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調査にはいくらかかる?土地売却で知っておくべき土壌汚染の知識

不動産のこと

調査にはいくらかかる?土地売却で知っておくべき土壌汚染の知識

工場やガソリンスタンドの跡地など、土壌汚染が心配な土地があります。
なかなか売れないイメージがありますが、調査を実施することで円滑に売却できるかもしれません。
この記事では土壌汚染の可能性のある土地にスポットを当て、調査が必要なケースやその方法、売却時のポイントをお伝えします。
土地の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

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土壌汚染の調査が必要な土地やケースは?

土壌汚染の調査が必要な土地やケースは?

まずは土壌汚染の調査が必要な土地や、ケースを見ていきましょう。
売却する土地が土壌汚染されている場合、あとになってトラブルをまねくことがあります。
そのためあらかじめ調査をおこなったうえで売りに出すのがおすすめです。

特定施設の廃止

有害物質を使用していた特定施設を廃止するときは、調査をおこなう必要があります。
特定施設とは水質汚濁防止法(水質汚濁防止法第2条第2項)で定められている施設のことです。
特定の有害物質を使用・製造・処理している施設が該当し、代表的なものとしてはガソリンスタンドがあげられます。
ガソリンは車の稼働に欠かせないものですが、鉛などの有害物質が含まれているので、廃止する際は調査が必要です。
また水銀やカドミウムなどを使用している工場や作業場も特定施設に該当します。
売却したい土地が特定施設に当てはまる際は、土壌汚染対策法に基づき調査をおこなってください。

自治体から指示があったとき

自治体から調査するよう指示があったときも、実施しなくてはなりません。
これは土壌汚染対策法にのっとったものではなく、都道府県が定めている環境確保条例という決まりに基づいています。
そのため「ここは大丈夫だろう」と思っていた場所でも、自治体から調査の指示があるかもしれません。
実施しないと売却の手続きにすすめないので注意が必要です。

3,000㎡以上の土地を形質変更し自治体に届け出た場合

調査が必要なケースとして、3,000㎡以上の土地を形質変更することもあげられます。
形質変更とは土地の形や性質を変更することを言い、宅地の造成や土地の掘削、アスファルトの解体も含まれるのが一般的です。
ちなみに以下の内容に該当する場合、届け出が必要になります。

●3,000㎡以上を掘削し、盛土するとき
●稼働中の特定施設において形質変更が900㎡を超えるとき


広大な土地を形質変更する際は、調査が必要です。
このように土壌汚染が懸念される場合、調査が義務付けられています。
身体のなかに取り込まれたり、有害物質が含まれた地下水を飲んでしまったり、身体に悪影響を及ぼすからです。
ただし特定施設を廃止してから、その土地を利用する人に健康被害が出ないと判断された場合、自治体の判断により例外措置が適用されます。
その場合は特定施設を廃止したあと、120日以内に結果の報告が必要です。

土壌汚染対策法にのっとる

土壌汚染対策法とは2003年の2月から施行されている法律です。
土地の売買に関する規制ではなく、国民の命や健康を守るために誕生しました。
近年は工場の跡地などが再開発され、開発中に土壌汚染が確認されるケースがあとを絶ちません。
健康に被害を与えないよう定められたのが、土壌汚染対策法です。

土壌汚染のある土地かどうか調べる方法とその費用

土壌汚染のある土地かどうか調べる方法とその費用

次に土壌汚染のある土地かどうか調べる方法と、その費用を見ていきましょう。

資料を用いた調査方法

まずは資料を用いて、その土地がこれまでどのように使用されてきたのかをチェックしていきます。
その際に準備するのは以下の書類です。

●住宅地図
●登記簿
●地形図
●地質調査の資料


上記の資料を用いて土壌汚染の有無をくわしく評価していきますが、場合によっては現地訪問や周辺住民への聞き込み調査もおこないます。
資料を用いる場合、費用は100㎡につき20万円から30万円が目安です。

表層土壌調査

先述した資料での調査で汚染が確認された場合、つぎは表層土壌調査という方法で調べます。
土地の表面や浅い部分を採取し、亜鉛やトリクロロエチレン、カドミウムといった有害物質をチェックしていきます。
表層土壌調査における費用の目安は、25万円から100万円です。

深度方向調査

表層土壌調査で有害物質が確認されたら、つぎのステップは深度方向調査です。
先述した表層土壌調査は表層部分のみだけチェックするので、有害物質がどのくらいの深さまであるのかよりくわしく見ていきます。
地中の深いところにある土を採取したり、井戸水を採取したりするのが一般的です。
深度方向調査にかかる費用は、20万円から100万円が目安となります。
このようにステップを踏んで実施していくのが基本的な調査方法です。
また調査にかかる費用もあわせてお伝えしましたが、一般的には売り主が負担します。
土地の広さや汚染の状態によって費用が大きく異なるので、あくまでも目安としておさえておいてください。

土壌汚染の可能性がある土地の売却方法

土壌汚染の可能性がある土地の売却方法

最後に土壌汚染の可能性がある土地の、売却方法やポイントを見ていきましょう。

瑕疵担保責任に注意

売却する土地に万が一土壌汚染があった場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
引き渡し後に、契約書に記載されていなかった不具合(雨漏りやシロアリ被害、建具の不具合など)が見つかった場合、売り主はその責任を負わなくてはなりません。
また責任を負うのはガソリンスタンドなど、人の活動が原因となる汚染だけではないのが現状です。
有害物質がもともと含まれている土地や、空襲による焼夷弾による影響などがあり、そのような場合でも売り主の責任となります。
なかには原因不明のケースもありますが、その土地を所有している以上、持ち主の責任となるのです。

重要事項説明書に詳細を記載する

重要事項説明書とは土地や建物の状態や概要を細かく記載した書類です。
不動産の説明書のようなもので、売買契約時に売り主と買い主、不動産会社で読み合わせをおこないます。
売却をスムーズにおこない、引き渡し後のトラブルを防ぐためには、この重要事項説明書に以下の内容を記載してください。

●土壌汚染がある土地なのか
●調査はしているのか
●調査した結果、どうだったのか


正しい情報を記載しておけば、買い主は内容を承知のうえで購入するので、トラブルを未然に防止できます。
また上記の内容とともに、その土地がこれまでどのように使用されてきたのか、わかる範囲で記載しておくといいでしょう。
土壌汚染の可能性がある土地は、買い手がなかなか見つからず、思うように売却できないケースが多くあります。
そのため早期成約を目指すためには、買い手の立場になり、安心して購入してもらえる要素を盛り込んでください。

相場より安く取引される

土壌汚染のある土地は、一般的に相場より安い価格で取引されます。
「相場-調査費用-使用制限による価値のマイナス-心理的な不安による価値のマイナス」で算出されるので、相場よりはるかに安くなるでしょう。
地価がもともと高いエリアならいいですが、安い場所は赤字覚悟で売却する必要があります。

まとめ

この記事では土壌汚染の可能性のある土地にスポットを当て、調査方法やその費用、売却する際のポイントをお伝えしました。
近年は日本各地で再開発がおこなわれ、新しい都市や街がつぎつぎと誕生しています。
しかし場合によっては土壌汚染が懸念されるので、土地を売却する際は注意が必要です。

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