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3階建ての住宅が売りづらい理由とは?売却するときのポイントをご紹介

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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3階建ての住宅が売りづらい理由とは?売却するときのポイントをご紹介

3階建ての住宅を売却しようと検討しているけれども、売却しづらいと聞き不安を覚えてはいないでしょうか。
今回の記事では、3階建ての住宅の特徴と、売却しづらいとされる理由、スムーズに売却を進めるためのポイントを解説します。

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売却しづらいとされる3階建ての家の特徴とは

売却しづらいとされる3階建ての家の特徴とは

まずは、そもそも3階建ての家にはどんな特徴があるのかを押さえておきましょう。

都市部では駅近物件が多い

3階建て住宅は、都市部においては駅近物件が多いことが特徴です。
これは、駅周辺などは用途区域が商業系とされている地域が多いことに関係しています。
閑静な住宅街など住居系のエリアでは、建物の高さや大きさ、とくに北側の家に配慮した傾斜制限などが設けられている場合が多くあります。
そのため3階建ての家は建てづらいのが現実です。
対して商業系地域は建物の高さや傾斜制限の規制がゆるやかであるため、3階建ての家を建てやすくなります。
駅近の土地は価格が高いことから広い土地を手に入れにくく、結果的に3階建てにする人が多いことも駅近物件が多い理由です。

狭い土地でも延べ床面積が広い

3階建ての住宅は、土地が狭いのに比較して延べ床面積が広いことが特徴です。
建築用語では、敷地面積に対して家を建てられる面積の割合のことを「建ぺい率」といいます。
そして敷地面積に対する延べ床面積の割合は「容積率」です。
たとえば建ぺい率が70%の60平米の土地では、家を建てられる面積は60平米× 70%で42平米です。
つまり2階建ての住宅なら、延べ床面積が42平米×2階=84平米の家しか建てられません。
しかし容積率が300%だとしたら、60平米×300%で、延べ床面積は180平米まで許容されます。
それなら3階建てにしてしまえば、42平米×3階=126平米の家を建てられます。
3階建てにすると、土地が狭くても延べ床面積が広い家を建てられるようになることがポイントです。
このように3階建て住宅は、狭い土地でもできるだけ広い家に住みたいといった目的で建てられることが多いのです。

フロアごとに活用方法を分けられる

3階建て住宅は、フロアごとに用途を分けられることが多いのも特徴です。
たとえば1階にはダイニングキッチンとお風呂などの水回りを集中させ、2階は家族が集うリビングに、そして3階は個室を設ける、といった具合です。
また下の階には親世帯が住み、階段が苦にならない子世帯が上の階に住むといった、2世帯住宅での利用も考えられます。

階段が多い

3階建て住宅は、1階から3階まで階段があり、上下の移動が多いことも特徴です。
階の移動は大変ですが、台所を下階に設けておけば、日々の買い物で毎回3階まで上がらなければならないといったことはありません。
フロアが階段で完全に分かれていることで、プライバシーを保ちやすくなるなどメリットもあります。

3階建ての住宅が売却しづらい理由とは

3階建ての住宅が売却しづらい理由とは

狭い土地に広い居住空間を確保できる3階建て住宅ですが、売却は難しいといわれています。
ここからは3階建て住宅が売れにくい理由を3つ紹介します。

上下移動が多いので購入者が限定される

3階建ての住宅は、どうしても上下移動が多くなってしまうことが、売却が難しくなる理由です。
たとえば眺めのいい場所で毎日食事をしたいと、3階にダイニングとキッチンがあるようなケースでは、お買い物のたびに3階まで荷物を運ぶ必要があります。
若いうちはそれほど苦ではなくても、年配になるとなかなかの重労働です。
年を取らなくても、子どもが幼児のうちは抱っこして上がることもあるでしょう。
そういったことを気にしない、と考える人に購入者が限られてしまうため、3階建ては売却が困難になりがちなのです。

建て主のこだわりが反映されている家が多い

3階建ては、建て主のこだわりが反映されている家が多いことも売却に際してデメリットになる可能性があります。
たとえば2階と3階を分けて二世帯で住むために両方にキッチンがある、3階は天体望遠鏡を設置する、1階はシアタールームとして使用する、といったものです。
こうしたこだわりは、建てた本人にはとても意味があるものであっても、ほかの人にとっては用途が限定されて使いづらくなります。
2世帯で住むのでなければキッチンは1つでよく、そのスペースを別の用途に使ったほうが広く使えます。
建て主のこだわりが強ければ強い家ほど、売却は難しくなってしまうのです。

耐震性に不安を覚える

3階建ての住宅は、耐震性に不安を覚える人が多いことも、売却しづらくなる理由のひとつです。
3階建ての住宅は、狭い敷地に高さのある建物を建築しているため、「高さがあるぶん地震の影響を大きく受けるのでは?」と不安を覚える人が少なくありません。
耐震性に関しては、家を建てた段階で、耐震性を確保しているはずですが、それでも高さのある3階建てが平屋よりも揺れやすいことは事実です。
これは建物の構造上しかたのないことですが、日本は地震が多い国であるため、どうしても敬遠されがちになるのです。

メンテナンスやリフォームの費用が高額になりがち

3階建ては、メンテナンスやリフォームの費用が高くつくケースが多いことも、購入をためらう人が多い理由です。
たとえば屋根や外壁の塗装メンテナンスをする際も、3階建ての場合には足場を高く組む必要があり価格は高くなりがちです。
またエアコンひとつつけるにしても、場合によっては足場が必要になり、設置費用が商品代よりも高くなることもあり得ます。
これからかかるメンテナンスコストを見越し、3階建てを見送る人もいるのです。

3階建ての住宅をスムーズに売却するポイントとは

3階建ての住宅をスムーズに売却するポイントとは

ここからは、3階建ての住宅をスムーズに売却するポイントを紹介します。

階段昇降機やホームエレベーターの設置が可能か調べる

3階建て住宅では、上下の移動にかかる負担を軽減できるかによって、売却のしやすさが変わってきます。
たとえば階段に階段昇降機をつけたり、ホームエレベーターを設置したりするスペースが確保できるかをチェックしましょう。
階段昇降機とは、別名段差解消機、あるいは斜行機とも呼ばれる、階段などの段差を安全に上り下りするための機械です。
一方ホームエレベーターは、個人住宅に設置されるベレベーターを指します。
どちらを設置しても階段を安全に上り下りできるようになるため、高齢者にも購入を検討してもらいやすくなります。
売却する際には、階段昇降機やホームエレベーターの設置が可能かを調べておき、可否について買主候補に説明できるようにしておくことがポイントです。
ただし設置するには相応のリフォーム費用が発生するため、立地がいいなど、3階建て住宅に相応の魅力があることが前提になる点には注意が必要です。

耐震診断を受ける

3階建て住宅の耐震性に不安を覚える人が多いデメリットを補完するために、耐震診断を受けるのも方法のひとつです。
専門家の診断を受け、耐震性に問題がないと証明できれば、買主候補へのアピールポイントになります。
ただし耐震診断を受けるのには、10万~20万円程度のコストが発生します。
まずは不動産会社に売却を相談し、エリア内での3階建て住宅の需要を確認してから検討してもいいでしょう。

まとめ

3階建て住宅の売却が難しいのには、高齢になったときを考えて上下移動を避けたいと考える人や、耐震性に不安を覚える人が多いことなどが理由です。
そのため売却を考えるときには、その不安をどう払拭するかがポイントになります。
ただし3階建て物件が駅近であるなど利便性が高ければ、必ずしも売却が難しいわけではないので、まずは不動産会社に相談してみるといいでしょう。

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