空き家を有効活用するなら民泊がいい?その手順やメリットを徹底解説

不動産のこと

福田 善行

筆者 福田 善行

不動産キャリア17年

【不動産】家を売るとき買うときはFReeYへ!

増加する空き家を宿泊施設としてリノベーションし、運用するビジネスが注目されています。
空き家事情と外国人観光客の宿泊問題解決策として話題ですが、成功するのか知りたい方もいるでしょう。
今回は空き家を民泊にするメリット・デメリットとはどんなものか、手順についても解説していきます。

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民泊とは

民泊とは

空き家の維持にはお金がかかるうえ、放置しておけば倒壊の危険性も出てきます。
その対策として、空き家を宿泊施設にするビジネスが注目されはじめています。
昔は自宅の一室を賃貸物件として貸し出す間借りがありましたが、観光客などに所有する不動産の一部を有償で貸出するシステムです。
自宅の使っていない部屋やマンションの一室など、貸し出す部屋はオーナーが決められます。
宿泊施設として建物を有償で提供するには、旅館業法の許可が必要でしたが民泊新法が施行され、届出をおこなうことによって営業可能となります。

外国人観光客の増加で高まる人気

どんな空き家でもできるわけではありませんが、外国人観光客が増加したことや施設の不足などから観光地では民泊を始める人が増えています。
海外では、ヒッチハイクや民泊での観光スタイルが普及しているので、高額なホテルよりも予約する方が多いそうです。
国内でもアクティビティをグリーンツーリズムで楽しむ人達が増え、農家民泊も人気が高くなっています。

始める前に知っておきたいこと

届出すれば誰でも運営できますが、種類がありそれぞれにメリット・デメリットがあります。
民泊を始める前に、それぞれのポイントを掴んで空き家を有効に使いましょう。
収容できる人数が多い空き家の場合、旅行業法民泊(簡易宿所)が営業できます。
メリットは、年間宿泊制限や最低宿泊日数がないことで、年中営業できますから収入を得やすくなります。
住居専用地域以外であれば、全国どこでも営業が可能です。
ただし、事前相談から申請、保健所が定めた基準を満たしているか、検査が実施されてからの営業許可ですので、どんな空き家でもできるわけではありません。
国が指定している区域で運営できるものを特区民泊と言います。
これを運営できるのは国内でも一部の地域で、大田区(東京都)大阪市(大阪府)北九州市(福岡県)新潟市(新潟県)が該当エリアです。
最低宿泊日数が2泊3日、都道府県に対して申請をし認定されないと運営できません。
最後にご紹介するのは、住宅宿泊事業法です。
空き家を有効利用したいと検討しているなら、手続きの簡単な新しい種類である住宅宿泊事業法をおすすめします。
旅館業法の営業許可や特区認定の必要がなく、オンライン上でも書類を提出すれば運営できます。
年間宿泊日数の上限など条件はありますが、空き家を活用する方法としておすすめです。

民泊するメリット・デメリットとは

民泊するメリット・デメリットとは

空き家は住宅宿泊事業法での運営がおすすめであるとご紹介しました。
実際にどのようなメリットがあるのか、またデメリットについて解説いたします。

メリット

大きなメリットとして、空き家の有効活用・収入を得られる・高額売却できるなどがあります。
空き家を長期間放置してしまうと老朽化が進んでしまい、資産価値が下がってしまいます。
長期間空き家にしておくなら、現状維持のために掃除や修繕しなければいけませんし、固定資産税の支払いなど負担が大きくなるでしょう。
宿泊施設として運用すれば人の出入りが増えますので、老朽化を食い止めることができます。
賃貸物件のような制約もないので、運営しやすいです。
民泊は住宅宿泊業法により、始めるための条件が緩和されていますので、改修にかかる費用も少額で施設化することができます。
収益が高くなれば、売却時に付加価値が加わりますので事業用不動産として高額で売れる可能性があります。
築年数なども判断材料となりますが、安定した利益が得られていれば住宅として売却するより好条件で売れるでしょう。

デメリット

空き家の活用として宿泊施設を選択するのは有効ではありますが、同時にデメリットも理解しておくことが大切です。
旅館のように食事などを用意することがありませんので、得られる収入は宿泊費のみです。
観光地でも景気の変動が原因で宿泊ニーズが落ち込むわけですから、観光客の減少によって収入が減少する可能性も考えられます。
元が空き家ですから、大きな赤字になることはありませんが、儲けを期待してリフォーム工事用にローンを組むと返済が厳しくなるでしょう。
もともと所有していた物件ですから、初期投資も少なく収益が減少しても大きな痛手にはなりにくいですが、資金などは余裕を持って計画することをおすすめします。
また、人が出入りしたり寝泊まりしたりするので定期的なメンテナンスはもちろんですが、エアコンや照明などの諸経費がかかるのもデメリットです。
年間宿泊日数は180日間と制限がありますので、観光客が一番稼働するシーズンを狙って運営しなければいけません。
その期間は自分が家主として活動できない場合には、人を雇ったり管理会社に依頼したりと人件費がかかるケースもあります。

民泊するための手順

民泊するための手順

空き家対策になるからといって、簡単に始められるものではありません。
始めるには、物件の所在地である都道府県に届けを出し認可してもらう必要があります。
スムーズに営業するのであれば、そのための手順を把握しておきましょう。

施設の形態を決める

民泊の種類で解説いたしましたが、3つの形態からどんなスタイルで運営するかを決めます。
家を有効利用するのであれば、住宅宿泊事業法が良いでしょう。
とくに目立った施設は必要なく、洗面、浴室やトイレ、台所の4つが揃えば十分に営業が始められます。
年間180日以内の営業ですので、その期間は家主として居住するのかは、住宅宿泊管理業者に委託するかも決めておきます。

許可申請の提出

民泊のために提出しなければならない書類は主に7つあります。
1つ目は、民泊施設の所有者情報や物件の情報を記載する届出書(第一号様式)です。
2つ目は登記されていないことの証明書、3つ目は欠格事由に該当しないことを記載した誓約書が必要となります。
そして、4つ目は不動産の登記事項を証明する住宅の登記事項証明書、5つ目は住宅の図面、6つ目は消防法令適合通知書も用意しておきます。
さらに、7つ目は住宅宿泊管理業者との間の管理委託契約書のコピー、8つ目は身分証明書(マイナンバーカードなど)も必要です。
インターネットでも提出は可能ですが、必要書類は自治体によって異なりますので前もって調べておきましょう。

運営準備を始める

書類の提出が終わり認可が降りたら、民泊を始めるための準備をおこないます。
設備不良のチェックやリフォーム工事、家具や寝具なども人数分用意しなければいけませんし、アメニティなども場合によっては必要になります。
最近ではインターネット環境がある民泊が人気ですので、ネット環境も整えておきましょう。
細かいことですが、外国人観光客が多く利用しますので多国語のガイドブックやハウスマニュアル、近郊のガイドブックも用意が必要です。
営業できる体制が整い次第、住宅宿泊管理業者と契約し、業務すべてを任せるのか一部の管理業務のみ委託するかを選べます。
民泊仲介サイトは、オーナーと宿泊希望者をマッチングさせてくれる業者で、仲介手数料は発生しますが利用者は増えるでしょう。
住宅宿泊事業法による民泊のように、年間の営業日数が少なく観光シーズンのみの営業をするのであれば利用するだけの勝算はあります。

まとめ

空き家を処分したいけれど買い手が見つからない、買取価格に不満があり売却を渋っている方も多いと思います。
そのまま放置しても、資産価値が下がるだけですので対策として民泊を始めるのも方法です。
形態に違いや手順をよく確認してから民泊を開始しましょう。

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