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やり方次第で売却可能?未登記建物をスムーズに売る方法と注意点

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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やり方次第で売却可能?未登記建物をスムーズに売る方法と注意点

土地や建物を購入したときは、登記をおこない不動産の情報を登録するのが一般的ですが、なかには登記されていない「未登記建物」というものがあります。
もし売却したい不動産が該当する場合、デメリットが生じるので注意が必要です。
この記事では未登記建物の売却にスポットを当て、未登記である理由や売る方法、注意点をお伝えします。
未登記が疑われる不動産を所有する人は、ぜひ参考にしてください。

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売却がむずかしい未登記建物が生まれる理由

売却がむずかしい未登記建物が生まれる理由

まずは一般的に売却がむずかしいとされる未登記建物とはどのようなものなのか、生まれる理由を見ていきましょう。
冒頭でもお話ししたとおり、未登記建物とは所有者がいるのにもかかわらず、登記がおこなわれていない物件を指します。
所有者や物件の概要がわからないため、売却しにくいのがデメリットです。

未登記建物はなぜ生まれるのか

最近は住宅ローンを使ってマイホームを持つ人が増えています。
債権者である金融機関が抵当権を設定するため、決済時に登記をおこなうのが一般的です。
しかし昔は住宅ローンを使わず、現金一括で不動産を購入するのが一般的でした。
現金一括での購入であれば登記しなくても問題がないので、そのままにしている人が多かったのです。
また手続きには費用がかかるので、出費をおさえたいという理由で登記しない人もいます。
未登記建物が生まれる原因はさまざまですが、上記2つが大きな理由といえるでしょう。

未登記建物の種類

未登記建物として分類されるのは、以下のような不動産です。

●1:登記ができるにもかかわらず、手続きがされていない不動産(登記事項証明書などが存在しない)
●2:建物は登記されているが、表示(面積や用途、増築など)の変更手続きがされていない建物
●3:建物は登記されているが、権利部(所有者の名前や抵当権などについて記された部分)の変更手続きがされていない建物


このように3つの種類にわけられ、1と2は登記をおこなうことが現在義務化されており、3については必須ではありません。

登記が必要な理由

そもそもなぜ登記が必要なのかというと、その理由は「自由に売買できないようにするため」です。
もし土地や建物が、洋服や食品などを買うように簡単に売買できてしまったどうなるでしょうか?
知らないあいだに売買され、「気づいたら我が家が知らない人に買われていた」「見知らぬ土地の所有者になっている」といった事態を招きかねません。
そのため土地や建物の所有者になった際は、登記をおこない、不動産の情報(住所や面積など)を登録する必要があります。
ただし建物が建ったり、売買契約を結んだりしただけでは勝手に登記されません。
所有者自身で手続きを踏まないと、未登記建物になってしまうので注意しましょう。

未登記建物の売却方法

未登記建物の売却方法

つぎに未登記建物の売却方法を見ていきます。
いくら未登記建物に該当するからといって、使い道のない不動産を所有し続けるのはコストやリスクがともないます。
そのため適切な方法で売却するのがおすすめです。

売り主が所有者になってから売る

スタンダードな方法は、売り主が所有者になってから売るというものです。
売り主側で表示や権利部を正しく登記すれば一般的な売却とおなじように手続きできます。
買い主が決済時に所有権の移転登記ができれば、問題なく手放すことが可能です。
ちなみにこの方法は土地と建物を一緒に売りたいときに利用します。

更地にしてから売る

未登記建物を解体し、更地の状態で売るのもおすすめの方法です。
そもそも建物がなければ表示登記も必要ありません。
土地だけの売却で問題なければ、思い切って建物を解体してしまいましょう。
解体後は一般的に「滅失登記」の申請が求められますが、未登記建物の場合は「家屋滅失届」を管轄する自治体に提出します。
これは登記自体がおこなわれていないため、滅失の申告ができないからです。

買い主側で登記をおこなう

どうしてもその物件を入手したい場合や個人間での取引の場合、売買後に買い主側で登記することも可能です。
購入後、買い主が土地を活用したり建物に住んだりするのであれば、表示登記と所有権保存登記を実施します。
解体する場合は先述したとおり、滅失登記をおこなってください。
このように未登記建物でも、売却する方法がいくつかあります。
一般的な不動産に比べて手間がかかりますが、順序良く手続きをすすめていけば、問題なく手放せるでしょう。

未登記建物を売却する際の注意点

未登記建物を売却する際の注意点

最後に未登記建物を売却する際の注意点を見ていきます。

住宅ローンなどの融資を受けられない

まず1つ目の注意点は、住宅ローンなどの融資を受けられないというところです。
借り入れをおこなう際、銀行などの金融機関は対象となる不動産を担保にしてお金を貸します。
担保となる土地や建物にどのくらいの資産価値があるかどうかで融資金額が決まるほど、不動産は重要な存在です。
また、金融機関はその不動産に対して抵当権を設定します。
未登記建物=所有権がないということになるので、抵当権を設定できず、借り入れができなくなるのが注意点です。
そのため購入する際は現金一括で支払ったり、家族や親戚からお金を借りたりする必要があります。

法律違反になる

不動産登記法では、建物を所有した場合、所有権を取得した日から1か月以内に表示登記しなければなりません。
そのため未登記建物は法律違反状態になっていることになります。
なかには違反している状態での取引を嫌がる人もいるため、未登記建物だと知った段階で契約を見送られるケースもあるでしょう。
所有しているだけで逮捕されるなどの不利益をこうむることはほとんどありませんが、すすんで購入する人が少ないのが現状です。
違反しているにもかかわらず、前科がつかないのは違反状態が容認されていることになります。
違反状態であることも、未登記建物が売却しにくい理由の1つなのです。

だれかに登記されてしまう可能性がある

大きな注意点として、だれかに登記されてしまう可能性があるという点もあげられます。
洋服や食品を購入したとき、お金を払った時点で所有権がお店から購入者へ移るのが一般的です。
そのため購入者はお金を払えば購入したものを自由に使えます。
しかし土地や建物の場合、金銭の受取ではなく登記した時点で所有権が移るのです。
そのため金銭の授受が完了した段階で、悪いことを考える人が勝手に登記してしまう可能性があります。
そうなってしまうと「せっかくお金を支払ったのに不動産を活用できない」ということになり、買い主は大きな損害をこうむることになるでしょう。
これは未登記建物におけるやっかいな問題点なので、慎重に取引しなければなりません。
売買する際は、決済が実行されたらすぐに表示登記と所有権保存登記するのがおすすめです。
問題なく手続きがすすむよう、決済の段階で土地家屋調査士や司法書士に立ち会ってもらうとより安心できます。
このように未登記建物を取引する際はさまざまな注意点が生じるため、慎重に手続きをすすめなければなりません。

まとめ

この記事では、未登記建物を売却したいができるかわからない人に向け、未登記建物が生まれる理由や売却方法、手放す際の注意点をお伝えしました。
未登記建物は一般的に売りにくいといわれる不動産ですが、適切な方法や手段を踏めば、スムーズな売却が見込めます。
今回ご紹介した注意点をおさえ、ぜひ売却を成功させてください。

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