不動産の遺留分とは？評価額の決め方や決まらないときの対処法をご紹介！

相続財産に不動産が含まれていたら、相続人同士で揉めやすいのではないかと不安になる方も多いのではないでしょうか。
また、損をしないようにするためにも、前もって相続財産について理解をしておく必要があります。
この記事では、相続財産で揉めないためにも知っておきたい遺留分について解説します。

不動産における遺留分とは？

この章では、相続の遺産分割協議をおこなううえで押さえておきたい遺留分についてご説明します。

遺留分の概要

遺産分割協議をする際に、よく話に出てくる遺留分とは、一定の相続人に対して最低保障される相続分のことを言います。
相続における民法の規定では、法定相続分（相続における割合）は遺言書によって排除できる任意規定となっています。
そのため、被相続人が遺言書で財産の配分を指示したり相続人が法定相続分と違う配分をしたりと、自由に決められるのです。
したがって、相続人が財産を受け取る権利は保障されていません。
しかし相続には、相続人の生活を保護し、被相続人への潜在的な貢献について認められており、最低限の財産を求める権利があります。
言い換えると、被相続人が所有している財産は自由に相続できるとはいっても家族の協力のもとに築いてこられたものです。
そのため、最低限度の財産を当然残さなければならないし、家族としても請求できる権利があるということです。
認められる相続人は、民法1042条において兄弟姉妹以外の相続人となっています。
ですから、法定相続人のうち認められるのは、法定相続人のうち配偶者・子・直系尊属（本人より前の世代で父母や祖父母など）になります。
相続には代襲相続（被相続人の代わりに子どもが相続する）という民法があり、もし子どもが死亡している場合には、子供が本来受け取れる部分を、孫が相続するのです。
そして孫は子どもの代襲相続人として、遺留分の権利も認めてもらえます。
しかし、兄弟姉妹の場合は代襲相続人にはなっても、権利は認められていません。

遺留分の取得割合

民法では、法定相続分の1／2もしくは1／3と定められています。
相続人が直系尊属だけであれば、法定相続割合は1／3でそれ以外は1／2になります。
相続人が、配偶者と直系尊属のケースと直系尊属のみのケースとでは、割合が違ってくるのです。
しかし直系尊属のみのケースは、かなり少ないと言えます。

遺留分における不動産評価額はどのように決めるか？

この章では、不動産評価額の調べ方から遺留分を計算するまでをご紹介します。

相続する不動産評価額を調べる

不動産評価額がはっきりしないと、遺産相続も決まりません。
まずは、調べてから相続人同士で金額を決めたうえで、遺留分を計算します。
1つ目の地価公示は、1㎡あたりの土地がいくらなのかを、国土交通省が毎年3月に発表しています。
全国で約26,000地点あり、その年の1月1日を基準日として、不動産鑑定士が土地を算定した価格です。
相続する土地の面積に対して一番近い地価公示価格をかけると、だいたいの土地価格が分かります。
国が公示している中立的な数字になりますが、必ず近くに地価公示をしているポイントがあるとは限りません。
2つ目の相続税路線価とは、相続税や贈与税の課税額を計算するための評価額を言います。
評価する土地に面している道路の路線価を調べたうえで、土地価格が計算できます。
相続税路線価は、費用がかかることなく国税庁のホームページよりだれでも閲覧できるわけです。
しかし時価と比較してみると、価格が低くなる傾向にあります。
3つ目の固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準になるものです。
固定資産税評価額を参考にして、建物の評価額を計算することが多いようです。
しかし固定資産税評価額も時価と比較して低くなる傾向にあります。
固定資産税評価額は、毎年5月ごろに各市町村から送付される課税証明書で確認できます。
4つ目の不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士が計算した不動産評価額のことです。
依頼する費用は発生しますが、他の3つの方法と比較して一番時価に近い金額が分かります。

適用する評価額を相続人同士で決める

相続人同士で、どの不動産評価額を用いて遺留分を計算するかを話し合って、全員の承認を得なければなりません。
たとえば相続人の一人が固定資産税評価額を希望したとしても、他の相続人が不動産鑑定評価額の申し出があれば、決められなくなってしまうのです。

取得できる遺留分を計算する

話し合いで、どの不動産評価額が良いかが決まったら計算します。
遺留分は不動産評価額に遺留分割合を当てはめて求めます。
遺留分を求めるには、相続が発生した時点での不動産評価額が基準になることを頭に置いておきましょう。
つまり、相続発生時での不動産評価額が4,000万円であれば、あとで変動したとしても4,000万円のままで計算します。

遺留分の不動産評価額が決まらない場合の対処法とは？

遺留分を計算する際に、相続人同士でどの不動産評価額にするかがなかなか決まらないこともあります。
そのようなときは、どうしたら良いのかをご紹介します。

不動産鑑定士による鑑定

相続人同士でなかなか話が進まないようであれば、利害関係のない第三者の立場から不動産の価値を判断してもらえる不動産鑑定士に依頼してみましょう。
不動産評価額にも種類がありますが、公的な資格を持つ不動産鑑定士による鑑定評価額が裁判では重要視されます。
内容によって違いがありますが、不動産鑑定士に依頼すると30～40万円位の費用になります。
鑑定評価を受けると公正な価格が把握できるので、公平な遺産分割が可能です。

弁護士に相談

親族間ではついつい感情的になってしまうことも多く、話し合いが前へ進まないことも良くあることです。
相続人間で揉めている場合は、弁護士に相談してみましょう。
遺留分を請求できる期間は、相続が始まってから1年以内であるため、時間が経過してしまうと権利が消滅してしまいます。
弁護士を依頼したからと言って裁判に結びつくわけではなく、調停をおこなって相続人同士の合意を目指すことも可能です。
交渉を積み重ねてきた専門家により、相談に応じてもらえます。
弁護士は相続に関する業務の代行も可能なので、気になることがあればできるだけ早く弁護士に相談することをおすすめします。

裁判所に申立て

相続人同士の話し合いで、どうしても決まらないのであれば、調停・訴訟を申し立てます。
裁判で言い渡された判決には、法的な効力があります。
相続人同士で意見が割れていたとしても、判決に従わなければなりません。
遺留分についての調停をおこなうのであれば、相手方の住所を管轄する家庭裁判所か当事者間の合意で定めた家庭裁判所になります。
調停が成立しなかった場合でさらに紛争の解決を求めるのであれば、相手方の住所を管轄する家庭裁判所か地方裁判所へ訴状によって訴えを提起しなければなりません。
訴訟になれば、裁判官がそれぞれの主張や証拠から最終的な判決を下します。
ですから、必ずしも請求通りに判決が下されるとは限らないことを頭に置いておきましょう。

まとめ

相続財産に不動産があるケースでは、遺留分を計算するときにどの評価方法を用いるのかを決めなければなりません。
相続人同士で話し合いをして解決しなかったら、感情対立などで問題が長引く前に、弁護士や不動産鑑定士に相談することをおすすめします。
また、相続する不動産の売却を検討されている方は、不動産会社にまずは相談してみてください。