ペアローンで購入した不動産を離婚によって売却する際の注意点

不動産を夫婦で購入する際にペアローンを借りて購入することがありますが、その物件を離婚によって売却する場合、ローンの返済はどうしたら良いのか悩みますよね。
理想は不動産の売却額で返済を済ませることですが、利益の額によっては完済することが難しいため注意が必要です。
そこで今回は、ペアローンが残った状態で売却をする際の注意点と、その他の選択肢についても解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

ペアローンで購入した自宅を離婚で売却！ローン返済の選択肢とは

まず、ペアローンで購入した不動産を離婚によって手放さなければならない場合、一番に思い浮かぶ方法が物件を売りに出した利益でローンを完済することです。
しかし、ローンを共有で契約している場合は、単独で契約している場合に比べて手続きが複雑です。
また、すぐに買い手が見つかるというわけではないため、維持費や時間が想像以上にかかってしまう可能性があります。
離婚のタイミングによってローンの残額が異なり、必ずしも売買がスムーズに進むとは限らないため、まずは売却以外の方法に目を向けてみるのがおすすめです。
ここからはそれぞれの選択肢についてご紹介していきます。

選択肢1：所有物件の名義とローンの契約名義を一本化

売却などの手続きを進める際には、離婚する夫婦が共有名義のまま進めるよりも、どちらか一方のみの名義にしたうえでおこなう方がスムーズであると言えます。
物件を手放す方法を決めかねている段階でも、名義を単独にしておくことでその後のトラブルも起きにくく、円満に進めやすくなるでしょう。

選択肢2：物件の名義は変えないまま賃貸に出す

賃貸に出すことで、売りに出す以外の方法で利益を出してローンを返済することができます。
また、共有名義のままおこなうことができるためメリットは大きいと言えますが、一点注意すべきなのは住宅ローンの変更が必要な点です。
基本的に住宅ローンには種類があり、自宅を購入する際に加入した居住用のローンに契約した状態で、物件を賃貸に出すことは原則契約違反となってしまいます。
そのため、賃貸に出すという方法を取る場合には、まずは加入している住宅ローンの金融機関に相談のうえ、ローンを別の種類に借り換えなければなりません。
しかし、元々居住用としてローンを組んでいた物件を賃貸に出すことはイレギュラーなケースと言えるため、金融機関によっては借り換え自体を断られてしまうこともあります。
金融機関への相談がないまま勝手に賃貸に出してしまうと、その後一括でのローン返済を求められることもあるため、しっかりと相談したうえでローンの残額や物件の状態を改めて確認し、有効な方法かどうか考えるようにしましょう。

選択肢3：名義は変更しないままどちらか一方のみが住み続ける

この場合は他の選択肢に比べると必要な手間は少ないですが、ローン自体は基本的に住む方が負担することになるため経済的余裕が必要であると同時に、金融機関によってはローンをどちらか一方にまとめるための審査が厳しい場合もあります。
そのため、まずは事情を説明したうえでしっかりと相談をすることが大切と言えるでしょう。

ペアローンを組んだ共有名義の不動産を売却する際の注意点

ここまでは、夫婦で名義を持つ物件を手放す場合の選択肢についてさまざまなケースをご紹介してきました。
ここからは共有名義の不動産を売りに出す際の注意点についてご紹介していきます。
共有名義の物件を売りに出す際に注意が必要なのは、名義人一人が単独で売りに出すことを決めることはできないという点で、必ず名義人全員の同意のもとで進めていく必要があります。
売却の活動を進めていくなかで、共有者間でトラブルが発生しないためにも必ず同意のもと、全員が納得していることが必要であると言えるでしょう。
共有名義の不動産を売りに出す場合には共有物分割請求と言って、ある特定の名義人がその他の名義人に対し、名義を単独にするよう請求をするといったケースがあります。
離婚する夫婦の場合でも、いずれか一方がもう一方に同じように単独の名義を請求する場合があります。
この場合には、お互いの希望する方法で進めていけるよう、しっかりと話し合いをしたうえで名義の変更などの手続きをおこなう必要があります。
売りに出す場合に同意が必要なように、名義人を変更する場合にも必ず2人が納得したうえで進めていくことが何よりも大切と言えるでしょう。

ペアローンを組んだ不動産が離婚時にオーバーローンだった際の注意点

ローンの残債がある状態で物件を売りに出す際、そこで出た利益が残債を上回る場合をアンダーローン、下回ってしまうケースをオーバーローンと言いますが、ローンを完済するためには基本的にアンダーローンである必要があります。
売りに出すことを検討したら、まずはその物件の評価額などを役所で確認することができますが、そこでオーバーローンとなることが予想される場合にはもう売却はできないのかと思ってしまいますよね。
しかし実は、オーバーローンの場合にも、売却をしたうえでローンを返済することができますので、その方法や注意点についてご紹介していきます。
まず、家を売った利益でローンの残債を賄えない場合でも、その差額分を自己資金によって現金で一括で返済することができるのであれば、オーバーローンであることは問題とはならないでしょう。
しかしながら、このケースは十分な経済的余裕がない場合には難しいため、売却活動を始める前に、物件が売れる相場の額や評価額を調べておくなど、あらかじめ準備をしておく必要があります。
自己資金による負担がどれほどの額になるのか検討がついていないまま進めると、自己破産となってしまう場合もありますので、十分に注意が必要です。
オーバーローンとなってしまう場合に、一括返済ができないケースでも家を売る最終手段がありますが、それが任意売却です。
任意売却とは、オーバーローンであり、その差額を支払うことができないということを金融機関に相談したうえで家を売却する方法です。
この場合、任意売却によって出た利益で返済を進めることができる一方、その後の残債については引き続き支払いを続ける必要がありますが、返済の負担を減らすという意味では有効であると言えるでしょう。
任意売却を利用するにあたって注意が必要なのは、この方法はすでに3か月以上返済を滞納している場合のみ有効であるという点です。
返済を滞納したうえで、所定の金融機関に相談をするという形で進めていく返済方法であるため、その後の返済計画は無理のないよう立てる必要があると言えます。
またこの方法を用いる場合、返済を滞納することによってその延滞情報がブラックリストに載ってしまうことになるため、その点は注意が必要であり、あくまでも他にとるべき手段がない場合の最終手段として考えておくと良いでしょう。

まとめ

今回は、ペアローンで購入した不動産を離婚によって売却する際の注意点を解説しました。
離婚する夫婦が物件を売りに出したうえでペアローンを返済するには、そのケースにあった方法で、また2人の同意のうえで進めていくことが何よりも大切と言えるでしょう。