訳あり物件の売却について！事故物件を売るためには

所有している物件が事故物件などの訳ありだった場合、きちんと売却することはできるのでしょうか。
あまり買い手がないのではないかと思いますよね。
売却の際に制約があったり売りづらかったりするのではないかと考える人は多いと思います。
今回は、訳あり物件の売却についてまとめたので、事故物件を売り出す場合の参考にしてください。

心理的瑕疵や物理的瑕疵について

訳あり物件と言われている物件は条件や定義が決まっているわけではありません。
どのような物件が訳あり物件と呼ばれているのでしょうか。
「過去に殺人などの犯罪があった」「自殺、火災などがあった」「水害などで床下浸水したことがある」「地震などで一部損壊したことがある」といったケースは、代表的な訳あり物件でしょう。
訳あり物件かどうかは自分で決めるのではなく、客観的な評価が影響しています。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵(しんりてきかし)物件とは、客観的に見て物件に欠点や欠陥があることです。
物件の中や、物件が建っている場所の近くで事件や事故があったり、犯罪があったりするケースはこれに当てはまります。
いわくつき物件という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
いわくつき物件も、心理的瑕疵物件と言えるケースが多いです。
事件や事故などがなくても、近隣環境が原因となり心理的にあまり住みたくないと思われるようなことがある物件もあります。
近所にゴミ屋敷があったり、騒音などのトラブルを起こすような人が住んでいたりする地域の場合、住みたくないと思われがちです。
ゴミ処理施設や下水処理場が近所にあったり、葬儀場が近くにあったりする場合も心理的瑕疵となる場合があります。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵(ぶつりてきかし)物件とは、物件自体に何らかの構造上の瑕疵があるケースです。
シロアリ被害、地盤沈下、何らかの汚染、雨漏りなどが当てはまります。
心理的瑕疵の場合、個人個人の受け止め方や感じ方で異なりますが、物理的瑕疵の場合は物理的に瑕疵と判断できる客観的要素があるので分かりやすいですね。
物理的瑕疵は物理的に欠陥があることが客観的に分かるので、自分でも判定ができそうです。
シロアリ被害や地盤沈下や雨漏りの被害が大きかったり、排水管が詰まっていたりして、物件の基礎的な構造部分にダメージがあると見た目でも判断できます。
物件そのものに問題がないケースでも、地盤などに瑕疵があれば物理的瑕疵という認識になります。
修繕ができる小さな傷、例えばペットが床や壁を爪でひっかいた後や、子どもの落書きなどは、物理的瑕疵にはならないことが多いです。
修繕で綺麗になる箇所は修繕しておいた方が良いでしょう。

事故物件

事故物件と呼ばれる物件にはどのような物件が当てはまるかというと、過去に事故や自殺、殺人などで人が亡くなっているケースです。
家の中だけではなく、敷地内のバルコニーや駐車場、エレベーターなどで亡くなっているケースもこれに当てはまります。
事件や事故により人が亡くなっている物件は住みたいと思う人があまりいないので、心理的瑕疵と認識され、物件の価値が下がってしまうケースがあります。
事故物件という言葉が一般的に広まったのは、事故物件の情報を載せているインターネットサイトが流行したためと言われており、それ以前は業界用語だったそうです。
事故や自殺で人が亡くなっているすべての物件が事故物件として扱われるわけではありません。
社会生活上、受け入れられる程度を超えて、日常生活が平穏に過ごせないようなケースに限り事故物件となるそうです。

法的瑕疵や環境的瑕疵について

心理的瑕疵、物理的瑕疵の他にも、法的瑕疵、環境的瑕疵があります。
心理的瑕疵や物理的瑕疵の場合は、人によって感じ方や捉え方が違うため判断が難しいケースもあるかもしれません。
法律的瑕疵は法律の条件で判断ができ、環境的瑕疵は物件自体の問題ではなく周囲にある施設などによるものなので、客観的に見分けられるでしょう。

法律的瑕疵物件

法律的瑕疵(ほうてきかし)物件と呼ばれている物件は、法律的に条件を満たしていないため売買ができない物件です。
建築基準法で、ある土地に対して定めている制約があるため、その土地の上に建物を建てることができない、といったケースも当てはまります。
このケース以外にも、接道義務や容積率の問題がある物件、再建築不能となっている建物なども、法律的瑕疵物件として認められます。
法的瑕疵物件の場合、売主側の問題となる事故物件にはならず、その物件の調査を行った不動産業者に責任があります。

建物が建てられない

建物を建設するにあたり、守る必要のある法律に引っかかってしまう物件を、法律的瑕疵物件といいます。
消防法、都市計画法、建設基準法に反していると法律的瑕疵が該当するので、確認しておきましょう。
所有している土地に対して、建設したい建物が大きすぎるケースや、法律で定められている防災設備が整備されていないといったケースが含まれます。
法律的瑕疵は線引きがはっきりとしていて判断がしやすいですね。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵(かんきょうてきかし)物件とは、物件自体に問題があるというより、近隣の環境に問題があるような物件が当てはまります。
周辺に、環境が悪くなる汚染問題や悪臭問題の原因となる施設があったり暴力団事務所があったりする場合は、環境的瑕疵となります。

訳あり物件でも売却は可能

通常、訳あり物件や事故物件は日常生活のマイナス要因が大きいため、物件を売り出す難易度が上がります。
一般的な物件の売却よりは難しくなりますが、訳あり物件でも買い手がないわけではなく、売却することは可能です。
一定数のニーズもあります。
訳あり物件の場合、一般的な基準よりも売却価格が20％から30％低くなってしまう傾向にあります。
売却期間が長引いてしまうケースもあるので、ご注意ください。

心理的瑕疵を気にしない人

世の中には、心理的瑕疵が気にならない人もいます。
心理的なものは感じ方の違いで、人によっては瑕疵と捉えないこともあります。
心理的瑕疵として判断されている原因によっては、購入をやめる人がいるかもしれませんが、気にならないので購入したいという人もいるのです。
立地条件や周辺環境が良い物件であれば、心理的瑕疵が気にならない買主にとっては購入物件の候補に入れてもらえるでしょう。

改修工事で価値が戻る

物理的瑕疵がある物件の場合も、リフォームを行って物件の価値を通常と同じようなレベルに戻すことが可能です。
改修工事をして物件の価値が戻るといいですよね。
物理的瑕疵の場合、心理的瑕疵物件よりも都合がよく、瑕疵を取り除くことができないわけではありません。
綺麗にリフォームを施して購入希望者が現れてくれるのも期待できます。

訳あり物件のニーズ

新しい家を探している人の中には、購入費用を低めに抑えたいために、わざわざ事故物件を探している人もいます。
心理的瑕疵が気にならない人にとっては、通常の相場より安くなっている心理的瑕疵のある事故物件は、お得と感じるかもしれませんね。
前述したとおり、訳あり物件と一口に言っても、心理的に抵抗を感じたり、住みたくないという嫌悪感があったりする物件が当てはまるので、人によっては抵抗感や嫌悪感がないというケースもあるのです。
事件や事故があったので、売却は難しいだろうとは考えず、売却活動を行ってください。
人によっては通常より安くなっていて喜ばれる可能性もあるので、弱気になる必要はありません。

訳あり物件は告知する

訳あり物件は、売り出す時に告知する必要があります。
購入希望者にとって大きな影響を与える情報は告知義務が法律によって定められています。
事件や事故などで人が亡くなっているようなケースの心理的瑕疵や、シロアリ被害や地盤沈下、雨漏りなどの物理的瑕疵の場合、購入希望者に隠したりせずにしっかりと告知していきましょう。
口頭で何があったか説明するだけではいけません。
書面など定められた通りに買主に対して告知する必要があるので、どうして訳ありなのかきちんと告知することが大切です。
物件の売買は、金額が高額になるため、契約する日に大安を選択するなどして縁起を担ぐような人もいます。
買主に不安を抱かせないように、告知をしてあげてださい。

まとめ

自分の所有する物件がいわくつき物件や訳あり物件であった場合、売り出すことを諦めてしまう人もいるかもしれません。
事故物件や訳あり物件でも、一定数のニーズはあり、売却することが可能となっています。
最初から諦めてしまわずに、弱気にならず売却活動を行っていくことが大切です。