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遠方にある家のスムーズな売却方法!査定前に流れや注意点を確認しよう

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

遠方にある家のスムーズな売却方法!査定前に流れや注意点を確認しよう

不動産の売却は、さまざまなタイミングで所有者本人の立ち合いが必要になります。
しかし相続によって得た実家など、売りたい家が遠方にある場合は、仕事や時間の問題で何度も現地へ行くことは難しいという方も多いでしょう。
今回は、不動産売却の際に本人の同席を減らす方法や手続きの流れ、知っておきたい注意点について詳しくご紹介いたします。

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遠方の家を売却する方法3つ

遠方の家を売却する方法3つ

家の売買は手続きが多く簡単な契約ではないため、現地に売り主と買い主、そして仲介の不動産会社が同席していることが望ましいです。

本人同席のタイミングは、少なくても査定などの売却準備・売買契約時・家と現金の引き渡し時の3回。
しかし本人が立ち会わずに売却する方法がまったくないわけではなく、どうしても現地に出向けない場合は主に3つの方法が取られます。

売却方法①持ち回り契約により売却する

持ち回り契約とは、仲介業者が契約書を持って売主と買主それぞれのもとへ赴いたり、書類を郵送で送りあって契約する方式です。

自分の代わりに不動産売却のプロが取引を進めてくれるため、コストも多くかからずスムーズに売却でき、一番利用される方法でもあります。
全国に支店を持つ業者や、該当のエリアを熟知している業者を積極的に選びましょう。

売却方法②代理人に立ち会ってもらう

不動産取引に関する委任状を作成し、自分の代わりに代理人を立てて取引してもらうことを「代理契約」と言います。
これは本人が認めることで誰でもなれるため、不動産取引以外でも日常的に使われる代理方法です。
しかし不動産売却のように大きな取引を代理する場合は、司法書士など登記手続きの権限を持つ者が代理人の本人確認をおこなう必要があります。
この本人確認は、司法書士が契約の場へ赴き、実際に代理人と面談して確認することが基本なので、手数料に加え出張費が上乗せされると考えておきましょう。

売却方法③直接司法書士に依頼する

代理人を選定しても司法書士による本人確認が必要になるため、最初から信頼できる司法書士に代理手続きを依頼することも選択肢の一つです。
不動産売買取引における司法書士の役割は、不動産の登記や相続に関する業務であり、実際に家の買い主を見つけるのは不動産仲介業者もしくは自分です。
ですが、買い主が見つかりいざ契約となった際は非常に心強い存在であり、不動産取引が得意な司法書士ならば手続きがスムーズでトラブルも少ないため、心配することなく取引を任せられます。
特に、相続財産である家を売却しその価格を分割する「換価分割」の場合、金額や分け方などでトラブルが起こりがちですが、相続関係に強い司法書士の場合事前に相談することもできるでしょう。
ただその分手数料がかかり、遠方ならば出張費も必要になりますが、売却準備の整った家であれば立ち合いから契約まですべて任せられます。

遠方の家を売却する流れ

遠方の家を売却する流れ

家が遠方にあると言っても、手続きや契約の基本的な流れは通常の不動産売却と大きく変わりません。
準備と契約に分けて、売却の流れや本人が同席するタイミングを確認していきましょう。

まず売却準備のための査定から

最初は大まかな金額を知るために、物件情報のみで手軽にできるネット査定を依頼しましょう。
現地の不動産会社に頼むことが理想であり、実際に利用する不動産会社が決まれば鍵を郵送もしくは店頭に預け、さらに詳しく査定してもらいます。
また、査定の立ち合いに本人は必須ではありませんが、売却準備として室内の掃除や大まかな点検が必要になるため、このタイミングで一度は現地へ赴くことをおすすめします。

家の仲介契約を結び引き渡しまで

仲介契約を結んでしまえば、内覧など買い主の対応や売却活動は不動産業者がおこなってくれるため、所有者本人がすることは多くありません。
遠方の家だとなかなか現地の状況がつかめないため、契約方法は営業報告が義務である「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」が良いでしょう。
無事買い主が見つかれば、実際に契約を結び登記します。
ここで代理人や司法書士を選任した場合は現地へ向かってもらい、売り主の代理人・買い主・仲介業書の三者で契約を進めますが、持ち回り契約の場合は書類の郵送にて契約を進めます。
また、本来ならば家の引き渡しと現金の手渡し、もしくは振り込みの際も本人同伴が望ましいですが、代理人の立ち合いや持ち回り契約で対応可能です。

遠方にある家を売却する際の注意点

遠方にある家を売却する際の注意点

自分の目で確かめにくい遠方の家ということで、すぐに様子を見に行ける近隣の物件よりも慎重に手続きを進める必要があります。
査定を依頼する前に、いくつか注意点を確認しておきましょう。

注意点①売れるまで時間がかかりやすい

不動産会社と相談しやすく手入れも楽な近隣の家に比べ、遠方の家を売却するのは時間がかかりやすい傾向にあります。
最初の一歩である不動産会社選びにも手間がかかり、小まめに掃除したり様子を見にいくことも難しく、書類を送る際に記入ミスがあれば、何度もやり取りすることも考えられます。
相場より安めでもできるだけ早く手放したいならば、仲介ではなく不動産会社に買い取ってもらうこともおすすめの方法です。

買取ならば、売れずに長い期間を掛けて少しずつ値下げしていくよりも、早いうちに現金化できます。
古かったり立地が良くなくても買い取ってくれる業者が多いため、一度問い合わせするのも選択肢の一つです。

注意点②早めの売却を心がける

多くの方は、家を売却すると決めたからには早く売ってしまいたいと思うはず。
放置すると家は傷みや劣化は早まり、不法侵入など防犯面を考えてもよろしくないため、できるだけ誰かが管理している状態にしたいところです。
また、早く売却するべきもう一つの理由として「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」も挙げられるでしょう。
名称が長いため難しく思えますが、これは不動産を相続し売却した場合に、最高3,000万円まで売上金を控除できる制度になります。
いわゆる「マイホーム特別控除」の一つであり、相続で得たものに限らず、不動産の売却ではぜひ利用したいお得な制度です。
細かい適用要件や必要書類がいくつかありますが、国税庁のホームページにていつでも確認できます。

注意点③不動産会社選びは慎重に

本人の同伴が難しいと最初から判明している場合は、査定や問い合わせ時にあらかじめ伝えましょう。
持ち回り契約が得意でなかったり、査定や契約時は本人同席が必須な不動産会社もあるため、売りたい家が遠方ならば特に不動産会社選びが重要になります。
売却期間中ほとんど現地に行けないならば、定期的に換気・掃除してくれる空室管理サービスや、営業・売却活動報告を積極的にしてくれる不動産会社がおすすめです。
営業報告では現在の問い合わせ状況や広告について詳しく知れるため、最新相場の確認や価格改定のタイミングが相談しやすいことがメリットです。

まとめ

遠方にある家を売却する手続きは見えない分不安にもなりやすく、近隣の家より時間と手間がかかります。
契約に関しては不動産会社の持ち回り契約や代理人を立てることで進みますが、一度は家に赴き室内の状態確認し、売却できる状態まで整理しなくてはなりません。
控除特例にも期限があるため、売却すると決めたらなるべく早めに不動産会社を探すなど販売活動を始めましょう。

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