川沿い物件はなぜ売れづらい？高く売るポイントと浸水被害の影響

川沿い物件は眺望の良さなどのメリットがある反面、浸水のリスクが高いのがデメリットです。
そのため一般的には売れづらいと言われていますが、すべての川沿い物件が該当するわけではありません。
そこでこの記事では、川沿い物件の売却をテーマに、売れづらいと言われる理由や高く売るポイント、浸水被害を受けた場合の影響をお伝えします。

なぜ売れづらい？川沿い物件のデメリット

まずは川沿い物件のデメリットとなぜ売れづらいのか、その理由や見ていきましょう。

軟弱な地盤の可能性がある

川沿いの物件は地盤が軟弱な可能性があるのがデメリットです。
土地に水分が多く含まれ、地震などの災害時は大きな被害を受ける可能性があります。
大地震が起きた際、地盤が軟弱な川沿いや埋め立て地の住宅は、液状化現象や家の傾きが起きているのが現状です。
しかし埋め立ててできた川沿いの新興住宅地は街並みが美しく、区画もキレイに整っています。
そのため人気の分譲地として売却されていることも多いでしょう。
しかし川沿い物件は万が一のとき被害に合いやすく、その結果売れづらいのがデメリットです。

虫やゴミが気になる

川沿い物件は虫やゴミが多いのがデメリットです。
水や雑草の多い場所には虫が集まりやすく、川沿い物件は蚊やハエといった羽のある虫が発生しやすくなります。
とくに梅雨や夏など、湿気の多い時期はさまざまな虫が活発になるので、室内に入りこむこともあるでしょう。
また残念ながらゴミが捨てられている川沿いも多くあります。
ゴミが投棄されると臭いが気になったり景観が悪くなったりするのもデメリットです。

水害に合いやすい

大雨や豪雨に見舞われ川が氾濫したとき、水害に合いやすいのも川沿い物件のデメリットです。
床下浸水や場合によっては床上浸水することもあります。
近年の日本では集中豪雨が多発しているので、いつ起こるかわからない水害に備えなくてはなりません。
堤防が設置されている川沿いも多いですが、高さは過去の氾濫にもとづいて決められています。
いつ堤防を超える高さの氾濫が起こるかわからないので、水害の不安が常にあるのがデメリットです。
このように川沿い物件にはさまざまなデメリットが生じるため、売れづらいと言われています。

売れづらいと言われる川沿い物件を高く売るポイント

次に売れづらいと言われる川沿い物件を高く売るポイントや、売却時のコツを見ていきましょう。

被害を受ける前に手放す

売れづらい川沿い物件を高く売るポイントは、被害を受ける前に手放すことです。
一度でも浸水などの水害を受けた物件は、資産価値が下がると言われているため、状態によっては修繕やリフォームが必要になります。
そのため高く売るためには被害を受ける前に売却するのがおすすめです。
台風や集中豪雨といった自然災害は、いつ起こるか予測できませんが、手放すことが決まっているのであれは早めに手続きをおこなってください。

ハザードマップをチェックする

ハザードマップをチェックするのも、高く売るポイントです。
ハザードマップとは各自治体が発行する地図のようなもので、災害が発生したとき、どのような被害が起きるのかがエリア別に予測されています。
ホームページに記載されていたり、市役所や公民館などに冊子が置いてあったりするので、目を通しておくといいでしょう。

危険負担について話し合い書面に残しておく

高く売るためのポイントとして、危険負担について話し合っておくことも挙げられます。
危険負担とは水害などが発生して物件が被災した場合、修繕するための費用負担を取り決めるものです。
引き渡し後（引越し前）に災害が発生した場合、一般的には買い主負担で実施しますが、なかには「住んでいないのに修理費用を支払うのはおかしい」と揉めることもあります。
そのため危険負担についてあらかじめ話し合い、書面に残しておくのがポイントです。
せっかくスムーズに売却できたのに、引越し前のタイミングで災害が起き、トラブルに発展したら後味の悪い取引になってしまいます。
お互いが気持ちよく手続きできるよう、専門家を交えるのも1つの方法です。

ホームインスペクションをおこなう

売れづらいと言われる川沿い物件ですが、ホームインスペクションをおこなうと、スムーズかつ高く売れるかもしれません。
ホームインスペクションとは住宅診断のことで、修繕部分や欠陥の有無を住宅診断士や建築士が細かく診断してくれます。
公平な立場で診断するので、売り主と買い主どちらかが不利になるような発言はしません。
またどちらが費用（6万円から10万円）を負担するのか明確な定めはないので、折半することも可能です。

地盤調査を実施する

さきほどもお伝えしましたが、川沿い物件の大きなデメリットは軟弱な地盤が多いという点です。
液状化現象が懸念される物件は売れづらい傾向にあるため、川沿い物件と言うだけで購入を見送る買い主もいます。
そのため地盤調査を実施し、調査済みであることや明確な強度を伝えることが大切です。

売れづらい川沿い物件が浸水被害に合ったら？

最後に売れづらい川沿い物件が浸水被害に合った場合、売却価格にどのような影響が出るのかを見ていきます。

瑕疵物件になってしまう

川沿い物件が浸水被害を受けると、欠陥住宅などの瑕疵物件となってしまいます。
瑕疵にはさまざまな種類がありますが、浸水被害に合った物件は物理的瑕疵に該当するのが一般的です。
水分によって物件の構造部や基礎が腐食してしまい、劣化が早まり、結果的に資産価値が下がってしまいます。
資産価値の低い物件は売れづらいので、買い手が見つかりにくいと言うことをおさえておきましょう。

相場の8割程度になる

浸水被害に合った物件の売却価格は、被害の規模によって価格は変わりますが、一般的に相場の8割程度です。
川沿い物件に限らず一度被害にあってしまうと、「また浸水するのでは…」と多くの買い主が心配します。
そのため相場と同じ価格では売れづらいのが現状です。
また自宅が浸水被害を受けなくても、周辺にある物件が被害に合ってしまった場合、そのエリア全体の資産価値が下がってしまうかもしれません。

立地によって影響を受けないケースも

浸水被害に合った物件は売却の価格に影響が出るのが一般的ですが、立地によっては変わらないこともあります。

●駅から近い
●幼稚園や学校などの教育施設が充実している
●大型複合施設など買い物スポットが多い
●人気の駅が最寄り駅
●複数の路線がある利便性に優れたエリア
●総合病院などの医療機関が多い

上記の立地は浸水被害にあっても、需要が多いエリアのため売却価格に影響しにくいでしょう。
幼稚園や学校などの教育施設が充実している場所は、お子さまを持つファミリー層に需要があり、複数の路線がある便利なエリアは老若男女問わず人気です。
再開発がすすんでいたり、新しく開業した駅があったりする場合も売却価格への影響が少ないでしょう。
そのため浸水被害を受けた川沿い物件だからといって、一概に売れづらいとは言えません。

まとめ

この記事では川沿い物件が売れづらい理由と住むうえでのデメリット、高く売るポイントや浸水被害を受けた際の影響をお伝えしました。
さまざまなデメリットが生じますが、売却時のポイントをおさえておけば浸水に合っていても高額売却が見込めます。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、川沿い物件を高く売却しましょう。