です。
そのため先ほどと同じように、中途半端な土地が生まれてしまいます。

●遺産相続によって生まれるケースも
ひと昔前の不動産相続では、土地の最低限度面積が決まっていませんでした。
そのため分筆の仕方によっては極端に狭い土地を相続しなければならず、不公平な遺産相続になっていたことも。
現在は最低限度面積が決まっているのでそのようなことはありませんが、古い土地は狭小地が生まれる可能性が高かったのです。
そのため相続した土地が昔からある場合は、狭小地に該当するかもしれません。

不動産売却で狭小地が売れにくい理由とは?

不動産売却で狭小地が売れにくい理由とは?

では不動産売却で狭小地が売れにくい理由として、どのようなことが挙げられるのでしょうか?

使いにくい

狭小地が売れにくい理由として、まず使いにくいという点が挙げられます。
先ほどもお話ししましたが、狭小地の多くは三角形や台形といった不整形地です。
そのため家を建てにくく、ほかの用途(駐車場や駐輪場)でも使いにくいのが問題でしょう。
購入後売却しようにも人気がないので、買い手がなかなかつかないのです。

住宅ローンを取り扱う金融機関が少ない

狭小地の場合、住宅ローンを取り扱う金融機関が少ないのも売却しにくい理由の1つです。
住宅ローンを組む条件として、土地の最低面積や建物の床面積を決めている金融機関が多くあります。
狭小地の場合条件を満たせない可能性が高く、住宅ローンを組みにくいのがデメリットです。
なかには狭小地を取り扱う金融機関もありますが、たくさんある銀行や信用金庫から見つけなければなりません。
また住宅ローンを組む際は書類を提出したり、打ち合わせしたり、金融機関に足を運ぶ機会がたくさんあります。
そのため通いやすい場所を選ぶのが一般的ですが、近場に狭小地を取り扱う金融機関がない可能性もあるでしょう。

フラット35も組みにくい

フラット35とは長期固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する商品です。
フラット35を使って不動産を購入する場合、適合証明書の提出が必須で、技術基準に基づく物件検査をクリアしなければなりません。
また床面積が70㎡以上の建物を条件としているので、狭小地は条件を満たせない可能性が高いでしょう。
フラット35を利用できないという点も、狭小地が売却しにくい理由の1つです。

現金一括払いか高金利ローンを利用することになる

一般的な金融機関やフラット35が使えないとなると、狭小地を購入する手段は現金一括払いか高金利ローンの利用です。
しかし土地という不動産を現金一括で購入できる人はなかなかいません。
売却する際は現金一括払いができる購入者を探す必要があり、スムーズに手放せない可能性もあります。
また現金一括払いのほかに、高金利ローンを組むという方法もありますが、そのぶん毎月の負担が大きくなってしまいます。
金利が高ければ高いほど総額も膨らむので、「資金に余裕がある」「高金利でも返済能力がある」といった理由がなければ、高金利ローンの利用は控えるのが得策です。

狭小地を不動産売却するためのポイントとは?

狭小地を不動産売却するためのポイントとは?

次に狭小地を不動産売却するためのポイントを見ていきましょう。

価格の安さをアピールする

狭小地は同じエリアにある整形地に比べて、価格の安さがポイントです。
購入希望者のなかには価格重視の方もいるので、魅力的な価格だということをアピールします。
「このエリアでこの価格ならお得!」と思ってもらえるよう、広告を出したりチラシを配ったり、売却活動を積極的におこないましょう。

建物があるならホームステージングを検討する

狭小地に建物が建っている(狭小住宅)なら、ホームステージングを検討してみてください。
ホームステージングとは家具や照明、小物などで部屋をデコレーションし、モデルルームのようなインテリアに仕上げることです。
ハイセンスな空間をつくれば購買意欲の向上につながり、早期の売却が見込めます。
狭小住宅における不動産売却のポイントとして、ぜひホームステージングも視野に入れてみましょう。

どうしても売却できない場合は更地にする

どうしても売却できないときは、思い切って更地にするのもポイントです。
建物が建っている状態より更地の方が活用の幅が広がるので、そのぶん購入希望者も増えるでしょう。
更地にするための費用がかかりますが、早期の売却につなげるための必要コストだと割り切るのも1つの手です。

買い取りで売却する

狭小地を不動産売却するなら、買い取りでの売却も検討してみてください。
買い取りは一般的な仲介に比べて6割から7割ほど安くなりますが、業者と条件が合えば即日売却も可能です。
ただし買い取った不動産は業者が転売するので、どのように使われるのかわかりません。
「売却後の活用方法を知らなくても大丈夫」「いくらでもいいから現金化したい」という方は、買い取りでの売却を検討してみてください。

近隣住民に聞いてみる

狭小地に隣接する近隣住民に、購入を打診してみるのもポイントです。
家を建てるのは難しいかもしれませんが、物置や駐輪場として活用してくれる可能性もあります。
また、その土地をほしいと思っている人がいるかもしれません。
聞くだけならタダですし、土地を探している人を探してくれるかもしれないので、ぜひ打診してみてください。

まとめ

この記事では狭小地の不動産売却をテーマに、狭小地とはどのような土地なのか、売りにくい理由や売るためのポイントをお伝えしました。
一般的な土地より難易度が高く売却しにくい狭小地ですが、売れるためのポイントをおさえれば、売却の可能性がアップします。
デメリットだけでなく、所有する狭小地の強みや魅力を考えることも大切です。

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