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任意売却後に残ったローンはどうればいいの?債務整理の仕方とは

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

任意売却後に残ったローンはどうればいいの?債務整理の仕方とは

住宅ローンが支払えなくなったときには、競売にかけられ家を売却されてしまいますが、任意売却を選択するケースもあります。
ローンが残っていても売却できる仕組みが任意売却ですが、売却してもローンを完済できなかった場合にはどうなるのでしょうか?
今回は、マイホームの任意売却後に残ったローン残債の支払い義務について、返済額や債務整理の方法などとあわせて解説していきます。

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任意売却後でもローンの支払い義務は残る

任意売却後でもローンの支払い義務は残る

ローンを払えなくなりマイホームを売却した後の、残債の支払い義務について説明します。

そもそも任意売却とは

まずはそもそも任意売却とはどのような内容か、復習しておきましょう。
任意売却とは、住宅ローンの支払いがなんらかの理由でできなくなったときに、ローンが残ったまま不動産を売却する方法を指します。
一般的には住宅ローンが支払えなくなり滞納を続けると、3~6カ月程度でローンの一括返済を求められます。
一括返済ができなければ、お金を貸していた金融機関は不動産を競売にかけて売却しますが、競売では市場価格の6~7割ほどでしか売却できません。
持ち主は安い価格で家を手放し、売却金は金融機関に持っていかれ、大きな借金だけが残ることになります。
そこで競売を回避し、少しでも高値で不動産を売却するための方法が任意売却です。
金融機関としても、競売で安くマイホームを売却することで、高額な残債を抱えた持ち主に自己破産されてしまうと、以降の回収が見込めません。
それであるなら任意売却でできるだけ高く売却して残債を少しでも回収し、残ったローンを少しずつでも返済してもらったほうがいいのです。

任意売却しても残債はなくならない

このように、ローンが残っていても競売ではなく一般市場で不動産の売却ができるのが任意売却のメリットです。
しかし説明してきたとおり、家を売却してもローンが残っている場合、返済しなくてよくなるわけではありません。
残ったローンは、債務者が責任を持って払い続ける必要があります。
とはいうものの、家を売った代金は金融機関に支払ってしまい、手元にお金は残りません。
また売却した金額がすべて返済に充てられるわけではなく、不動産会社に支払う仲介手数料や、引っ越し費用もないと困ります。
固定資産税などを滞納しているなら、それらも払う必要があるでしょう。
売却金額によっては、思ったほど残債が減らなかった……ということも起こり得ます。
それでは手元に残金がほとんどないなか、残債はどのように支払っていけばいいのか、次章で紹介していきます。

任意売却後の月々のローン返済額は交渉可能?

任意売却後の月々のローン返済額は交渉可能?

任意売却後に残ったローンの残債は、原則として減額されることはありません。
しかし月々の返済額に関しては、交渉自体は可能です。

任意売却後の返済額は交渉によって少なく抑えられる

多くの場合、任意売却後の返済額は交渉によって分割返済に応じてもらえます。
それは金融機関にとってみれば、返済をあきらめ自己破産されてしまうよりは、少額でも返済してもらったほうがいいためです。
返済額をいくらにするのかは、債権者との話し合いによって決まります。
基本的には債務者の収入や支出に応じ、払える金額が設定されます。
たとえば安定した収入があるなら3万円、収入が少なく不安定なら1万円、といった具合です。
年金しか収入がない、片親世帯で家計が厳しいといったケースでは、月5千円前後に抑えてもらえることもあります。

必ずしも分割返済が可能とは限らない
分割返済に応じてくれる金融機関は少なくありませんが、必ず認められるわけではありません。
債権者によっては分割返済には応じるものの、「100万円は先にまとめて返済するように」と要求してくるケースもあります。
分割返済に応じてくれるか、どの程度の条件が設定されるかは、金融機関によって大きく異なります。
債務者の収入が多かったり、配偶者に預金や不動産などの資産があったりするケースでは、厳しい条件をつきつけられることも決して少なくはないのです。

残債を払わないと給与や預金が差し押さえられる

任意売却後、残債の支払い義務があるにも関わらず、そのまま放置しておくと、給与や預金が差し押さえられてしまう可能性があります。
返済をそのまま拒否するようなことはせず、まずは払える金額について債権者と相談するなど、債務整理を行いましょう。
債務整理の方法については、次章で詳しく紹介します。

任意売却後の残債が支払えなければ債務整理を検討

任意売却後の残債が支払えなければ債務整理を検討

任意売却後、どうしても残債の支払いが厳しくなった場合には、債務整理を検討する必要があります。
債務整理の方法には、以下の3種類があります。

●任意整理
●自己破産


それぞれどのような内容か、詳しく見ていきましょう。

任意整理

任意整理とは、借り入れしていた金融機関と話し合うことで、任意売却後の残債を無理なく返済できるよう、支払額の一部を減額してもらう手続きです。
多くの場合、金利に該当する部分がカットされ、3年程度の短い期間で返済していきます。
そのため任意整理は、任意売却後の残債の額が少なく、一定の収入があり返済の目処が立つ人が用いる方法です。
ただし、返済が減るのは利息部分や遅延損害金のみとなるのが一般的であるため、借金自体が大きく減ることはありません。
任意整理を行うと、信用情報に登録され、いわゆるブラックリスト入りしてしまうので、新たな借り入れやクレジットカードの作成ができなくなります。
実際に返済が免除される金額と、信用情報に傷が付くデメリットをよく比較して活用を検討するようにしましょう。

自己破産する

自己破産とは、裁判所に支払い不能であることを申し立てて認めてもらい、任意売却後の残債の返済を免除してもらう方法です。
任意売却後に残債を返済したくても、収入も財産も不足している場合にできる方法です。
自己破産すると、99万円を超える現金や、売却などによって1点あたり20万円を超える価値のある財産は没収されてしまいます。
さらに本人が自己破産したからといって、保証人や連帯保証人の責任がなくなるわけではありません。
住宅ローンを組んだときに、保証会社ではなく連帯保証人を立てている場合は、そちらに支払い義務が移ります。
保証人となってくれた人に多大な迷惑がかかるため、保証人がいるケースでは慎重に判断する必要があるでしょう。
さらに任意整理時と同様に、ブラックリストにも登録されます。
5年間はクレジットカードを作ることができなくなり、金融機関からの借り入れもできません。
また、自己破産は誰しもが認められるものでない点にも注意が必要です。
自己破産するときには裁判所の審査があるため、その借金が返済できないほどであることと判断される必要があります。
目安としては、年収の3分の1を超えると返済が厳しいとして自己破産が認められるといわれています。
自己破産は法律で認められた、人生を再出発するための制度です。
本当に困ったときに利用することには、何の問題もありません。
任意売却後、どうしても返済ができなくなったときには、自己破産も視野に入れるといいでしょう。

まとめ

マイホームを任意売却したからといって、ローンが免除されるわけではありません。
任意売却後の残債については返済義務が残るため、返し続けていく必要があります。
しかし交渉によって返済額を少なくしてもらったり、任意整理で利息部分を免除してもらったり、債務整理することは可能です。
それでもどうにもならないときには、自己破産も検討しましょう。

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