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ひび割れが入った家は売れる?スムーズに売却する方法とは

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

ひび割れが入った家は売れる?スムーズに売却する方法とは

長く住んでいると外壁にひび割れや亀裂が見られることがありますが、外側から見えるひび割れでも下地や基礎部分にまで届いている可能性があります。
大きなひび割れやさび汁が出ていると売却価格は下がってしまいますが、ひび割れの状態や大きさによっては基礎部分に影響せず相場価格で売り出せることも。
今回は、どの程度のひび割れが売却価格に影響するのか、実際ひび割れのある家はどうすればスムーズに売却できるかなど詳しくご紹介いたします。

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家のひび割れと売却価格の変動

家のひび割れと売却価格の変動

ひび割れや亀裂があると家の価格は下がりますが、ひび割れの程度や場所が大きく関係します。

価格が下がる要因は「家の基礎部分に影響するか」で、ひび割れのダメージが柱や構造材にまで届いているなど、安全性が損なわれる場合に当てはまります。
そのため、コンクリートやモルタルの特徴とも言える「ヘアークラック(細いひび)」は乾燥が原因で見られる経年劣化であり、放置しても問題ないひび割れの一つです。
たとえば、施工不良で基礎部分の強度が弱かったり、地盤が原因で家が傾いている(不同沈下)場合にできるひび割れは買主に不安を与え、なかなか買い手がつきません。
室内からの衝撃で起こりがちな内壁のひび割れは比較的直しやすく内部への影響も少ないため、価格は下がりにくい傾向にあります。

ひび割れの幅による価格への影響

素人目だとどんなひび割れが基礎部分に影響しているかわかりにくいですが、国土交通省が提示した基準を参考に見ていきましょう。
ひび割れの幅が0.3mm未満であれば内部に瑕疵がある可能性が低く、0.5mm未満でさび汁が出ていなければ可能性は低いものの疑っておくべきと考えられています。

実際家を売却する際は、0.5mm以上のひび割れが価格に影響すると思って問題ないでしょう。
また、幅は狭くても深さが20mm以上ある場合も要注意で、下地まで到達していると雨水や虫の侵入し劣化が進んでしまいます。
しかしひび割れの幅が0.5mm以上あったりさび汁が見られると言っても、必ず売却価格が下がることはなく、簡単には判断しにくいのが現状。
もし売却してから基礎部分に重大な問題が見つかると契約不適合責任が問われ、契約解除や損害賠償にまで発展する可能性もあり、不安な方は売却前に専門家に検査してもらうことをおすすめします。

ひび割れが起こる原因とは

ひび割れが起こる原因とは

ひび割れが起こる原因はさまざまですが、きっかけとなるのは地震が多いでしょう。
2000年以前に建てられた家だと耐震基準が現在より大幅に下回っていて、揺れのせいでひびが入ることがよくあります。
乾燥によるひび割れや、下地材の劣化による壁紙のひび割れは基礎部分への影響が少なく、無理に修復する必要はありません。

問題なのは、施工不良や不同沈下が原因で起こる基礎部分のひび割れであり、見た目ではまったく問題ないきれいな家に見えても、大地震が起きれば倒壊する危険も。

施工不良によるひび割れについて

ひび割れが起こる原因の施工不良として、コンクリートの品質が良くないことや施工時に鉄筋の数が足りていなかったことなどが挙げられます。
コンクリートは建物の強度を高めるために使われ、住宅ごとにどのくらいの鉄筋が必要か精密に計算されて建てられています。

このとき鉄筋の数や種類が本来使うものと異なっていた場合は、コンクリートが建物の重さや負担に耐えられず劣化が早まりひび割れとして表れるでしょう。
もし新築なのにひび割れが入ってしまっている場合、築10年以内で基礎部分のひび割れであれば、売主に補修や工事を求めることが可能です。

不同沈下によるひび割れについて

新築で家を建てる際は地盤調査を済ませることが一般的ですが、もし調査結果や分析にミスがあったり、判明していても改良工事しなかった場合は、のちのち不同沈下により家が傾くリスクが考えられます。
不同沈下であるかどうかは、外壁や内壁のひび割れに加え窓やドアの開閉がしにくくなるなどでわかります。

このひび割れは施工不良のように基礎部分の劣化が早まるだけでなく、家に隙間ができたりドアや窓が閉まりにくくなるなど、生活にも関係する厄介な原因です。
古い家は耐震基準が昔のままで補強されていなかったり、地盤確認自体されていないことも多いため、売却予定なら今一度家にビー玉を置いて傾きがないか、ひび割れがないかチェックしてみましょう。
不同沈下は工事により直せますが莫大な費用がかかるため、状態によっては更地にしたほうがスムーズかつ高く売却できる可能性があります。

ひび割れを放置すると起こりうること

施工不良や不同沈下が原因の内部に及ぶひび割れは建物の強度に直接かかわるため、災害時倒壊するリスクが非常に高まります。

外壁だけがひび割れている場合大きな影響はありませんが、下地材まで届くほど亀裂が深いと雨水が入り込み腐食することも。
下地材や柱が腐食すると湿気がたまり、シロアリが寄りやすい環境になってしまうため、できるだけ見つけたら早めに対処したいところです。

ひび割れのある家をスムーズに売却する方法

ひび割れのある家をスムーズに売却する方法

ひび割れがあることを隠したり表面だけ補修して売却すると、のちのち買主から重大な瑕疵があるとして損害賠償まで発展する可能性があります。
ひび割れのある家は安全性の問題から買い手がつきにくいですが、少しでもスムーズに売却できる方法がいくつかあります。

方法①専門家による建物状況調査

建築士や設計士など建物構造の専門家に家を見てもらうことを「インスペクション(住宅診断)」と言い、耐震調査やシロアリの有無を調査することもこれに含まれます。

インスペクションは鉄筋の数や雨漏り調査、オートレーザーによる家の傾き調査など、素人ではわからないことをプロがしっかりと診断してくれます。
この調査で特に問題ないと証明できることで、買主も安心して購入に踏み込めるでしょう。
欠陥や補修すべき箇所を示してアドバイスをくれるため、ひび割れの有無に関係なく、家をスムーズに売却したい場合はぜひ利用したいサービスの一つです。

方法②売却前に補修を済ませておく

インスペクションを頼まなくてもわかるほど大きなひび割れがあったり内部まで傷ついている可能性があると思ったら、思い切って補修してから売却するのもおすすめです。
買主が実際に内覧してひび割れや傾きがあれば、「この問題がなければ購入したのに」と思うこともあるはずです。
補修しなくても補修費用を一部負担するといった、実質的に値引きする旨を記載することも方法の一つですが、より確実に売却するならばあらかじめ悪くなった部分を補修してしまうことをおすすめします。

方法③不動産会社に買い取ってもらう

基本的にひび割れや亀裂があると、売却しにくいことは想像できるでしょう。
売却金額は相場より下がってしまうかもしれませんが、できるだけ早くスムーズに売却したい方にはおすすめの方法です。
まずは査定で目安の金額を算出してもらいましょう。

まとめ

家のひび割れは見た目だけでなく住んでからの安全面に関わるため、購入者を不安にさせる大きな要素です。
すぐに売却したい方や売却後のトラブルをなくすためには、インスペクションや無料査定など一度専門家に見てもらうことをおすすめします。

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