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戸建ての売却の際のマイナス要因とは!相場より安くなる原因

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

戸建ての売却の際のマイナス要因とは!相場より安くなる原因

家を売ろうと考えて準備していても、なかなか売れないケースがあります。
1年以上売却活動をしても売れない場合、ストレスにもなりますよね。
家が売れない場合にはさまざまな理由が考えられ、戸建ての売却にあたり、相場よりも安くなってしまうケースもあります。
そのため、売れない原因や安くなってしまう原因を把握して、売却活動していきましょう。

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家が売れない間接的な理由

家が売れない間接的な理由

戸建てが売却できない理由は何でしょうか。
売却活動しているのにも関わらず、家がなかなか売れない理由は、さまざまな原因があります。
「需要自体がない」「売り出し価格に原因がある」「内覧準備に問題がある」「販売活動の仕方を見直す必要がある」「囲い込みされている」などです。
売却活動がうまくいかない理由がどれに当てはまるのか、個々の家によって違うと思いますが、自分の家がどのケースに当てはまるのか考えてみましょう。

内覧準備の問題

家を売りに出しても、そもそも内覧の申し込みが来ないことがあります。
売却したい価格が高く、購入希望者から見て手が出せないと思われているかもしれません。
内覧希望者が現れない理由で一番多いものが、売り出し価格であると言われています。
このようなケースでは、売り出し価格を下げることも解決策のひとつとなります。
もちろん、できるだけ家を高く買ってほしいと思うの当然ですが、そもそも内覧希望者が現れなければ売却活動もできません。
売却したい価格のことだけを考えずに、購入される価格かどうか考えてみましょう。

販売活動の仕方を見直す必要がある

長期間家が売れない場合は、販売活動の仕方も見直す必要があるでしょう。
不動産業者としっかりコミュニケーションをとり、広告などがきちんと打たれているか、インターネットサイトなどで買主に向けて情報発信しているかなど、確かめてみましょう。
現在は、知りたいことがあったらスマートフォンで検索する人が多いですよね。
家を買いたいケースでも、物件の情報をインターネットで検索して調べる人はとても多いです。
ひとつのインターネットサイトだけに情報が載っている場合、複数のサイトに載せてもらえないか頼むのも良いでしょう。
物件の写真をたくさん載せるのも良い方法です。
情報サイトでチェックして、家の写真が少なかった場合は不動産業者に伝えて増やしてもらうようにしてください。

需要自体がない

物件を売却したくても、需要自体がないケースもあります。
残念ですが、とても不便な場所に物件があったり、あまりに田舎すぎる場所に建っていたりといった理由で需要がない場合は、残念ながら価格を値下げしてもなかなか購入希望者が現れなかったりします。
自分が売りたい家の需要が気になったら、買い取り査定をしてみるのも悪くないでしょう。
不動産業者が買い取りしたいと思ってくれる物件なら、転売される可能性を持っている物件だということなので、売れる可能性があることが分かりますね。

不動産業者とコミュニケーションを取ろう

不動産業者に物件の売却依頼をした後も、積極的にコミュニケーションを取ることが大切です。
通常、専任媒介で不動産業者から報告がある場合も、定型文の事務的なものである場合も多いです。
家を売りたい場合は自ら電話して情報を聞きましょう。
何も言わないよりも、売主として密にコミュニケーションを取っていくことが重要となります。

家が売れない直接的な理由

家が売れない直接的な理由

家を売却する際はできるだけ高い値段で売りたいですよね。
物件を売却するにあたり、どのようなポイントがあると家が売れないのでしょうか。
マイナス要因はどのようなものになるでしょうか。
物件そのものにマイナス要因となる直接的な理由があるケースが存在します。
「築年数が経ちすぎている」「設備に痛みがある」「間取りなどが独特すぎる」「近隣環境が悪い」「車を停めるスペースがない」などの理由です。

築年数がたちすぎている

日本の場合、築年数が経過するごとに物件の売却価格も下回っていきます。
戸建て物件だと築20年くらい経過すると、建物自体の価値はゼロと判断されることが一般的です。
このようなケースだと、物件に価値が無いのでほとんど土地だけの価格となります。
ちなみに、マンションの場合も同じで、築年数の経過とともに売却価格も下がります。
築20年くらい経過すると購入時の半分くらいの価値になることが多いです。

設備に痛みがある

物件の使用状況があまり良くなく、築年数が浅くても汚れが目立ったり、劣化が激しかったりする場合はマイナス要因となります。
水回りなどの設備に痛みがあると、悪臭などの原因にもなります。
浴室、台所といった水回りから悪臭がしていると、せっかく希望者が現れても購入につながりにくいです。
物件を購入したあとにリフォームしなければいけないので、リフォームにかかる費用の分は売却価格を値下げするという場合もあります。

間取りなどが独特すぎる

住宅に対して強いこだわりがあり、間取りなどを個性的な作りにしているケースです。
注文住宅だけでなく、二世帯住宅などでも独特な間取りの家を作っている場合があり、一戸建てでも浴室や台所、トイレなどが2つずつある住宅もあります。
一般的な家と違う住宅は、場合によっては使いにくく、購入されにくいことがあります。

方角があまり良くない

通常、物件で人気が高いのは東向きや南向きです。
北向きの物件などは、マイナス要因となるケースもあります。
方角を変えることはできないので仕方ないですが、方角があまり良くないと家が売却されにくいかもしれません。
また、土地の形が変わっている物件は需要が低くなります。

駅から遠い

物件が駅から遠ければ遠くなるほどマイナス要因となってしまいます。
都市近郊になるほど、駅からの距離は重要視されます。
売却したい物件があるのは駅の近くでしょうか。
駅から離れた場所にあると、物件自体にあまり問題が無くても、売却活動が進みにくいこともあります。

車を停めるスペースがない

戸建て物件の場合、敷地の中に車を停めるスペースがないケースだと、近所の駐車場を借りなければならなくなります。
都市近郊などで車がなくても不自由なく生活できるエリアならば問題はありません。
しかし、日常的に車を使う人が多いエリアの場合、駐車スペースがないのはマイナス要因になります。

近隣環境が悪い

近隣環境が悪いケースでも、売却活動にとってマイナスポイントです。
近所にゴミ屋敷があったり、古くなりすぎて壊れそうな空き家があったりすると、放火などの危険もあり、犯罪につながる可能性も考えられるので、購入希望者に警戒されやすいです。
近い場所に風俗、ギャンブル施設、パチンコ店などがあっても売却活動に影響するかもしれません。
下水処理場やゴミ処理施設、葬儀場などがあってもマイナス要因となり、あまり好まれない傾向にあります。

適正価格で売却する

適正価格で売却する

物件を売却するには、マイナス要因をきちんと受け入れ、適正価格で売っていくことが必要となります。
マイナスとなる要素に目を向け受け入れるのは難しいことかもしれませんが、購入希望者が現れないことには家を売却できないので、厳しい目で物件を見直してください。

売り出し価格を決める

売却価格を決めるために判断材料を揃える必要があります。
マイナス要因を見つめながら、納得できる売り出し価格を設定するために手順をしっかり踏んでいきましょう。
はじめに、希望する売り出し価格を設定してください。
だいたいこのくらいの価格で売れてほしい、という基準を決めます。
希望の売り出し価格を決めておくと、実際に売り出し価格を決定する際の役に立ちます。
ローンの残債などをチェックしてから、希望の売り出し価格を決めていきましょう。
売却した際にローンの残債を完済した方が良いので、忘れずにチェックしましょう。
また、家を買い換えたい場合、次に住む家を購入する為の頭金が必要なことがあります。
利益として頭金になるくらいの売却益が欲しい場合は、それも計算に含めてください。

市場価格と比べる

希望の売却価格を設定したら、今度は市場相場と比べてみてください。
売りたい物件と同じような物件がどのような条件でどのくらいの売却価格がついているのかを比較し、現実的に希望の売り出し価格で相場と差が生じないか確認してください。
あまりにも相場とかけ離れていると売却活動してもなかなか購入されないかもしれません。
冷静に相場と比較検討しましょう。
物件の相場は、インターネットの情報サイトを使って調べることもできるので、検索してみてください。
自分で調べても分かりにくい場合は、不動産業者に査定してもらうことも可能です。
業者に相談しながら適正な売り出し価格をつけていきましょう。

まとめ

物件を売却したくても、なかなか売れないことがあります。
長期間売却活動をしているのに購入希望者が現れないと、売主にとってもストレスとなるでしょう。
物件自体に問題がなくても、売却にとってマイナス要因となることがあるかもしれません。
マイナス要因を受け入れて、適正価格を設定して売却活動をおこないましょう。

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