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古家は土地付きで売却する?それとも更地にする?中古住宅との違いも解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

古家は土地付きで売却する?それとも更地にする?中古住宅との違いも解説

親が住んでいた古家付き土地を相続し、売却を検討してはいませんか。
「家が古いから取り壊さないと買ってもらえないのでは」「更地にしないと売れないなら困る」と頭を悩ませている人もいるでしょう。
そこで今回は、古家の売却を検討している人に向けて、土地付きで売る場合と、更地にする場合のメリットデメリットを紹介します。

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売却時における「古家付き土地」と「中古住宅」の違いとは?

売却時における「古家付き土地」と「中古住宅」の違いとは?

古家のある土地は、「古家付き土地」もしくは「中古住宅」として売ることが可能です。
この記事で、2つの違いを確認しておきましょう。

古家付き土地とは

「古家」は、「ふるいえ」「ふるや」と読みます。
文字通り古い家を指す言葉ですが、不動産業界においては「ほぼ価値のない建物」を意味します。
どれくらい古くなると「古家」となるかは、明確な定義はありません。
一般的には築20年以上が過ぎた建物や、それより新しくても劣化がひどく、人が住むのが難しい状態の家を「古家」と呼ぶことが多いです。
そして古家が建ったままの土地を「古家付き土地」と呼びます。
建物はあるものの、家としては使えないため、不動産としては「土地」と分類されることが特徴です。

中古住宅とは

中古住宅は、一般的には過去に人が住んだことのある家を意味します。
人が住んだことがなくても、建築後未入居のまま1年が経過した家も中古住宅に分類されます。
古家とは違い、建物がまだ家としてちゃんと機能することが中古住宅の特徴です。
そのため築20年以上経過している場合でも、メンテナンスがされていて人が住める状態であれば、中古住宅として売りだすことも可能です。

「古家付き土地」として売却するメリット・デメリット

「古家付き土地」として売却するメリットデメリット

ここからは、古家を残したまま土地として売るメリットとデメリットを解説していきます。

古家を残したまま土地として売却するメリット

まずはメリットから見てみましょう。

解体費用がかからない
古家がついたまま土地を売るもっとも大きなメリットは、解体費用がかからないことです。
家を取り壊して更地にするには、家の構造や大きさにもよりますが、百万単位のお金がかかるのが一般的です。
それだけの資金があればいいのですが、ない場合はそもそも更地にする選択ができません。

土地を買いたい人と家を買いたい人の両方にアピールできる
古家付き土地として売るメリットは、土地を買いたい人、家を買いたい人の両方にアピールできることです。
古家を取り壊して更地にしてしまうと、家を探している人の選択肢には入りません。
しかし古家であっても残しておくことで、家がついた土地としてアピールできるようになります。
「人が住めないような古家なのに」と思う人もいるでしょう。
けれども人の価値観はさまざまです。
どれだけ古くても家を持ちたいと思う人、住宅ではなく倉庫として利用したいと考える人にとっては、古家が残っているほうが、購買意欲が沸く可能性があるのです。

住宅ローンが使える
古家がついたままの土地は住宅ローンを受けやすくなることが特徴です。
一般的に更地は住宅ローンを組むことが難しく、審査が厳しくなる傾向にあります。
不動産は高額になるため、金融機関からの融資を受けられないと、買い手がつきにくくなってしまいます。
その点、古家付き土地は、住宅がついているため問題にはなりません。
買い手がつきやすくなることから、売主にとっても売りやすくなるメリットがあるのです。

古家を取り壊さずに土地を売却するデメリット

続いてデメリットを紹介します。

相場より安くなる
古家がある土地は、価格が相場よりも安くなることがデメリットです。
中古住宅と違い、古家のある土地を買った場合、買主は取り壊して更地にすることを前提としているケースがほとんどです。
そのため売却価格は、更地の相場よりも家の取り壊しにかかるコストを見越して安くしないと、買い手が見つかりません。

埋没物があった場合「契約不適合責任」を問われる可能性がある
家が建ったままだと地中の調査が難しいため、売却後買主が家を建てるために土地を掘り返したときになって、埋没物があるなどの問題が発覚することがあります。
そういった場合には、「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
後々のトラブルをできるだけ防ぐためには、契約不適合責任を負う期間を売買契約の際に取り決めておくことが大切です。

古家を更地にしてから売却するメリット・デメリット

古家を更地にしてから売却するメリット・デメリット

ここからは、更地にして売るとどのようなメリットやデメリットがあるのかを紹介していきます。

古家を更地にして売却するメリット

まずはメリットから見てみましょう。

買い手を見つけやすい
古家を残したまま売りに出すのと違い、更地にしてしまうと買い手を見つけやすくなります。
土地だけがほしい人にとっては、購入後自分で更地にするのは面倒に感じるためです。
取り壊しにいくら費用がかかるか分からないうえ、「埋没物があるのでは」といった不安もつきまといます。
そのため古家付き土地は、更地にしたほうが買い手を見つけやすくなるのです。

古家付き土地よりも高く売却できる
家を取り壊して土地だけにしたほうが高く売れることもメリットです。
家が残された土地と違い、更地であれば買主は家を解体する必要もなく、取引が終わったらすぐに家を建築できます。
ただし、更地にするには費用が発生するため、かけた費用の分だけ高く売れるかについては、しっかり比較する必要があるでしょう。

古家付き土地を更地にして売却するデメリット

最後に更地にして売るデメリットを確認しておきましょう。

取り壊しや廃材の処分などに費用がかかる
古家付きの土地を更地にして売るときには、取り壊しや廃材を処分するための費用負担があることがデメリットです。
家の構造や大きさによっては数百万にものぼることが考えられ、それだけの費用を捻出しなければなりません。
費用をかけたからといって、その分高く売れるとは限らないリスクもあります。
古家を取り壊して更地にするかは、不動産会社に相談しながら決めることがおすすめです。

固定資産税の負担が重くなる
更地にすると、翌年からの固定資産税の負担が重くなるデメリットもあります。
土地は、建物がついていると固定資産税が6分の1に軽減される特例措置があります。
更地にしてしまうと、特例が適用されなくなるため、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうのです。
すぐに売れれば問題ありませんが、買い手がなかなか見つからないケースもあるので要注意です。

既存不適格物件や再建築不可物件の場合新しく家を建てられなくなる
土地が公道に4m以上接していないなど、現在の建築基準法に適合していない場合には、家を取り壊すと新しい家を建築できなくなります。
家を建てられない土地をほしいと思う人はほとんどいないと考えられるため、更地にしてしまうと売却は困難です。
そのようなケースでは、古家を耐震補強して住めるようにする、あるいは隣接する土地の持ち主に売却を相談するなどを検討しましょう。

まとめ

中古住宅は「人が住める家を売る」のに対し、古家付き土地は「人が住めなくなった家が残っている土地を売る」といった違いがあることが分かりました。
古家のある土地は、家を探す人、土地を探している人の両方にアピールできるなどのメリットがあります。
しかし土地を探している人には、家を取り壊す負担がかかることから、売却価格は相場よりも安くなることが多くあります。
古家を売るときには、家の扱いについて不動産会社と話し合いながら進めるのがおすすめです。

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