住み替え・離婚・相続が理由で不動産売却を検討中の方へ注意点をお伝え！

不動産売却をお考えの皆さまにはさまざまな理由や背景があるかと思います。
今回は住み替え、離婚、相続によって不動産を売却したいという方に向けて、それぞれの注意点をご説明してまいります。
こんなはずではなかったと後悔したり予期せぬトラブルに発展したりしないためにも、売却前の予備知識として入れておきましょう。

住み替えが理由で不動産売却をするときの注意点とは？

家やマンションの住み替えには、売るタイミングと買うタイミングが重要です。
住み替えのタイミングは「現在の不動産を売ってから新たに購入する売り先行」「先に購入してから売りに出す買い先行」そして「売り買いを同時にする」の3パターンがあります。
それぞれのメリットとデメリットをみてみましょう。
売り先行の場合、売却をじっくりと進められるというメリットがあります。
急ぐ必要がないので売却価格を値下げする必要もなく、売却が確定してから新居を探すことになるため、新居購入の資金について計画が立てやすいことも利点でしょう。
しかし、先に売却するということは、次の家に引っ越すまでの間は仮住まいが必要です。
そのため、仮住まいを借りる費用や引っ越しを余分にしなければならないなどのデメリットが生じてきます。
また、売却の際、購入希望者がいる場合には住みながら物件を見てもらうことになるので、内覧のしにくさや週末にあまり予定を入れられないなどのデメリットもあるでしょう。
次に買い先行の場合、新居を購入してから売却に進むため、仮住まいは必要ありません。
しかし、売却が長引くと新居と元の家のいずれにもローンがあると、二重で支払いをしなければならなくなります。
住宅ローン控除は居住している物件にのみ適用されるため、居住していない物件は控除の対象外です。
これをなるべく避けるため、値下げしてでも売り急ぎたくなるかもしれません。
一方で、元の家から引っ越してから売却を進めることで、内覧がしやすいという良さはあります。
このように、売り先行は仮住まい費用がかかる、買い先行はダブルローンが長引く可能性がある、というのが大きなデメリットになります。
この両方のデメリットが解消されるのが売却と購入を同時におこなうというパターンになりますが、買ってくれる方がタイミングよく現れるかはわかりません。
住み替えの際は、売り先行、買い先行、売り買い同時、それぞれのメリットとデメリットを把握して住み替えの計画を立てながら売却していきましょう。

離婚が理由で不動産売却をするときの注意点とは？

離婚の場合、婚姻期間中に夫婦でなした財は共有財産となり、財産分与しなければなりません。
財産分与の期限は2年ですので、それまでに財産分与をおこなう必要があります。
不動産も夫婦で均等に分ける必要があるのですが、当然ですが現金のように分けるのは困難です。
そこで、不動産を売却して現金化してそれを分けるかもしくは一方が住み続ける場合には、住み続ける側がもう一方にお金や物で半分の財産を払うかを選択します。
一方が住み続ける場合、住み続ける側に財産の半分を支払う能力が必要です。
車や家具など他の財産を代わりに分けたとしても、おそらく不動産のほうが高くなるので、一部は現金化して支払う必要が生じてきます。
そのため、支払い能力がない場合は難しいでしょう。
また、住宅ローンが残っている場合にはとくに注意が必要です。
たとえば、夫が住宅ローンの名義人になっていて、妻が連帯保証人になっているとき、離婚後に支払いが滞れば連帯保証人の返済義務は負う必要があります。
また、住み続けるのが名義人ではない場合は「名義人が住まなければならない」という点で契約違反になり、金融機関からの一括返済を迫られる可能性もあります。
住宅ローンは購入資金を金融機関が融資するものになり、不動産の名義変更のように簡単にはできません。
こうしたトラブルを避けるなら、どちらかが住み続けるよりも不動産は売却して売却代金を夫婦で分けたほうが良いでしょう。
これは換価分割という方法で、公平さがあり双方ともに納得できるのでトラブルが起きにくいことが特徴です。
売却する場合の注意点として、売却する時期を離婚前にするのか離婚後にするのかを考えておきましょう。
いずれでも売却は可能ですが、離婚前に不動産売却をおこなう方が離婚調停中や離婚後に生じる可能性のあるトラブルや手間の回避ができます。
不動産の売却には時間や手間がかかるので、離婚後に売却が長期化すると離婚した相手と何度も連絡を取らなければならなくなり負担に思う方も多いのです。
一般的に不動産の売却には3か月から半年ほどかかりますので、離婚を伸ばせる気持ちがあるなら、離婚前に不動産売却するのがおすすめです。
離婚後はお互いに顔を合わせたくない、連絡を取りたくない気持ちが大きくなり、話し合いが進まないこともあるので必要以上に手間となり、それがストレスにつながってしまいます。
しかし、離婚後でも双方とも苦がなく連絡を取れる方、離婚後に多少金銭的に余裕がある方なら離婚後の売却も選択肢になります。
離婚後に売却する場合は時間をかけられる可能性もあり、高値で売るチャンスを待つこともできるかもしれません。

相続が理由で不動産売却をするときの注意点とは？

相続で不動産を売却する場合、まず遺産分割協議をおこない、相続人同士で遺産の分け分を決めます。
ここできちんと話をしておかなければ、後々のトラブルにつながります。
場合によっては第三者に介入してもらうのも良いでしょう。
これには2～3か月かかります。
まずここで1つ注意点があります。
不動産を相続して売却する場合や売却して現金を分割することになったら、相続する不動産の名義を変更してから売却へ進まなければなりません。
これを相続登記と言います。
不動産は亡くなった方の名義では売却できませんので、名義変更を忘れないようにしてください。
名義変更の手続きには、戸籍や固定資産評価証明書や書類の作成などが必要になるので、司法書士へ依頼をするとスムーズでしょう。
そしていよいよ相続不動産を売却していくことになります。
ここで気を付けておきたいのが相続税についてです。
相続税は相続開始後から10か月以内に納めなければなりません。
もし、相続税を不動産売却時に得た売却代金で支払いたいなら、10か月がリミットとなります。
しかし、遺言書がある場合を除き、遺産分割協議に2～3か月は費やすのでいざ不動産を売却し始めようとするときには、相続税の納付まであと半年ほどに迫っています。
ここで焦って不動産会社を決めるのではなく、きちんと査定し売却計画を立ててくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
当社は地元三田市で不動産事業をおこなっていますが、地元に密着した不動産会社に依頼いただくことは売却計画を立てていくのに適しています。
また、売却後の注意点として忘れがちなのが譲渡所得税を納めることです。
相続の場合、相続税を支払うため、税金を払ったと勘違いしてしまい、利益額に応じた譲渡所得税を納めることを忘れがちです。
忘れずに確定申告をしましょう。

まとめ

今回は住み替え、離婚、相続による注意点やポイントをお伝えしてきました。
さまざまな理由で不動産売却をご検討いただいている方は、理由ごとに注意点を抑えておくことが大切です。
不動産の売却はわからない点も多く、不安や負担もあると思いますので、まずはぜひ一度ご相談ください。