離婚時に不動産はどう分ける？財産分与と売却時の注意点

離婚することになったとき、金融資産は簡単に分け合うことができますが、不動産の扱いについては困ることがあります。
家を売却するか、どちらかが住み続けるかは大きな選択となるでしょう。
また、家を売却すると決めたものの、ローンが残っている場合には、さらにどうすればいいのか分からず悩んでしまうこともあるようです。
そこで今回の記事では、離婚時に不動産を財産分与する方法と、売却時にローンが残っているときの注意点などを解説していきます。

離婚時の財産分与で不動産は売却が必要？

まずは、そもそも財産分与とはなにか、また財産分与において不動産を売却する必要があるのかを解説します。

そもそも離婚時の財産分与とは？

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を、離婚時に平等に分け合うことを指します。
結婚してから2人でつくった貯蓄だけではなく、そこから購入した家や車なども財産分与の対象とされます。

不動産を財産分与する方法

家や土地などの不動産を財産分与する方法は、2つ考えられます。

●売却して現金化してから折半する
一番分かりやすいのは、不動産を売却して現金化してから折半する方法です。
目に見える形で等分できるので、のちのちにトラブルになることがありません。

●どちらかが半額を相手に払って住み続ける
子どもが学校に通っていて引越ししたくないといった事情で、どちらかが家に残る場合もあります。
そのようなときには、どちらかが不動産価格の半分にあたる現金を払って買い取る形で解決します。
ただし、住宅ローンが残っている場合には完済しておかないと、売却できないことが注意点です。

●売却したほうがトラブルは少ない
このように、不動産の財産分与においては、必ずしも売却する必要はありません。
しかし不動産を売却しない場合には、のちのちトラブルになる可能性が高くなるため、可能な限り現金化して財産分与するのがおすすめです。
実際にどのようなトラブルが発生するのかは、後ほど紹介します。

離婚時に不動産売却するときに確認すべきこと

離婚で不動産を売却するときには、トラブルを防ぐためにも以下の3点を確認する必要があります。

●不動産の名義
●不動産が共有財産か特有財産か
●住宅ローン残債の有無

それぞれどういった内容か、詳しく説明します。

不動産の名義
まずは、家の名義が誰になっているかを確認します。
家の名義は、夫もしくは妻のどちらかの名義になっている場合と、夫婦2人の共有名義になっている場合があります。
一般的には、住宅ローンをどちらか1人が払っているときには、名義が単独になっていて、2人で払っているケースでは共有名義になっていることが多いようです。
どちらか1人の単独名義であれば、名義人の一存で売却が可能です。
しかし不動産が共有名義になっていると、夫婦2人が同意しないと売却できないことが注意点です。

不動産が共有財産か特有財産か
不動産が共有財産か特有財産かを確認することも重要です。
お伝えしたように、財産分与の対象となるのは、結婚後に夫婦2人で築き上げた財産のみです。
不動産がどちらかの親から相続を受けた、あるいは贈与されたものであれば財産分与の対象とはされません。
なお、妻が専業主婦である場合も、家事労働を行い協力して財産を築いていたと評価されることから、共有財産とみなされます。

住宅ローン残債の有無
売却する不動産に、住宅ローンの残債があるかも確認するようにしましょう。
住宅ローンの残債がどれくらいなのかは、借り入れしている金融機関に問い合わせることで確認が可能です。
離婚時の不動産売却でローンが残っているときの注意点については、次章で詳しく解説します。

離婚時の不動産売却でローンが残っている場合の注意点

離婚時の不動産売却で、ローンが残っている場合にはどのような注意点があるかを説明していきます。

ローン残債を完済してから売却する

離婚で財産分与するときに住宅ローンが残っている場合には、残債を完済する必要があります。
住宅ローンを借り入れしているときには、不動産に抵当権が設定されていますが、抵当権を抹消しないと売却ができないためです。
手元に現金があれば一括返済してしまえば簡単ですが、ローンを組んでいるということは、そうでないケースが多いでしょう。
そういった場合は、売却して得た現金を、返済に充てるのが一般的です。
しかし、売却して得られる金額が、ローンの残債を下回っていることもあります。
そのようなケースを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンとなる場合には「任意売却」を検討しましょう。

任意売却を行う

任意売却とは、ローンを組んでいる金融機関に相談したうえで家を売却し、全額を返済に充てたうえで残った金額を返済し続ける方法です。
残金は新たにローンを組み直したり、場合によっては返済できる金額まで減額してもらえたりすることもあります。
金融機関にとっても、ローンを返済できなくなって市場価格より安い値段で競売にかけるよりは、任意売却のほうがメリットを得られます。
オーバーローンに陥り、売却によっても返済の目処が立たない場合は、金融機関に相談するようにしましょう。

離婚時の財産分与で不動産売却をするときの注意点

離婚時の財産分与で不動産売却をするときの注意点を、2つ紹介します。

不動産はできる限り売却する
離婚時においては、不動産はできる限り売却するようにしましょう。
家を売らずに財産分与した場合には、のちのちトラブルになるケースが多く見られるためです。
よく見られるのが、夫名義でローンを組んでいる家に、離婚後も妻が子どもと一緒に住み続けるケースです。
財産分与して妻が夫に半額を払った、毎月家賃分として妻がお金を振り込んでいる、あるいは夫が慰謝料代わりにローンを継続するなどいろいろなパターンがあるでしょう。
いずれのケースでも、夫が滞りなくローンを払い続けてくれるなら、何の問題もありません。
しかし、なんらかの理由で夫がローンの支払いを滞らせた場合には、家を差し押さえられてしまう可能性がつきまといます。
また、夫が自分名義の家に自分で住み続ける場合も、妻が連帯保証人になったままのこともあるでしょう。
そのような場合も、ひとたびローンの返済が滞ると、離婚後であっても妻は支払いを求められます。
このように、家を残したままにしておくと、さまざまなトラブルが考えられます。
離婚するときには、できる限り不動産は売却して財産分与するのがおすすめです。

任意売却するときの注意点
オーバーローンとなって任意売却するときにも、注意点があります。
まず、任意売却の最終的な判断権限は、所有者ではなく債権者である金融機関が持っているということです。
離婚に際しての任意売却では、売主はローン残債を少しでも減らそうと、できるだけ高額での売却を希望するものです。
しかし、希望する売却価格が市場よりも高くて売却の見込みが立たない、または時間がかかると判断されたら、金融機関は承認しません。
任意売却をスムーズに行うためには、適正な売却価格を設定したうえで売却を進める必要があります。
そのためには、信頼できる不動産会社を探して査定を依頼することが大切です。

まとめ

離婚時に不動産を財産分与するときには、売却して現金化し、折半するのがもっともすっきりします。
しかし、ローンが残っているときには、まずローンを完済させることが必要です。
ローンの残債が売却金額よりも上回る「オーバーローン」となっているときには、任意売却を検討しましょう。
ただし任意売却については、金融機関に主導権があります。
任意売却に際しては、信頼できる不動産会社を探し、適正な査定金額を算出してもらうようにしてくださいね。