離婚がきっかけで不動産売却をする注意点とは?媒介契約についても解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

離婚がきっかけで不動産売却をする注意点とは?媒介契約についても解説

「離婚で家の売却をしたいけれど、損をしない方法がある?」と考える方もいるのではないでしょうか。
離婚が理由で、家の売却を検討している方も少なくありません。
不動産売却をする場合は通常よりも注意点が多くあるため、どのような点を押さえるべきなのか、前もって知っておかなければなりません。
この記事では、離婚する際の不動産売却に関する注意点について、ご紹介します。

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離婚時の不動産売却における注意点①タイミング

離婚時の不動産売却における注意点①タイミング

住まいを持っている方が離婚により家を売るタイミングは、夫婦それぞれの思いや事情によって違いがあり、迷うところでもあります。
この章では、離婚前と後のタイミングに分けて紹介します。

離婚前のタイミングで売却

離婚する前に不動産売却をすると、今後起こるさまざまな問題に、手間取ることはなくなります。
なぜなら気持ちを新たに再スタートしやすく、生活設計も立てやすくなるからです。
しかし物件の売却を進めていても立地や条件によってはなかなか買い手が見つからず、いつになるか分からないので、生活の目処が立ちにくい面もあるのです。
協議離婚中になると、不動産売却だけでなく財産分与や養育費のことなど決めなければならないことがたくさんあり、時間だけでなく気持ちも余裕がない状況に陥りやすいでしょう。
また、このタイミングで売却して財産を分けると贈与になり、財産を受け取る側に贈与税が発生します。
夫婦の共同名義で購入するそれぞれの持ち分割合が1/2であれば支障はありませんが、そうでない場合は贈与税がかかる恐れがあることを、頭に入れておきましょう。

離婚後のタイミングで売却

不動産売却を別れたタイミングでするのであれば、離婚手続きがスムーズに行えます。
ですから、売却についての話し合いに時間がかかるようであれば、離婚後に進めるのも良いでしょう。
時間をかけて買主を探せるため、納得できる価格と条件での売却が可能になります。
しかし、別れた後も元配偶者と家を売るための話し合いをしなければならず、心理的負担になることもあるでしょう。
また民法では、財産分与の請求権が離婚から2年以内の期限を定めています。
離婚によって家を売るタイミングは置かれている状況にもよりますが、早期売却につなげたいという思いや、離婚後で元夫との話し合いが重荷になるのであれば、離婚前のほうがストレスを軽減できるかもしれません。
さらに、夫婦でなくなってから財産を分けることで贈与ではなく財産分与になるため、贈与税はかかりません。
そのため、贈与税の発生を防いで財産を受け取るためには、別れた後のほうが良いと言えます。
まずは別れた後の生活について見通しを立てたうえで、どちらのタイミングが良いのかを、慎重に判断してみてください。

離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローン

離婚時の不動産売却における注意点②オーバーローン

この章では、オーバーローンの状態で売却するための、注意すべきポイントをご紹介します。

オーバーローンでは売却できない

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を超えている状態で、アンダーローンは下回っている状態を言います。
アンダーローンであれば、売却益によって住宅ローンを払い終えられるので、不動産売却が可能です。
しかしオーバーローンでは、売却金で住宅ローンを完済できないため、足りない部分を補填しなければ売却できません。
補填するためのお金が準備できないのであれば、新たにローンを組んで返済をするか、任意売却という方法もあります。
任意売却の承認が得られるかどうかは、金融機関の判断になります。

任意売却という方法

任意売却とは、住宅ローンをかりている金融機関に交渉して、抵当権(担保に取る)を解除してもらうことです。
競売の売却額と比較すると、任意売却のほうが、市場価格に近い額で取引されます。
金融機関にとっても、任意売却のほうがより多くの回収を期待できるため、交渉に応じてもらえる余地があるでしょう。
任意売却をしたからと言って住宅ローンがゼロになるわけではなく、残った分については無担保債権(担保がとられていない借金)になるため、継続して支払いは発生します。
ですが、毎月の支払額を減らしてもらえる可能性もあります。

任意売却をするうえでの注意点

任意売却になるまでの住宅ローンが払えなくなる段階で記録が残り、信用情報に傷がついてしまいます。
住宅ローンの滞納から5~10年位は、クレジットカードを作れなくなったり金融機関からの融資を受けられなくなったりするのです。
また、売却に向けて借り入れの金融機関と話し合う機会が増えます。
金融機関からの同意が得られないと、売却できないため、交渉が手間になるのが難点です。
さらに、連帯保証人からの同意を得なければ、売却できません。
慰謝料代わりに別れたした妻と子が住み続け、家を出た夫が住宅ローンを払い続けるということも、よくあるケースです。
夫の給与が少なくなったり失業してしまったりして、住宅ローンが支払えなくなったら、妻の同意が必要になります。
別れた後に住宅ローンを返済出来なくなって、任意売却したいと思ったら、連帯保証人である妻の同意が必要になるのです。

離婚時の不動産売却における注意点③媒介契約

離婚時の不動産売却における注意点③媒介契約

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約 ・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
媒介契約は、どれも不動産取引をめぐるトラブルを未然に防ぎ安心で支障なく勧められるようにしたもので、宅地建物取引業法によって定められているものです。
媒介契約は、不動産会社との間で依頼する業務内容や仲介手数料を書面で明確にすることで、トラブルを防ぐためのものです。
この3つの契約は、それぞれに他の不動産会社へ仲介を依頼するか、売主が見つけた買主と直接契約をすることができるかといった点に違いがあります。
媒介契約によって売主としても契約を守る義務が生じてくるため、それぞれの違いを知ったうえで、どの契約が良いのかを決めましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、不動産情報をより広く紹介されます。
注意点は、専属専任媒介契約や専任媒介契約と違い、活動報告義務がありません。
条件によってはなかなか売れないケースもあるので、ニーズのある不動産情報を広く宣伝し、好条件での売却を目指したい方にはおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約では、売主自身が見つけた買主と直接契約することも可能です。
しかし一般媒介契約と違い、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。
活動報告の頻度は専属専任媒介契約よりも少なくなりますが、積極的な売却活動をおこなってもらえると言えます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでもっとも拘束力の強いものになります。
まず一般媒介契約と違い、1社のみの契約するようになります。
直接契約もできないので、たとえば売主が親族や友人などから買主を見つけたとしても、直接契約することを禁じられているのです。
しかし、3種類の中では不動産会社からの報告頻度がもっとも高く、売却の状況を売主が分かりやすくなっています。
できるだけ早く売却したい方や積極的な販売活動を期待する方には、おすすめの媒介契約と言えます。

まとめ

夫婦の間で共有の財産である家は、離婚するのであればできるだけ売却して、住宅ローンを完済させたいものです。
しかしローンの残債が多く、売却したお金で返済ができない場合は、通常の売却が出来なくなってしまいます。
離婚による住宅ローンの問題は、当事者だけで抱え込まずに、まずは不動産会社へ相談してみましょう。

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