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傾いた家はどうすれば売却できる?スムーズに売却するための方法や傾きの原因を知ろう

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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傾いた家はどうすれば売却できる?スムーズに売却するための方法や傾きの原因を知ろう

住宅基礎部分の劣化や地盤沈下が原因で起こる家の傾き。
何も対策せずそのまま売却すると、のちのち大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。
傾いた家は一部に負担がかかるため基礎部分の劣化が早まり、住み続けていると体調を崩すことも。
売却する前にその家が「傾いた家」かどうか一度確認し、トラブルなく売却できるよう対策を立てましょう。

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家が傾いてしまう原因とは

家が傾いてしまう原因とは

家が傾く原因は主に「地盤沈下」と「老朽化」が挙げられます。
傾いた家の原因となる地盤沈下は、近隣の工事による影響や建築時の欠陥・調査不足などが原因であることが多いですが、地震や水害など災害の影響で起こることもあります。
建物の重みによりどんどん地盤の水分が抜けていきその分沈下するのも原因の一つで、この場合は老朽化と地盤の弱さが原因と言えるでしょう。
老朽化に関しては、長い年月やシロアリ被害により建物の基礎部分が一部崩れかけている場合に傾きが見られます。
また、もともと斜面であった土地を盛り土などで平坦にした場合も建物の重さにより傾いた家になりやすく、これから新築を建てる場合は注意点でもあります。

傾いた家とはどんな家を指すのか

傾いた家は傾斜の程度にもよりますが、住み続けるうちに健康被害が出ることもあり、そのまま売却すると瑕疵により契約不適合責任を問われることもあります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)では、「構造耐力上主要の部分に瑕疵が損する可能性が低い」傾きは、長さ3m以上の2点間で3/1000未満の場合であり、可能性が高いと考えられる数値は6/1000以上とされています。
床にビー玉を置いて転がるのは5/1000~6/1000程度の数値であり、6/1000以上ならば少なくとも0.4度以上の角度となり、住んでいれば自覚できる傾きです。

傾きが大きければ大きいほど健康にも影響があり、瑕疵とされることが多く資産価値も下がってしまいます。

傾いた家に住むことで起こるデメリット

家に傾斜がついていると、ドアや窓の開閉で引っかかることや外壁のひび割れが起きやすく、室内と外で隙間が生じる可能性が高くなります。

生活面でも問題ありますが、平衡感覚の乱れや睡眠障害など健康被害にもつながるため、傾いた家に住み続けるのはリスクがあると言えるでしょう。
傾斜が強いとふらつくだけでなく、頭痛やめまい、吐き気を引き起こすことも。

なにより、傾斜があると基礎部分の一部に大きな負担がかかり、長年放置することで構造材が脆くなり災害時に倒壊するおそれも考えられます。
また、自覚できない軽い傾きでも敏感な人によっては体調を崩すことがあるため、売却前に少しでも傾いている不安があるならば、一度検査することをおすすめします。

傾いた家の売却価格について

傾いた家の売却価格について

度合いと範囲で大きく異なりますが、傾きがあると家の売却価格も下がってしまいます。
ビー玉を置いて転がる傾きならば、50万~100万円程度相場価格から下がると考えておきましょう。
その傾きが床材交換で直るものであれば数万円、基礎の構造材によるものであれば数十万円程度でリフォーム可能です。

しかし地盤沈下により傾いてしまっている場合は、建物を持ち上げて地盤改良する工事などが必要で、工事の種類によっては500万円以上の費用がかかります。
残念なことに傾いた家の多くは地盤沈下が原因でもあるため、その場合は売却価格の大幅な値下げや大規模な工事も視野に入れなくてはなりません。

家が傾いているか調べる方法

個人でできる簡易的な測定方法と言えば、ビー玉を置いたり水平器やスマホを置いて測るアプリを使うことが挙げられます。
水平器は1,000円~2,000円程度で販売しており、ある程度細かく正確な数値がわかるでしょう。

ビー玉を置く場合は、転がれば3/1000以上の傾斜があると考えられます。
一番正確な数値が確認できるのはプロによるホームインスペクション(住宅状況調査)であり、傾いている範囲なども詳細にわかりますが、調査に費用がかかるため、傾いていると思ったら直接施工会社に相談するのも選択肢の一つです。

傾いた家を売却する方法とは

傾いた家を売却する方法とは

傾いた家の売却方法は主に3つで、直さず現状のままで売却するか傾きを直して売却する、もしくは更地にする方法が取られます。
どれが一番お得かつスムーズに売却できるのか、一つずつ見ていきましょう。

売却方法①そのまま売却する

この方法が一番シンプルかつ手軽ですが、傾斜が強い家はそのままだとなかなか売却できません。
3/1000未満の傾斜ならそこまで気にならないという買い手も多いため、まずはホームインスペクションなどでどの範囲がどのくらい傾いているかを数値化する必要があります。
もし6/1000以上の傾斜があれば、売り手が工事費用分を負担したり、大幅な値引きや交渉があることも視野に入れましょう。
また、傾いた家は一般的に売れにくく、個人間での取り引きでトラブルが起きやすいため、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もおすすめです。

売却方法②傾きを直してから売却する

傾きを直すことで相場通り売れる期待はありますが、気になるのは修復費用です。
まずどの程度の傾きがあるのか、正確に調査するために5万円~10万円程度、地盤沈下によるものだと判明したら修正に100万円以上はかかります。
地盤沈下の場合、修正方法は「ジャッキアップ工法・ダブルロック工法・ウレタン工法」と主に3種類あり、専門家が家の基礎部分や地盤の状態を見てどの工法が適しているか判断します。
先に直して相場に近い価格で売却する方法は、早めに家を手放したいならばおすすめですが、工事費用によっては赤字になってしまうこともあるため注意が必要です。

売却方法③更地にしてしまう

建物が古かったりあまりにも傾きが強い場合は、いっそ解体して更地にしてから売却したほうが買い手が見つかりやすい場合もあります。
解体費用は坪単位で見積もりを出す会社が多く、一般的な木造建築の広さならば120万円程度と考えられます。

注意点としては、更地にしても地盤沈下のおそれがあれば買い手にしっかり伝えることと、固定資産税が今までの6倍になることです。
地盤沈下が見つかった場合、売却前に絶対修正しておく必要はありませんが、買い手側にはしっかり伝えましょう。
売買契約が成立してから地盤に問題が見つかると、調査費用や修正費用は誰が負担するかなど大きなトラブルにつながる可能性が高く、状態が判明している範囲でも事前に確認しておくことがスムーズな取引のポイントです。
また、固定資産税は住宅付きの土地の場合1/6まで減額する措置があるため、適用されている場合そこを更地にすると、その年から固定資産税が大幅に上がってしまいます。

注意点:のちのち傾きが判明したらどうなるか

傾いた家だと明言して売り出すことで、買い手もリスク承知で購入しますが、もし傾いていると知っていて伝えなかったり、購入後何かしらの瑕疵が見つかると「契約不適合責任」が問われることになります。
これは個人間での中古物件売買でも適用されますが、期間に法的な決まりはなく、契約不適合責任を免責とすることも可能です。
売り手としてはリスクが少ない売却方法ですが、買い手としては特約に「免責」とあると警戒してしまうため、結果的になかなか売却できないことも考えられます。
家の傾きや地盤沈下以外でも、基礎部分の腐食やシロアリ被害、雨漏りなどが契約不適合責任として問われることもあるため、万が一に備えた「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」への加入もおすすめです。

まとめ

傾いた家の売却は、通常の家を売るよりも時間やコストがかかり難しいと言われています。
まずは傾きの原因や修正費用を調査し、そのうえで工事の有無や売却方法を決める流れをおすすめします。
売却後もトラブルが起こらないよう、あらかじめ傾きや補修履歴についても明記しておきましょう。

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