権利書とはどんなもの？紛失した際のリスクや売却方法も解説

土地や建物を売却するにあたり「権利書がない…」と悩んでいませんか？
大切なものだとはわかっていても、日常的に使うものではないので、必要なときに見つからないというケースがあります。
この記事では権利書を紛失してしまった不動産の売却にスポットを当て、生じるリスクや売却方法をお伝えします。
不動産を売る予定がある人はぜひ参考にしてみてください。

紛失する人が多い？売却に必要な権利書とは

まずは売却の際、紛失に気づくことがある権利書とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。
正しくは登記済証という名前で、土地や建物の登記が終わったときに発行される冊子です。
不動産の所有者を特定し、所有権があることを証明するために用いられます。
そのため不動産を売却するときや、担保にするときに必要です。
しかし平成17年（2005年）に不動産登記法が改正され、近年は利用されることがなくなりました。
現在は、数字などを組み合わせた「登記識別情報」で運用がおこなわれています。
ちなみに登記識別情報とは、12桁の英数字でできた暗号のようなものです。
土地や建物を取得した際に登記識別情報通知に載っているので、取得時期が最近の場合はチェックしてみるといいでしょう。
ただし12桁の部分は封がしてあり、ほかの人からは見えないようになっています。
売却時などに剥がして利用するので、紛失しないよう使わないときはそのままにしておくのがおすすめです。
また登記識別情報での運用に切り替わったことで、「権利書はもう使えないの？」と思う人もいるかと思います。
権利書が無効になるかといったらそうではありません。
登記識別情報と同じ効力を持っているので、今でも問題なく利用できます。

売却にも影響する？権利書を紛失すると生じるリスク

売却にかかわってくる権利書ですが、実際に紛失するとどのようなリスクが生じるのでしょうか？

再発行はしてもらえない

まず1つめのリスクとして、再発行してもらえないという点があげられます。
1度発行されたらそれが世界でたった1つのものとなり、もちろん登記識情報の再発行も不可能です。
「法務局へいけば再発行してもらえる」といった情報がときどき流れますが、新しいものは発行してくれないので注意してください。
土地や建物の所有権を証明する重要なもののため、紛失しないようしっかり管理しましょう。

悪用のリスクはある？

紛失した際に気になるのが悪用のリスクです。
しかし基本的に権利書だけ手元にあったとしても、不動産を売却したり担保として設定したりできません。
あくまでも所有者を証明するためのものであり、土地や建物の情報やかかわる人を変更する効力は持っていないからです。
ドラマなどで悪い人が権利書を盗むシーンがあるので、それだけで悪用できてしまうイメージがあるかと思います。
しかし名義変更したり売却したりする場合は、権利書に加え、所有者の実印や発行から3か月以内の印鑑証明書など、さまざまな公的証明書が必要です。
たとえ悪い人が実印や印鑑証明書を不正に入手し、手続きしたとしても違法だと証明できれば、裁判で無効にできます。
そのため万が一紛失したとしても、悪用されるリスクは低いといえるでしょう。

勝手に所有権を移転されてしまうケース

悪用のリスクは低いとお話ししましたが、場合によっては所有権を勝手に移転される可能性があります。
たとえば権利書と一緒に、実印や印鑑証明書をなくしてしまったケースです。
不正に登記されても裁判によって取り消すことは可能ですが、それまでに多くの時間や労力、費用がかかります。
そのため実印と印鑑証明書も紛失しないよう、厳重に保管しておくことがポイントです。
すべて同じ場所に置いておくと、1度に全部紛失するリスクがあるので、別々の場所に保管しておくといいでしょう。
土地や建物といった不動産は、相続などで突然所有者になることがあります。
そのためいざ売却しようと思ったときに必要な書類がそろわないことも多く、慌ててしまう人もたくさんいます。
権利書も売却時に必要な書類の1つなので、大切に保管しておくのが得策です。

権利書を紛失してしまった不動産を売却する方法

では権利書を紛失してしまった不動産は、どのような方法で売却すればいいのでしょうか？
そもそも土地や建物を売るためには、所有者であることを証明しなければなりません。
権利書がないということは、所有者が確認できないので、本人確認したうえで売却の手続きをすすめていきます。
主な本人確認の方法は、以下の3つです。

弁護士や司法書士に本人確認を依頼する

まず1つ目の方法は、弁護士や司法書士に依頼し、本人確認してもらうことです。
本人と面談し、所有者であることを証明してもらいます。
権利書を紛失した際に多く用いられる、もっともスタンダードな方法といえるでしょう。
弁護士や司法書士に依頼する場合は、以下のものを準備してください。

●身分証明書（写真付きのもので、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）
●実印と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
●売買契約書
●固定資産税の納付書や領収書
●弁護士や司法書士への報酬（5万円から10万円程度）

準備物が多いので、余裕を持って依頼するのがおすすめです。
また弁護士や司法書士への報酬はあくまでも目安となるので、依頼するところによって金額が異なります。

公証役場で本人確認する

公証役場に直接足を運び、本人確認してもらう方法です。
登記の申請時に、所有者が面前で署名したことを公証人に証明してもらうことで、登記申請が可能になります。
インターネットで日本公証人連合会と検索すると、近くの公証役場を調べられるので、出向きやすいところを選んでください。
公証役場にいくときは、以下のものを準備します。

●登記の委任状
●身分証明書（写真付きのもので、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）
●実印と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）
●手数料（3,000円程度）

弁護士や司法書士へ依頼するときと同様、公的証明書が必要です。
しかし費用は数千円程度で済むので、弁護士や司法書士に支払う報酬より安く済みます。
また、公証役場で本人確認する場合は本人が出向く必要があり、代理での手続きは原則できません。

事前通知制度の利用

所有権移転登記の際に権利書を貼付できない旨を申請すると、法務局から本人確認用の書類が届きます。
必要事項を記入し、返送することで本人確認をおこなう方法です。
売り主の本人確認が取れ次第、買い主に所有権が移転されます。
返送する際は以下の書類が必要です。

●身分証明書（写真付きのもので、運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）
●実印と印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）

法務局が発送した日から2週間以内に返送しないと却下されてしまうので、届いたら速やかに返送する必要があります。
そのためこの方法は売り主が速やかにおこなわないと、所有権が移転できないのがデメリットです。
買い主は登記が完了するまで不安な時間を過ごすことになるので、ほとんど利用されず、一般的には弁護士や司法書士、公証役場での手続きが用いられています。

まとめ

この記事では権利書を紛失してしまった不動産の売却にスポットを当て、懸念されるリスクや売却方法を詳しくお伝えしました。
土地や建物を売る際に提出が求められる書面ですが、万が一なくしてしまっても、適切な方法を用いれば売却が可能です。
とはいえ一般的な売却に比べると手間や時間がかかるので、紛失しないよう普段から大切に保管しておくことをおすすめします。