認知症の親が持つ不動産は売却できる？成年後見制度や法定後見制度とは？

少子高齢化にともない、高齢の親が認知症になるリスクが懸念されます。
認知症の予備軍といわれる人も増え、今後はもっと大きな社会問題になるでしょう。
そこでこの記事では認知症の親の不動産売却にスポットを当て、くわしくお伝えします。
親が土地や建物を所有し、将来売却予定の人はぜひ参考にしてみてください。

意思能力が不十分な認知症の親が持つ不動産は売却できない

まずは親が認知症になり意思能力が不十分の場合、不動産の売却は可能なのかを見ていきましょう。
結論からいうと、一般的に本人に適切な判断力がないと、所有する不動産は売ることができません。
認知症には軽度から重度まであるので、「会話が成り立たない状態」であれば悩まず売却不可ということがわかると思います。
しかし軽度の認知症の場合、意思能力の有無がわからず、売却できずに悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
意思能力とは「自分がおこなった行為でどのような結果を招くのか」を判断する能力です。
そのような判断能力がなくなってしまった場合、不動産を売却して自分にどのようなことが起こるのかが把握できません。
不動産を売るという行為自体も、意思が正常でないため、親の気持ちが反映されなくなります。
「本当は売却したくない」「売ったお金の使い道が決まっている」など、さまざまな思いを持っているかもしれません。
そのため適切な判断をする力がなくなった親の不動産は、売買契約を結んでも無効になってしまうのです。
適切な判断をする力が欠く状態で締結した契約は、その効力が認められないということをおさえておきましょう。
ただし認知症が疑われる状態であっても、自分で物事を判断できていれば、売却できる可能性があります。

意思能力の有無はどうやって確認するの？

では認知症における意思能力の有無は、実際どのように確認するのでしょうか？
宅建業者が判断能力に疑いがある親と取引する際、まずは本人に適切な判断をする力があるかどうかを確認します。
不十分な場合、つぎは登記簿を見て法定後見人がいるかをチェックするのが一般的です。
しかしそれだけでは不十分のため、日常生活をどのように送っているのか、家族や知人から聞き取ったり、施設に問い合わせてケアマネージャーや担当者と面談したりします。
ちなみに法定後見人が決定していなくても、契約時に適切な判断をする力が不十分な場合は売却の手続きができないので注意してください。

認知症の親が所有する不動産を売却するための成年後見制度とは？

次に認知症の親が所有する不動産を売却するための、成年後見制度について見ていきます。
成年後見制度とは、意思能力や判断能力が不十分な親をさまざまな形でサポートしていく制度です。
冒頭でもお話ししましたが、少子高齢化がすすむ日本において認知症は他人事ではありません。
不動産を売却する際にもかかわってくるものなので、ぜひおさえておきましょう

どのような理念を持った制度？

成年後見制度は、2000年に介護保険制度と一緒に開始された制度です。
適切な判断をする力が不十分な人がショッピングに出かけたとき、もしかしたら定価より高い値段を請求されるかもしれません。
また購入の意思がないのに、無理やり買わされる可能性もあります。
そのような不利な状況に陥らないために、以下の3つの理念のもと誕生しました。

●特別あつかいせず通常通りの生活を送ってもらうノーマライゼーション
●本人の気持ちや思いを理解する自己決定の尊重
●状況に応じて適切な配慮をおこなう心身配慮義務

このように、適切な判断をする力が不十分な人の生活をサポートするのが、成年後見制度の目的です。
そのなかには財産管理など、金銭や不動産の管理も含まれます。
税金を納めたりサービスの手続きをしたり、本人に代わってさまざまなことをサポートしていくのが特徴です。

認知症の親が所有する不動産を売却する際に利用する法定後見制度

法定後見制度とは認知症を含めさまざまな理由で適切な判断ができなくなった人に向け、成年後見人が多方面からサポートしたり支援したりするものです。
しかしただ単に身内だからという理由でなることはできず、家庭裁判所に申し立てをおこない、選任してもらわなくてはなりません。
後見人のおよそ7割が身内ですが、民生委員や自治体の役員を選任することもあります。
また後見人に選任された場合、本人に代わって財産や不動産の管理をおこなうのが一般的です。
そのため場合によっては身内を後見人にするとトラブルが発生したり、問題が起こったりするケースがあります。
なかには身寄りがなく、1人暮らしの高齢者もいるでしょう。
そのような場合は弁護士や社会福祉士といった有資格者が申し立てをおこないます。

3つのタイプにわけられる

法定後見制度は、以下の3つのタイプにわけられます。

●後見
適切な判断をする力や判断能力がまったくない人（物事を理解する能力が欠けている状況）が対象です。
財産を管理する権利や、日常行為をのぞく財産全般の代理権と取り消し権が与えられます。

●補佐
適切な判断をする力や判断能力が著しく不十分な人（たまにはっきりしている）が対象です。
与えられる権利は住宅の新築や借金、相続などについての同意権と取り消し権となり、財産を管理したり、財産全般の代理権を持ったり取り消し権を持つことはできません。
申し立てにより特定の法律行為における代理権は取得可能です。

●補助
適切な判断をする力や判断能力はあるが、不十分な人（昨日のあったことが思い出せない、物忘れが多い）が対象です。
補佐と同じく、住宅の新築や借金、相続などについての同意権と取り消し権は与えられますが、財産を管理する権限はありません。
申し立てにより特定の法律行為における代理権は取得可能です。
上記3つとも家庭裁判所に申し立てできるのは、本人や配偶者、4等身以内の親族、検察官や民生委員、市長や村長などです。
該当しない人は基本的に申し立てができないので注意してください。

土地や建物を手放すまでの流れ

法定後見制度を利用して不動産を売る場合、一般的には以下の流れでおこないます。

●管轄する家庭裁判所に法定後見人の申し立てをおこなう
●申し立て書が受理され、選任を認めるかどうか審理する
●申し立てからおよそ2か月で選任の有無が決定
●法定後見人の登記
●居住用の建物の場合、裁判所に許可を取る
●許可が降りたら土地や建物を査定に出す
●不動産会社を探し、媒介契約を結ぶ
●販売活動を開始する
●内覧対応や値引き交渉に応じる
●買い主と売買契約を結ぶ
●決済を実行し、引き渡しと鍵の受け渡しをおこなう
●司法書士が所有権移転登記をおこなう

このように登記が終われば、法定後見制度を利用した場合でも、一般的な売買とほぼ同じ流れです。
裁判所が選任の可否を審理する際、本人や申し立て人などに対し、聞き取り調査をおこない、親族に対して紛争がないかどうかもチェックします。
また居住用の建物の場合は裁判所の許可が必要ですが、これは本人が居住していたり、老人ホームや病院、施設などから戻る予定があったりするときにおこないます。
許可を得ない状態で契約を締結しても、無効になってしまうので注意しましょう。

まとめ

この記事では認知症の親の不動産を売却するための、成年後見制度や法定後見制度についてくわしく見ていきましたが、いかがでしたか？
物事適切に判断できなくなると、基本的には不動産を売る手続きができなくなります。
しかし成年後見制度や法定後見制度を利用することで財産や不動産を管理したり、契約したりする権利が与えられるので、制度の利用をぜひ検討してみてください。