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売買契約後の契約解除にはどんなパターンがある?事例と方法をあわせて解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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売買契約後の契約解除にはどんなパターンがある?事例と方法をあわせて解説

不動産の売買において、契約を結んだあとに解除になることがあります。
売買契約後において契約が解除になるのには、どういったケースがあるのでしょうか?
今回は、売買契約後に契約解除になるパターンと事例、売主が解除したいときの方法を解説していきます。

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売買契約後に解除になる8つのパターン

売買契約後に解除になる8つのパターン

不動産売買における「解除」とは、「契約自体を完全に白紙に戻す」ことです。
住宅などの売買契約後における解除は、以下の8つのパターンが考えられます。

●手付金の放棄・倍返し
●契約違反
●住宅ローン特約条件
●契約不適合責任
●引き渡し前の滅失や損傷
●反社会的勢力排除に関する条項
●消費者契約法で問題がある場合
●売主と買主が合意に基づく解除


それぞれどのような内容なのかをご紹介していきましょう。

手付金の放棄・倍返し

売買契約後でも、手付金の放棄や倍返しすることによって解除できます。
不動産売買では、契約を結ぶときに5~10%程度の手付金を買主が売主に対して支払います。
手付金のほとんどは、契約を解除する際に支払われる解約手付けであることが特徴です。
やむを得ない事情が発生して契約を解除する際は、買主側は手付金を放棄し、売主側から解除するときには、手付金の倍の金額を返します。

契約違反

売買契約後に約束した金額を払ってくれないなど、契約内容を守らないときにも契約解除がおこなわれます。
買主側からも、売主がいつまでたっても引き渡してくれないといった理由で、契約解除を申し入れることがあります。
契約違反を理由に解除をするときは、まずは契約を履行するように催告し、1週間ほどの期間をおくのが一般的な方法です。
それでも違反行為が続くときに、はじめて契約が解除されます。

住宅ローン特約条件

不動産の売買契約では、買主がローンを利用できないときには違約金なしで契約解除できる特約を結ぶのが一般的です。
不動産は大きな買いものになるので、お金を借りられなければ支払いができないケースがほとんどであるためです。
買主が金融機関に融資を依頼したものの、なんらかの理由で借り入れができなかったときには、特約の内容に従って契約が解除されます。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、契約したときに提示した内容と異なっていることが明らかになった場合に問われる責任のことです。
たとえば売却する家に「契約のときには聞いていなかったヒビ割れがあった」「土地に埋蔵物があり家を建てられない」など、当初の目的を果たせないときに適用されます。
契約不適合責任は、売主が知らなかった事実であっても、契約内容に適合しなければ解除の理由となる点には注意しましょう。

引き渡し前の滅失や損傷

売買契約後、物件を引き渡す前に地震や火災が起こり、滅失したり損傷を受けたりすることもあります。
損傷が軽いものであれば、売主側が補修することで契約を継続できますが、損傷がひどかったり滅失したりしてしまうと、買主の購入目的を果たせません。
このようなパターンでは、売主と買主のどちらの責任でもないとされ、契約は白紙解除となり、手付金は無利息で買主に返されるのが一般的です。

反社会的勢力排除に関する条項

暴力団排除条例に基づいて、売買契約書には「反社会的勢力排除」に関する条項があります。
売主・買主のどちらかが条項に違反している場合には、契約は強制的に解除とされます。

消費者契約法で問題がある場合

消費者契約法で問題があることがわかったときにも、売買契約後であっても契約を解除できます。
ただし消費者契約法による契約解除は、買主か売主のどちらかが不動産会社でなければ成り立ちません。
同法は事業者と消費者の契約に際して、消費者を守るための法律であるためです。

売主と買主が合意しての解除

取引物件が不動産であっても、一般の売買契約と同様に、売主と買主が合意に至れば契約を解除できます。
売買契約書に記載がない条件でも問題ありません。
合意に至った内容については書面に記して押印・署名し、未然にのちのちのトラブルを防ぐようにしておくのがおすすめの方法です。

売買契約後に売主側から契約解除する事例

売買契約後に売主側から契約解除する事例

売買契約後に売主側から解除とする8つのパターンを解説しましたが、具体的にどのような事例があるのか3つご紹介します。

もっと高く買ってくれる買主が見つかった

売主側からの売買契約後の解除理由としてもっとも多い事例は、「もっと高い値段で購入してくれる買主を見つけた」というものです。
今の買主と3,000万円で売買契約して300万円の手付金を受け取ったものの、4,000万円で買いたいという新しい買主が見つかったようなケースです。
手付金の倍返しで600万円を返したとしても、売主には400万円のプラスになるため、解除を申し出ることになります。

買主が手続きを進めない

売主が誠実に売買手続きを進めているのに、買主が協力してくれず一向に取引が終了しない場合も、契約解除することがあります。
売主は所有権移転の手続きをしているのに、買主が代金の支払いをしないといったパターンが考えられます。
このようなケースでは、売主はまず買主に対して、「一週間以内に代金の支払いをするように」と催告を実施するのが一般的な方法です。
買主がそれに応じなかった場合に、契約を解除します。

事実と異なる情報で売却した

不動産業者に土地の売却を持ちかけられたときに、事実とは異なる情報で売却したケースでは、消費者契約法違反となり解除することがあります。
たとえば「5年後にはすぐ隣に産業廃棄物処理場ができるので高く売れなくなる」といった情報を吹き込まれ、売却してしまった事例が考えられます。
判断の根拠とした情報がでたらめであったとわかったときには、消費者契約法違反を訴え、契約を解除できます。

売買契約後に売主側が契約解除をする方法と注意点

売買契約後に売主側が契約解除をする方法と注意点

売買契約後に売主から解除を申し入れるときの方法と、知っておきたい注意点を解説します。

まずは不動産会社に相談する

不動産取引は不動産会社を通しておこなっているのが一般的であるため、まずは不動産会社に相談します。
その際には、解除しようと決めた理由をウソや偽りなく明確に説明することが重要です。
契約解除の理由によって、受け取った手付金の処遇が決まるため、担当者には正確な情報を伝えましょう。

解除は必ず書面で伝える

契約を解除すると決めたらできるだけ早く買主に伝えてしまいたくなりますが、のちのちのトラブルを防ぐためにも、あわせて書面を用意することが大切です。
不動産売買は、契約後は履行に向けて双方がお金も時間もかけて動いていることがほとんどです。
そのため契約解除となると、トラブルに発展しやすいことが特徴です。
もし電話だけで伝えてしまうと、「言った、言わない」の不毛な言い争いに発展する可能性があります。
書面については「確かに渡した」証拠が残るよう、内容証明郵便や書留を利用するのがおすすめです。

解除の効力が発生するタイミング

解除の効力が発生するのは、「解除する」ことを伝えたときとは限らない点には注意しましょう。
白紙解除の場合には、契約解除の意思が相手に伝わった時点で解除となります。
手付金の倍返しが必要な際には、手付金を返還した時点で解除の効力が発生します。

まとめ

売買契約後に解除となるパターンや事例、解除する方法などをご紹介してきました。
売買契約後でも、さまざまな理由で解除は発生します。
買主側の理由である事例が比較的多いようですが、売主側から解除を申し出ることも決して少なくはありません。
契約解除を決めた際には、できるだけ早く不動産会社の担当者に相談することが大切です。

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