収益物件の売却で発生するメリット・デメリットとは?

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

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収益物件の売却で発生するメリット・デメリットとは?

マンションやアパートなどの賃貸物件を売却する際には、メリットもある一方でデメリットも存在します。
売却後のトラブルを避けるためにも、計画的に売却を進める必要があります。
この記事では、収益物件を売却した際のメリット・デメリットをご紹介していきますので、物件の売却を検討している方は参考にしてください。

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収益物件の売却とは?

収益物件の売却とは?

まずは、収益物件とはどういった物件のことを指すのか解説します。
併せて、収益物件と呼ばれる物件の種類も解説していきます。

収益物件とは?

収益物件とは、所有する物件を貸し出すことで収益を得られる物件のことです。
もう少し具体的に言うと、不動産投資ローンを組んで購入した不動産のことを指し、貸し出しにより収益が継続的に発生している不動産を収益物件と呼びます。
収益物件は、居住用賃貸の他にもさまざまなものが存在します。

住居系の物件

収益物件として一番知れ渡っているのが住居系の物件です。
住居系とは文字通り人が住む物件のことを指し、アパートやマンション、シェアハウスなどが収益物件としてあげられます。
住居系の物件は、売買価格もそれほど高価にならず需要も高いため、比較的売却がしやすい物件と言えるでしょう。
市場での流通も多いため、買い手が見つかりやすいのが特徴です。

オフィス系の物件

オフィス系の物件は、企業などに貸し出して収益を得る物件のことを指します。
基本的に企業の事務所などとして使用されるため、立地が良く面積も広いため売買価格としては高額になります。
そのため、住居用の物件と比較した場合は、多少流動性が落ちてしまうでしょう。
ただし、物件の条件が良ければ高値での早期売却も可能です。

テナント系の物件

テナント系の物件とは、主に商業用のお店が入る物件のことを指します。
一般的には、コンビニ・アパレルショップ・飲食店などがあります。
こちらも、オフィス系の物件と同様に、売値が高額になるため流動性はそれほど高くありませんが、条件次第では早期売却が可能です。
ただし、最近ではコロナの影響もあるため、テナント系の物件は売却が長引く可能性もあります。

収益物件を売却するメリットとは?

収益物件を売却するメリットとは?

ここからは、収益物件を売却する場合のメリットをご紹介していきます。
5つのメリットをご紹介しますのでそれぞれ見ていきましょう。

まとまった資金が手に入る

1つ目のメリットは、収益化物件の売却によりまとまったお金が手に入る点です。
多額の資金がまとまって入るため、生活費の足しにしたり、他の事業などへ再投資したりすることもできます。
また、売却のタイミングによっては購入時の価格より高値で売却して、売却益を得ることもできます。
近年は、国内の土地価格が少しずつ上昇しているため、10年ほど前に不動産を購入した方は売却益が出る方も多いでしょう。
とくに、人気のエリアに建っている物件は土地価格の上昇と併せて高値での売却が期待できます。

ローンの返済ができる

2つ目のメリットは、ローンの返済ができる点です。
賃貸運営などがうまくいっておらず、ローンの返済に困っている方にとっては大きなメリットとなります。
また、物件を売却することで銀行保証料が戻ってきて、借入金に対する利子の支払いもなくなります。
ローンを返済することで身軽になれるので、この点も大きなメリットと言えるでしょう。

税金の支払いがなくなる

3つ目のメリットは、税金の負担を減らせる点です。
不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などさまざまな税金がかかってきます。
しかし、不動産を売却してしまえばこれら税金の支払いも減らせるのでこの点もメリットとなります。

維持・管理費用がなくなる

4つ目のメリットは、マンションなどの維持・管理にかかる費用がなくなる点です。
マンションやアパートを運営している場合、建物の修繕費用や清掃業者への支払いなどたくさんの費用がかかります。
また、物件の管理を管理会社などへ依頼している場合はその分の費用が発生し、毎年多額の支払いが必要となるでしょう。
しかし、不動産を売却すればこのような支払いもなくなるため、メリットといえるでしょう。

入居者の募集や管理の手間が省ける

5つ目のメリットは、物件を運営する手間が省ける点です。
マンションやアパートの運営では、入居者が快適に生活できるように日々物件の管理をしたり、住民同士のトラブルを仲介したりとたくさんの手間がかかります。
また、入居者を確保できない場合は入居者の募集が必要となり、運営していくにはたくさんの手間がかかります。
売却してしまえばこれらの手間も省けるので、メリットと言えるでしょう。

収益物件を売却するデメリットとは?

収益物件を売却するデメリットとは?

続いて収益物件を売却した際のデメリットをご紹介していきます。

家賃収入がなくなる

物件を売却するため、当然ですが毎月の収入はなくなってしまいます。
今まで得ていた収入が完全になくなるので、生活に変化が出ることもあるでしょう。
とくに、家賃収入に頼って生活をしていた方は、毎月の収入がなくなるので売却後の収入を確保したうえで、売却することを検討しましょう。

物件の売却に多くの時間がかかる

不動産を売却する場合、基本的には3か月から6か月ほどの時間がかかってしまいます。
これは、売買が成立するまでの平均的な期間なので、所有している物件によってはさらに多くの時間を要する場合もあります。
とくに、立地の悪い物件や築年数の古い物件、賃貸物件への入居率が悪い物件などは、売却までにたくさんの時間がかかるので把握しておきましょう。

売却によって税金の支払いが発生する

不動産を売却して利益が出た場合は、税金の支払いが発生します。
売却した際に得た収入は個人の所得として計算されるため、所得税や住民税といった形で税金を納める必要があります。
もちろん、売却によって利益が出ていなければ税金が発生することはありませんが、確定申告は必ずしなければいけません。
確定申告は、譲渡所得が発生した時点で必要になるので、売却益に関係なく申告します。
税金の支払いはもちろん、譲渡益に関係なく確定申告が必要な点は手間にもなるので、デメリットと言えるでしょう。

売却により損失が出る場合もある

不動産価格は、建物の状態やその時の地価などあらゆる影響を受けるため、売却するタイミングによって損失が出る場合もあります。
ローンを組んで物件を購入していた場合、物件の価格が安くなってしまうと売却益でローンの返済ができない可能性もあるため、大きなリスクと言えるでしょう。
もし、物件の売却後にローンの返済が残ってしまったら、収入がない状態でローンの返済をしなければいけません。
そのため、売却する際は売却益でローンの返済ができるかを考えたうえで、売却をおこなうようにしましょう。

物件の売却でトラブルになることもある

物件の売却時は、トラブルがよく起こるので注意しなければいけません。
収益物件は、入居者がいる状態で売却に出すこともできますが、買手側は入居状況などを把握できないため、売却時に状況をしっかり伝えなければトラブルになることもあります。
また、建物の瑕疵がある状態で売却をした場合、売却後に契約不適合責任を問われてしまうこともあるので、注意が必要です。
トラブルを避けるためにも、売却する際は適切な方法で慎重におこないましょう。

まとめ

収益物件を売却した際のメリット・デメリットをご紹介しました。
売却で得られるメリットもありますが、ローンの返済がとどこおり、売却でトラブルに発展する可能性も考えられるため、売却する際はしっかりと計画を立てましょう。

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